房地產企業財務管理的盲區

[摘要]目前的房地產企業財務人員水平有限，素質有待提高，造成了當前財務管理存在層次不清、權責不明、管理混亂的現象，使得房地產企業的財務管理成為企業管理經營中的一個盲區，針對這些盲區，提出了一些應對措施，以期對房地產企業的財務管理有所幫助，

[關鍵詞]房地產；財務管理；盲區；措施

近十年來，我國房地產企業獲得了迅速發展的機會，另一方面房地產企業之間的競爭日益激烈，一些企業發展順利，但也有一些舉步維艱，其中一個很重要的原因就是房地產企業經營中財務管理不善。因此，認真探索并分析房地產企業的財務管理盲區勢在必行，切實增強房地產企業的財務管理水平，已成為房地產企業生存的關鍵因素。

一、財務管理存在的盲區

1.房地產企業高層管理人員往往把財務部門人員看作二線管理對象，忽視財務管理在實際企業運作中所占有的重要地位，房地產企業的財務設置混亂，管理盲目性大，權責不明確。

2.就目前而言，房地產企業的財務管理人員的財務管理意識薄弱，缺乏創新精神，因而導致他們整體素質和業務水平偏低，很多財務人員僅僅還是傳統意義上的“帳房先生”，對于更高層次的財務分析，預算等功能基本沒有發揮。

3.近年來房產市場的低迷銷量，使得房地產企業的資金缺口逐漸變大；另一方面融資的方式卻變得更少，融資難度顯得越來越大，這對房地產企業是一個致命的打擊。

4.房地產企業高管往往認為企業開發等成本管理和核算是財務部門的職責，財務部門在房產企業中往往脫離一線的實際操作，是屬于二線部門，這樣就造成真實有效的一線資料極其有限，從而使成本管理偏離預算，也不能有效控制成本。

二、財務管理存在盲區的原因

1.很多房地產企業的領導是建筑業出身，對財務管理缺乏正確的認識。企業高管往往比較重視他們熟悉的工程和銷售領域，認為財務管理只要是賬目清晰就行了，根本沒有對于財務管理的更高要求，比如成本預算，內部預算等。房地產企業的高層領導就不可能招聘到高級財務人員，也不可能對已有的財務人員進行高層次的培訓，更不可能對他們提出較高的業務要求。一些房地產老總甚至認為，只要能夠順利獲得工程，再組織施工隊伍進行按部就班的施工，并再投入一定的資金之后，工程項目只要按期竣工并交付使用，整個開發項目就能夠產生經濟效益。事實遠非如此，很多房地產企業就是想得太簡單，把財務工作看的太輕，沒有從財務預算方面去細致的考慮分析，從而導致房地產企業在資金管理上的漏洞，單純的會計核算致使財務管理工作僅僅停留在表面功夫上，對于深度的成本預算少之又少，甚至缺失，這在不自覺中加大了項目投資的成本，經濟效益大打折扣。

2.由于國家對房地產企業的打壓，使得資金鏈比較緊張，有些房地產企業為了盡快使取得的項目開始運作，就不擇手段的盲目舉債，從而大大加重了自身的成本負擔。眾所周知，任何一個房地產企業的項目投資，都需要先期投入大量的資金。在這樣的情況之下，一些房地產企業不會真正從企業內部分析資金潛力，而是千方百計地大舉外債，向銀行甚至是高利貸機構借貸，這無疑給自身發展埋下了可怕的禍根。此外，房地產項目開始運作后，企業高管因為缺乏財務知識，企業內部又缺乏高層次財務人員。因而，房地產企業往往缺乏全盤性的資金使用計劃，資金是實際使用中存在較大的盲目性和隨意性，這對于資金緊張的房地產企業來說，簡直是雪上加霜。

3.中國房地產企業的成本管理不力，進而影響到企業的整體財務控制。如果這樣不真正發揮財務部門應有的優勢，盲目的只為了工程進度和質量，在成本核算上只進行隨機簡單的計算，并不根據實際情況，結合企業自身特點來進行財務預算的話，整個房地產企業的財務管理就根本無從談起，更別說什么成本核算了。另外一種情況是，房地產企業管理人員一味的強調要求財務部門加強成本核算，把所有的職責都推給財務部門，不積極調動企業各職能部門參與其中的話，房地產企業進行全面成本管理，也只是一個空話。房地產項目成本管理的很多重要資料都是來自于很多相關部門，并不是哪一個部門就能解決的，房地產企業內部各職能部門之間要相互協作，共同為企業的財務預算出一份力，財務預算的誤差越大，資金管理就越難，企業就更難有經濟效益，甚至是虧本或倒閉。

三、消除房地產企業財務管理盲區的措施

1.從根源上強化房地產企業高層的財務管理意識，因為每一項具體的財務管理工作，表面上是由財務人員來實際操作的，但本質上是財務人員在執行企業高層的決定，所有的財務管理工作最終都是從企業高層的意志出發，并最終為企業高層的決策來服務。因而，一個房地產企業的財務管理水平事實上是由企業高層的財務管理意識來決定的，并最終決定著這個企業的發展前途和最終命運。一般來說，目前的房地產企業高層一定要懂得一點財務，如果一點都不懂財務是肯定不行的。企業高層要認真分析財務管理的作用，要懂得如何用好財務管理的功能，這樣的房企必將會獲益匪淺。目前，我國的房地產企業數量有很多，但總體來說，實際規模偏小、效益不太高、壽命也較短，根本的原因更多的是它們的財務管理思想跟不上時代的步伐，資金出了大問題，就等于要了房企的命。在日益激烈的市場競爭中，房地產企業要真正立足于自己的領域，必須把企業的命脈——財務管理放在企業管理的核心位置，房地產企業高層應端正財務管理的態度，從思想上真正重視財務管理工作，努力提升財務管理層次，使財務管理在企業管理中發揮應有的作用。

2.從實質性上提高財務管理人員的業務水平和實際操作能力。首先企業在選拔財務人員時，應結合企業的實際情況，引進一些高素質的財務管理人員，并對現有的財務管理人員進行培訓。其次企業應建立獎懲分明的機制，意在培養財務人員的創新意識，讓他們積極參與到企業的財務管理和經營管理當中去。傳統意義上的財務崗位，分工都比較單調，財務人員往往覺得工作只是簡單的會計工作，十分苦燥乏味，在做好自己的本份工作之后就會完事，根本不會去開發自身的創新意識。

3.房地產企業自身也應更新自身的創新意識，努力樹立起有中國特色的市場經濟意識，以購房者的實際需求為切入點，以市場規律為導向，以政府政策為基準，努力開發出好的產品。一般來說，房地產企業在應該綜合考慮以下幾個方面的因素：日益增加的改善性住房需求：穩步增加的被動性住房需求；以及住宅品質的提升和功能的完善等因素導致的住宅建筑成本升高等。除了以上幾個財務管理預算以外，房地產企業在工程項目竣工決算后，還應做好以下幾個方面的工作：第一，工程款除去日常開支外，其他的經費使用應在規定的期限內封口。這樣可以使工程項目的成本保持較為穩定的數額，也可以在一定程度上避免不必要的貪腐行為發生。第二，財務人員應提前做好工程債權的保護工作，因為根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定，建設工程的承包人行使優先權的期限為，自工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起6個月以內。財務人員要充分利用這頂國家給予的權益保護傘，保證優先權的獲得和使用。第三，當某項工程竣工驗收且再沒有其他費用發生的時候，并且債權和債務確準無誤后，財務人員在確認債權和債務賬目的前提之下，可以將該工程的賬合并到其他工程的賬套上。

總之，房地產企業在當前的形勢之下，應該努力破除過去對財務管理認識的誤區和盲區，減少財務管理方面的漏洞，高層領導樹立財務管理意識，培養高素質的財務人員，為企業的發展真正摸索出一條陽光大道。

參考文獻

[1]谷雅敏，趙長杰，《建筑施工企業項目成本管理分析與研究》，《鐵路工程造價管理》，2005(2)。

[2]張光達，李國，《淺談施工企業項目成本管理》，《城市》，2005(6)。