獨立成幢的小區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)如何歸屬?

摘 要 本文通過開發(fā)商與業(yè)主委員會對一小區(qū)內(nèi)獨立成幢建筑物的訴訟案件的分析，對《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）實施后有關(guān)小區(qū)內(nèi)建筑物共有權(quán)問題進行了部分分析并提出相應(yīng)的觀點：除法律直接規(guī)定外，小區(qū)內(nèi)未經(jīng)開發(fā)商以合同、廣告等形式讓與或售與業(yè)主的獨立設(shè)施或樓房，應(yīng)屬開發(fā)商所有。

關(guān)鍵詞 房屋 所有權(quán)

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A

原告廈門市華東花園業(yè)主委員會， 被告：廈門華茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

廈門華東花園共有10幢樓，被告系開發(fā)商。其中10號樓獨立成幢。規(guī)劃批準用途為小區(qū)綜合配套用房（會所），建筑面積757.76平方米，被告于2007年1月將該幢房產(chǎn)出租給一幼兒園作為經(jīng)營場所。原告認為，該10號樓依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)由業(yè)主對該房產(chǎn)享有所有權(quán)利，出租收益應(yīng)交還原告。為此，請求法院判令：(1)被告立即將華東花園10號樓交付給原告，由原告代表全體業(yè)主行使共有和共同管理的權(quán)利。(2)被告將擅自出租訟爭房產(chǎn)所得的收益（租金）付還原告，全體業(yè)主共同決定其用途。

被告認為，原告基于《物權(quán)法》起訴顯屬不當(dāng)。訟爭房產(chǎn)所在項目行政審批于2003至2004年間，2006年底竣工，而物權(quán)法施行于2007年10月1日。按法不溯即往原則，《物權(quán)法》不能調(diào)整其生效前的事實與行為。且原告未提供合法的業(yè)主代表大會決議文件，不能代表業(yè)主進行訴訟。其次，華東花園10號樓獨立于其他建筑物存在，并未計入公用分攤建筑面積。現(xiàn)有華東花園各幢成果報告書中亦可體現(xiàn)各幢建筑面積內(nèi)公用分攤建筑面積的范圍及計算依據(jù)，均與華東花園10號樓無關(guān)聯(lián)。再者，華東花園10號樓規(guī)劃用途為會所，該會所之建筑物所有權(quán)歸被告所有。原告的訴求于法無據(jù)，且不合產(chǎn)權(quán)測繪實際情況，應(yīng)予以駁回。

【審判】

經(jīng)審查，法院認為：(1)關(guān)于華東花園業(yè)委會是否具備作為原告的主體資格的問題。原告主張，華東花園業(yè)委會系業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，并制定了業(yè)主委員會章程，成立經(jīng)區(qū)人民政府湖里街道辦事處備案，因此原告具有合法的訴訟主體資格。被告主張，原告作為業(yè)主代表授權(quán)進行的代表訴訟，不能證明其所提交的業(yè)主代表身份的有效證明文件和業(yè)主代表大會決議表決程序合法的依據(jù)。法院認為，華東花園業(yè)委會的成立經(jīng)相關(guān)政府部門備案，并采用書面征求意見的形式通過的一份決議，就被告返還華東花園10號樓及其收益一事，華東花園業(yè)主代表大會授權(quán)華東花園業(yè)委會代表全體業(yè)主提起訴訟，訴訟的權(quán)益由業(yè)主委員會及全體業(yè)主共同享有，訴訟風(fēng)險、費用及后果由業(yè)主委員會及全體業(yè)主共同承擔(dān)。該決議并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定和華東花園業(yè)主委員會章程，被告也未舉證證明該決議的制作主體或程序違法。因此，華東花園業(yè)委會具備作為原告的法律主體資格。(2)關(guān)于華東花園10號樓的權(quán)屬問題。原告主張，在原告提交的《廈門市國土資源與房地產(chǎn)管理局的土地房屋登記審批表》中標明華東花園10號樓規(guī)劃批準用途為小區(qū)綜合配套用房，含物業(yè)、保安、活動室等；在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中批準華東花園10號樓用途為會所；在《土地房屋登記審批表》（二）中，規(guī)劃批準欄中注明“核準施工圖：10#樓為小區(qū)綜合配套用房，含物業(yè)、保安、活動室等”，測量成果報告欄中注明“10#樓為鋼混3層會所，內(nèi)設(shè)物業(yè)、保安、活動動室等”。因此，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，華東花園10號樓屬于華東花園全體業(yè)主共有。被告主張，《物權(quán)法》的施行時間為2007年10月1日，而華東花園項目行政審批時間、開發(fā)建設(shè)完成時間均在此前發(fā)生，原告依據(jù)該法提起訴訟請求顯屬不當(dāng)。華東花園10號樓并未計入共有建筑面積，其系獨立幢的會所、單獨計量的建筑物。在華東花園開發(fā)銷售過程中，被告沒有以廣告宣傳、合同約定等任何形式承諾或表示將華東花園10號樓的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓予業(yè)主或第三人。因此華東花園10號樓所有權(quán)歸被告所有。法院認為，華東花園項目的審批、建設(shè)竣工時間系在《物權(quán)法》實施之前，但該法對于物的歸屬、物權(quán)權(quán)利的保護、共有、專有部分的規(guī)定仍應(yīng)適用。華東花園10號樓在建設(shè)規(guī)劃許可證及土地房屋登記審批表中均體現(xiàn)為會所。被告已于2006年12月27日完成對華東花園項目主體權(quán)屬登記，其對華東花園10號樓，依法享有所有權(quán)。華東花園10號樓所有權(quán)也未以銷售廣告、銷售合同或其他形式明示轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主，且該10號樓并未實際計入公用分攤建筑面積。庭審中原告主張開發(fā)商在辦理物業(yè)移交時提交給原告的圖紙上有注明該會所的具體用途，能證明會所所有權(quán)歸全體業(yè)主，但其在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交上述圖紙，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。因此，華東花園全體業(yè)主對華東花園10號樓不享有所有權(quán)。華東花園10號樓所有權(quán)既然歸被告所有，被告對華東花園10號樓的租金收入具有自主的處分權(quán)利。為此，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，判決：駁回原告廈門華東花園業(yè)主委員會的訴訟請求。

判決作出后，原、被告雙方均未提起上訴。

【評析】

本案系廈門法院受理的第一起業(yè)主委員會以全體業(yè)主名義起訴開發(fā)商要求將獨立成幢的小區(qū)內(nèi)建筑交還全體業(yè)主管理的物權(quán)確認糾紛案件。爭議焦點在于：（1）業(yè)主委員會有無訴訟主體資格。（2）華東花園10號樓全體業(yè)主有無事實和法律依據(jù)主張所有權(quán)權(quán)利。筆者認為，判決主張的觀點是正確的，理由如下：

一、 華東花園的業(yè)主委員具有訴訟主體資格。

首先，原告的訴訟主體資格問題。被告在答辯中對于原告業(yè)主委員會的訴訟主體資格提出了質(zhì)疑。被告的答辯理由具有一定程度的合理性，因為我國目前的相關(guān)立法，如《民法通則》、《民事訴訟法》、《物權(quán)法》均沒有對業(yè)主委員會的訴訟主體資格做出明確規(guī)定。以物權(quán)法為例，業(yè)主委員會作為維權(quán)代表的規(guī)定，主要是在《中華人民共和國物權(quán)法》第八十三條“ 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，……有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”該規(guī)定于業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題同樣沒有得到明確：(1)允許業(yè)主委員會在部分的情況下可以針對物權(quán)侵權(quán)人提出“停止侵害、賠償損失、消除危險、排除妨害”等物上請求權(quán)，但是沒有切實規(guī)定權(quán)利的行使問題。(2)業(yè)主委員會的物上請求權(quán)行使的條件出發(fā)，主要針對違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的業(yè)主，對于開發(fā)商的侵權(quán)問題的規(guī)定則出現(xiàn)了空白。

其次，在司法實踐中，對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格認定具有重要意義。隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的不斷發(fā)展，業(yè)主委員會制度在全國范圍內(nèi)得到了普遍推官，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司的矛盾及沖突的上升，司法實踐中以業(yè)主委員會為一方當(dāng)事人的糾紛也越來越多。其中本案就是一個業(yè)主委員會狀告開發(fā)商的典型例子。因此，有必要在某類的民事案件中賦予業(yè)主委員會的訴訟主體資格，以切實保障業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

第三，在明確了需要賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格的基礎(chǔ)上，我們進一步提出，業(yè)主委員會的訴訟主體資格的性質(zhì)為何？

對于業(yè)主委員會的訴訟主體性質(zhì)認定學(xué)界目前有兩種不同的看法，一為“法人說”、二為“其他組織說”。筆者認為，在司法實踐中，業(yè)主委員會的訴訟主體資格更宜被定性為“其他組織”。理由有：（1）從業(yè)主委員會的成立過程來看：業(yè)主委員會的成立，需要在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案，既不需工商行政管理部門或民政部門辦理登記。（2）從法人的認定條件出發(fā)，衡量是否具有法人地位主要看兩個條件，即是否具有獨立財產(chǎn)和是否能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主委員會亦不符合法人的認定條件。

因此，筆者認為，有必要在司法實踐中賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格。業(yè)主委員會以“其他組織”的身份對于侵權(quán)人提起訴訟，應(yīng)具備以下條件：（1）在業(yè)主委員會成立依法經(jīng)相關(guān)政府部門備案；（2）采用書面征求意見的形式通過決議（3）訴訟的權(quán)益由業(yè)主委員會及全體業(yè)主共同享有，訴訟風(fēng)險、費用及后果由業(yè)主委員會及全體業(yè)主共同承擔(dān)。

二、華東花園10號樓，全體業(yè)主有無事實和法律依據(jù)主張占有、使用、管理等處分權(quán)利

（一）該問題的爭議難點。

該問題的爭議難點可以被歸納為以下幾個方面：

首先，對于爭議標的，《廈門市國土資源與房地產(chǎn)管理局的土地房屋登記審批表》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》不一致，優(yōu)先效力應(yīng)當(dāng)如何認定？

其次，如果認定《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》效力優(yōu)先的情況下，“會所”的性質(zhì)該如何確定？

第三，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，建筑物屬于“公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”，在實踐過程中，該如何確定？以房管部門的產(chǎn)權(quán)確認登記為主？還是依據(jù)雙方的商品房買賣合同約定？在本案中，當(dāng)兩個標準均未明確的時候，該問題又將得到如何處理？

（二）筆者的觀點。

筆者對于以上三個問題的觀點如下：

1、對于本案中《廈門市國土資源與房地產(chǎn)管理局的土地房屋登記審批表》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》登記內(nèi)容不一致的情況下，筆者認為該以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為主，理由有三點：

（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可登記在前，土地房屋登記審批表登記在后；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可登記部門級別與土地房屋審查登記部門級別平等；（3）從邏輯角度出發(fā)，房屋登記審批內(nèi)容應(yīng)該在建設(shè)用地規(guī)劃許可的范圍之內(nèi)。

2、“會所”詞義解釋，根據(jù)辭海詞條的解釋說明，會所的注解里，包括休閑和娛樂。所以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的“會所”并不必然指代該華東花園10號樓專為全體業(yè)主“休閑和娛樂之用”。

其次，華東花園10號樓為獨立成幢。在建筑的規(guī)劃上，也并不必然與華東花園業(yè)主共有建筑具有必然的共同關(guān)系。

最后，在本案中，華東花園開發(fā)商及業(yè)主在房屋買賣合同中均未明確約定本案的標的系“公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”其權(quán)屬在商品房買賣交易的過程中并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

綜上，筆者認為，華東花園10號樓不為《物權(quán)法》第七十三條所規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”，其所有權(quán)仍然應(yīng)該歸屬于開發(fā)商所有。

三、由本案所引發(fā)的幾點思考

總結(jié)本案爭議問題的產(chǎn)生主要以下幾個方面：

首先，在實踐中，有關(guān)部門的登記用語在使用上的不規(guī)范。有關(guān)的部門的登記用語出現(xiàn)不確定性和模糊性具有一定程度的必然性，但是出于權(quán)利公示和權(quán)利明確的角度而言，有必要對于有關(guān)部門的登記審查用語進行有效規(guī)范和明確統(tǒng)一。

其次，我國《物權(quán)法》從2007年出臺至今，在保護公民的合法權(quán)益，穩(wěn)定財產(chǎn)歸屬和利用方面發(fā)揮了重要的作用，但是在具體的實踐過程中，仍然有必要對于某些規(guī)定的認識進行進一步的細化。例如，在本案中，關(guān)于業(yè)主委員會的訴訟主體地位問題。再如，在實踐中，出于對《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的配合，房管部門往往對于建筑區(qū)劃內(nèi)的“公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)用房“的權(quán)屬不予明確，該種做法在雖然一定程度上防止了有關(guān)開發(fā)商對于公共用房性質(zhì)建筑的轉(zhuǎn)讓，緩解了糾紛的產(chǎn)生。但該做法畢竟系權(quán)宜之計，違反了物權(quán)公示和確定性原則。□

（作者：江向洋，廈門市湖里區(qū)人民法院民一庭助理審判員，法律碩士；施婧，廈門大學(xué)法學(xué)院2007級本科生）