開征物業稅對房價的影響分析

摘 要 我國開征物業稅需要解決的政策、技術和征管問題還很多，物業稅開征后對地方財政、房地產價格、不動產評估的影響需要進一步分析。由于供需關系、升值預期這兩個因素對房價的影響至關重要，物業稅只是在一定程度上增加物業的持有成本，這種成本與升值預期比起來，幾乎是微不足道的。

關鍵詞 物業稅 開征 房價 影響

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A

前期物業稅“空轉”試點過程中暴露出中國目前開征物業稅仍面臨障礙。確定物業產權、評估房屋價格、物業稅豁免、和如何區分自住、投資，這些技術因素的具體細節還存在不少疑問。而供需關系、升值預期這兩個因素對房價的影響至關重要，相比之下，物業稅只是在一定程度上增加物業的持有成本，開征物業稅對房價的影響有限。

一、開征物業稅的不確定因素分析

我國物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。前期物業稅“空轉”試點過程中暴露出中國目前開征物業稅仍面臨種種障礙。

（一）物業稅替代土地出讓金的不利因素。

從政府的角度看，物業稅代替土地出讓金會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響。比如廣州市2005年商品房銷售金額達444億元，如果土地稅費按1/3計，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業稅，每年這一部分將只能收6億～9億元。也就是說如果用物業稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財政收入，全國估計至少在數千億以上。如果碰到房地產業不景氣，政府所收取的物業稅也難免隨著物業評估價值的下降而減少。

從消費者的角度看，很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者購房風險。工薪階層購房大多采取按揭方式，供樓的負擔和壓力已經很大，物業稅盡管降低了購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負擔，增加供得起樓、納不起稅的現象，增加金融和樓市的風險。稅改前購房的業主已一次性交齊購房的所有稅費，政府現在要向這些已經為國家做出很大貢獻的納稅人重復征收物業稅，不可避免出現不合理和不公允的現象。而且這些過去的高價物業也還存在被新的低價物業帶動貶值的可能，原有的業主將遭受重復課稅和物業貶值的雙重打擊。

（二）不動產評估行業的評估細則、法規的制定滯后，評估體系尚待完善。

實行物業稅需要一套完整的評估體系，但目前國內物業價值評估體系尚未完善，配套不完善，市場不規范，在此情況下開征物業稅有可能引發社會問題。房地產估價結果可能導致不公正的賦稅。以多倫多為例，近幾年房地產價格上漲，物業稅漲得更快，如果業主所屬的小區最近成交了幾個大樓盤，而且漲幅超過8%，就會扭曲統計結果，導致整片小區的房屋估價上漲，不管舊房業主是否能按這個價格賣出去。中國是全球最大的房產市場，因此一旦開征物業稅，我國的評估業面臨巨大的市場需求，提供的就業機會也將呈幾何級數擴大。市場的爆發性增長在為評估行業帶來機會的同時，也對評估的科學性、公開性和規范性提出了更高的要求。

（三）納稅人的心理接受程度較低。

物業稅是新增的一種稅種，如果在沒有減少其他稅的前提下征收，納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業稅，可能出現大面積欠稅。物業稅和其他的稅種可能有一定程度的沖突，在房屋轉讓二手房買賣的過程中，有一個所得稅的征收，這部分稅可能與物業稅產生一定的沖突。在制定法律的時候，它需要考慮各個層面、各個方面人的利益，物業稅征收受影響最大的一部分人是購買房屋自住的那部分人，這部分人不僅要還按揭款，每個月還要增加稅收的壓力，而稅收增加必然會降低生活質量。

二、開征物業稅對房價影響的制約因素

（一）物業稅抑制房價的有效性受到供需變化的制約。

由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本約30%的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，表現在總房價中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方售價在6000元的房子，新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。但事實上，以上僅為理論價格。其實，消費者以后每年支付的物業稅折現值的總和，與一次性付款的金額應該是相等的。因此，物業稅的開征并不意味著購房總成本的下降，而消費者房產升值所帶來的收益則會因物業稅而大打折扣。市場景氣時，大家拼命加價買；不景氣時，大家又降價出售，兩種情況都不考慮成本。只有在市場供求趨于平衡的時候，才會考慮成本，而物業稅在其中產生的影響太微乎其微了。對地產公司來說，房價也不會因物業稅應聲而落，因為地產商不可能將房價一步降到位，將通過加強房產的營銷，提升房產的附加價值等方式維持房價，再通過買賣雙方的博弈，逐步降低價格，短期內還將獲得超額利潤。

（二）物業稅對房價的影響受經濟環境因素制約。

物業稅作為稅收的一種不是萬能的，不會改變土地資源制約之下房價上揚的長期趨勢。房價只是兩軌統籌中市場軌的事情，和我們說的“住有所居”的各種保障房沒有關系，它只是商品房、產權房價位表現的問題。從歷史看，任何國家實行房地產稅，都沒有改變幾十年的房價上升趨勢。但不能以此為根據說物業稅對調控房價沒有作用。因為如果人家沒有這種稅收制度，房價會怎么變化？很顯然，物業稅一定在對沖房價上升的力量。有了這個保有環節的稅收，會使得城鎮化過程中住房的需求表現、購買意愿和房價形成，表現得較為理性沉穩。

市場上的住房需求可分為三類：買房自住，炒房和囤房。無論以上三種情況怎么組合，合在一起就是需求減少，供給增加，總體而言戶型變小。其后，以上供給方必然會更多考慮需求方的情況，新盤開發商會更多地考慮提供小戶型。這樣一來，房地產市場上的供需平衡將更健康、更理性，結構上是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導向，那么此時房價會趨于穩定。

三、開征物業稅調節房價功能不大

物業稅如果免土地出讓金等稅費，采用新房子新方法老房子老方法的方法征收物業稅。在這種情況下，老房子（即物業稅政策正式出臺且生效前購買的房子）由于已經交清了土地出讓金等各種稅收，自然不用再交物業稅，新房子（即物業稅政策正式出臺且生效后購買的房子）則相反。市場上將出現兩種價位的房子，一種是老房子，價位基本上與征收物業稅之前相同，價高但持有成本較低，一種是要收物業稅的新房子，價位大為降低但持有成本較高。對于消費者來說，實力雄厚但年齡較大的人，購買老房子較為合適；實力不足但年齡較輕、未來預期較好的人，則購買新房子較為合適。物業稅對房價有兩方面的作用：一是降房價作用，由于持有成本增高，有多套房的業主將會拋售房屋，從而使房價降低。如果房價下降太多，則會出現負資產或銀行壞賬等金融、經濟風險。二是助長房價作用，物業稅會使租金增高，從而使更多租房族轉為買房族，同時推高房價。從總體來說，由于稅收增加了成本，因此總的結果是使房價上漲。

就現在的市場格局而言，開發商繳納的稅收都是由消費者承擔的。如果開征物業稅的話，會增加房地產投資的成本，使房價繼續抬高。開征物業稅可以使土地市場更加健康，但是房價卻是由市場供需關系決定的，與物業稅的關系不是很大。物業稅開征不一定能夠降低房價，房價是由市場和成本決定的，不是靠征收稅種能夠降低的，而是要從土地轉讓、市場等進行多方位的調控。通過征收物業稅而降低房價是不現實的，物業稅對消費者買房的推動作用不大。

如果要通過稅收來調節房價，稅收要針對性非常強，而不能太大，效果又要明顯。但是，通過物業稅征收的話，房子是老百姓的必需品，如果通過物業稅調節房價的話，作用肯定微乎其微，很難取到效果。因為現在房地產稅種就不少了，契稅，買地的時候還要交稅，幾種稅都交進去了，買其他的商品有那么多的稅要交嗎？不能為了控制房地產價格而重復征稅。□

（作者：湖北三峽職業技術學院物業管理教研室主任，副教授，本科學士學位）

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