經(jīng)濟(jì)適用房若干問題的思考

[摘要]經(jīng)適房應(yīng)以建設(shè)成本“裸價(jià)”銷售，建立以政府回購為核心的退出機(jī)制，通過BT為主流模式進(jìn)行建設(shè)，有效推進(jìn)經(jīng)適房制度的完善和建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)適房；制度

保障性住房是政府為了解決市場(chǎng)失靈而提供的一種公共產(chǎn)品，在歐美發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，已經(jīng)形成了完善的保障性住房體系，包括進(jìn)入、退出、融資、建設(shè)等全方面。中國經(jīng)濟(jì)起步晚，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平尚不能與發(fā)達(dá)國家同日而語，隨著商品房市場(chǎng)的高速、蓬勃發(fā)展，保障性住房的矛盾與日俱增。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，注定了在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間里，保障性住房體系不得不以經(jīng)濟(jì)適用房為主體。

一、停止經(jīng)適房上市迫在眉睫

中低收入群體是中國商品住宅最大的剛性需求群體，這些弱勢(shì)群體的大部分，除了購買商品房，基本上沒有其它途徑能改善居住環(huán)境。面對(duì)日益上漲的房價(jià)，中低收入群體將畢生的積蓄投入購房，不足部分通過按揭來解決。如2008年房價(jià)下跌時(shí)，大家在觀望，觀望的結(jié)果是2009年的報(bào)復(fù)性上漲，2009年無論是價(jià)格還是成交量都創(chuàng)了新高，經(jīng)過2008年壓抑的市場(chǎng)需求爆發(fā)了。如果一天不解決經(jīng)適房供應(yīng)機(jī)制問題，目光就會(huì)聚焦在房價(jià)上，受最大傷害的是國家經(jīng)濟(jì)和低收入群體。增加經(jīng)適房的存量，最快的辦法就是停止上市，只有停止上市，才能使經(jīng)適房存量越來越大，經(jīng)適房的建設(shè)才會(huì)變得有意義。各級(jí)政府都在建設(shè)經(jīng)適房，如果經(jīng)適房能夠和商品房一樣可以正常上市流通，它已經(jīng)喪失了公共產(chǎn)品的實(shí)際屬性。如果政府對(duì)經(jīng)適房流通增收各類溢價(jià)稅費(fèi)，政府實(shí)際上已經(jīng)蛻變?yōu)殚_發(fā)商。在有些地方，甚至能夠發(fā)現(xiàn)開發(fā)商為“經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心”。停止上市，不等于禁止流通。經(jīng)適房的流通，應(yīng)由地方政府主導(dǎo)完成，不應(yīng)是簡單的市場(chǎng)行為。經(jīng)適房的流通，應(yīng)建立一套完整的制度。

二、經(jīng)適房應(yīng)為“裸價(jià)”銷售

經(jīng)適房銷售價(jià)格，各地會(huì)出現(xiàn)差異，地方政府以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為理由制定銷售價(jià)格，比如杭州的價(jià)格四千多，常州的將近三千。作為公共產(chǎn)品的經(jīng)適房，不應(yīng)該出現(xiàn)明顯的地方差異：一方面經(jīng)適房不應(yīng)考慮地價(jià)因素，除掉地價(jià)之后，每一個(gè)城市的建設(shè)成本都大同小異。如果除掉地價(jià)，任何一個(gè)城市的高層普通住宅建設(shè)成本都不會(huì)高于每平方2000元，多層住宅更是會(huì)低于每平方米1000元；另一方面經(jīng)適房的購買群不應(yīng)該承擔(dān)任何的其他負(fù)擔(dān)，比如稅費(fèi)、保障性住房建設(shè)基金提留。經(jīng)適房應(yīng)該按照建設(shè)成本“裸價(jià)”銷售，不應(yīng)考慮地價(jià)因素，應(yīng)進(jìn)行最大化的稅費(fèi)減免，更不應(yīng)考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。只有用更低的價(jià)格去銷售，才能讓更多的低收入者改善居住條件，才能最大限度地降低廉租房的建設(shè)量。另外，經(jīng)適房可以通過銀行按揭的方式購房，適當(dāng)提高首付比例，給予利率優(yōu)惠，讓經(jīng)適房購買人每月還貸就像繳納較低房租一樣。

三、盡快建立以政府回購為核心的退出機(jī)制

經(jīng)適房的退出機(jī)制，應(yīng)以政府回購為核心，經(jīng)適房不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，保證公共產(chǎn)品非盈利的基本屬性，保證社會(huì)公平。對(duì)于已經(jīng)不符合經(jīng)適房申請(qǐng)條件的，應(yīng)強(qiáng)制回購。比如在同一城市擁有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市擁有其他住房的、在現(xiàn)居住城市之外擁有兩套及以上住房的、購買經(jīng)適房之后在任何城市購房的、擁有中高檔私家汽車的、共同居住的成年子女擔(dān)任公務(wù)員公職的、有較大家庭存款及股票等有價(jià)證券的、以不實(shí)信息騙取申購資格的等等。政府回購，按照什么計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)回購，是值得商榷的。筆者認(rèn)為，可以按照當(dāng)時(shí)購買價(jià)格回購；對(duì)于原始購買資金所產(chǎn)生的時(shí)間成本或是機(jī)會(huì)收益，應(yīng)該理解為房屋的使用費(fèi)，而且再分配的經(jīng)適房可以按照最新的價(jià)格銷售，不需考慮折舊；對(duì)于因家庭原因向政府要求贖回的，應(yīng)保留再次購買經(jīng)適房的資格。政府對(duì)收回的保障性住房，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行再分配，這樣就解決了流通問題。

四、BT模式應(yīng)成為經(jīng)適房建設(shè)的主流模式

在發(fā)達(dá)國家，建設(shè)資金主要有政府財(cái)政撥款、地方政府發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托基金(REITS)、政府擔(dān)保專項(xiàng)基金等渠道。經(jīng)適房的建設(shè)資金，一直以來是困擾地方政府的難題。更多的地方政府苦于經(jīng)適房建設(shè)資金的短缺，因此，BT模式流行起來。BT模式由政府招標(biāo)選定總承包商，由總承包商自行融資，建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后政府出資買回，屬于一種墊資建設(shè)模式；BT模式適用于政府資金較為緊張的情況和可以快速回收資金的項(xiàng)目；BT模式在有些地方已經(jīng)有較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，比如在蚌埠。歸根結(jié)底，政府需要將建設(shè)的經(jīng)適房銷售出去，才能獲得資金回籠。如果能夠按照裸價(jià)銷售，資金回籠的速度將會(huì)是驚人的快，畢竟經(jīng)適房屬于供不應(yīng)求的產(chǎn)品。

簡而言之，經(jīng)適房的問題，應(yīng)建立公平的申購價(jià)格、合理的進(jìn)入退出機(jī)制、有效的建設(shè)模式，這樣才能切實(shí)解決社會(huì)公平問題、增加經(jīng)適房存量、保證合理流通。

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