肖莉:金融創新給開發商更大空間和機遇

對于下半年，我們還是會認為不能存有任何對于政策的僥幸心理。“政府放寬政策”有這樣想法是非常有風險的想法，還是要積極面對，而且下半年供應量會大幅度上升，價格會比較穩定。

未來大的開發商還會有更大空間和機遇。但是這個機遇來自哪里?金融是一個非常重要的手段。在美國房地產開發企業融資渠道非常多，首先是多元化，這里包括商業銀行和借貸機構的貸款。另外有公開的資本市場融資，包括股票、債券、票據等等。除了銀行跟資本市場，還有民間的投資，這些東西中國都有，但是我們的差別在什么地方?首先美國的開發商大量依靠票據融資，在過去幾年，美國開發商負債率不斷上升，到近期房地產上市公司整體負債率上升到66%左右，而發行優先票據是上市公司最重要的資金融資渠道，目前上市公司負債的64%是由優先票據構成的。而優先票據占到美國房地產上市公司資產總額的42%。

關于長期負債問題，美國帕爾迪優先票據平均到期期限為9.9年。而中國的長期負債，毫無疑問大家都知道房地產是—是長周期的生意，而目，—塊她還要分很多年來開發，顯然目前中國的融資環境跟房地產業務的特征是不匹配的，而小型開發商主要依靠貸款。為什么小型開發商反而是貸款呢?因為本身發這個票據，包括發股票，它的成本其實是最高的。所以小開發商如果要發票據的話，它的成本過高，用銀行成本會低—些。這樣整個融資渠道是非常清晰的。貸款的形式也是非常靈活，簡單地說美國房企融資的情況，他們主要依靠非常發達的債券市場通過嚴格的信用風險評估，讓投資者自身來管理好它的投資風險。融資渠道方面美國也是舊當豐富，美國預收制度是非常寬松的，只要一個足夠的法律依據。消費者只是交一點點定金，同意做這個房子，接下來由開發商來做，做完后收預收款，因為有龐大的融資渠道。所以開發商不需要收款。

跟美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度依賴銀行，導致銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化，資金來源和行業景氣度高度相關，共振加劇行業波動，預售款承擔過多融資功能，但驟然弱化又將產生金融風險，民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

我們建議，希望國家能夠支持開發企業合理的資本市場融資需求，因為今年以來資本市場融資基本上在國內是沒有了。希望能夠增加房地產直接融資渠道，發展房地產產業基金，適度放開債權型外商投資，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資依賴。貫徹國發13號文，向民間資本開發更多投資領域，加快金融創新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金。加大對債券的支持力度，提高債券發行的效率，可考慮類似股票非公開發行的模式，即債券的私募發行。