陳啟宗:銷售型商業地產只能算三流

到現在為止，在中國沒有看到太多夠水平的商業地產發展。很多人在商業地產賺了很多錢，我的答案是因為競爭太少，你就變王了。中國房地產業發展因為競爭的水平不夠，所以很多人雖然沒有做出世界水平級的東西，但是還可以賺錢。有人說恒隆地產為什么在內地只做商業地產而不做住宅，理由就是太多人已經做住宅了，而做商場的人水平還是比較低，這個就使我有機會能夠在商業地產方面賺到一點錢。

其實我們的項目在內地也不多，到現在為止也不過是3個項目，不過回報率非常好。我不知道你們住房回報率有多少?20%很好了。我可以告訴你，恒隆地產能做到不貸款的回報率是多少呢?我們去年是31%。要是能貸點款的話，就到了50%。也就是說兩年可以回本。你說這樣的生意，為什么沒有很多人做呢?因為很多原因，因為我不是第一天就可以拿到31%的回報率。這個平均來說要經過15年。7年把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概是4～5%，然后把它養大，養到睥左右，才能達到30%的回報率。30%的回報率，挨15年我能夠挨下去。現在大家資金多得不得了，但是你有那個耐心嗎?你有耐心等15年做到30%的回報率嗎?恐怕沒有太多人有這個耐心。如果每年30%的回報率。長遠來看這是很可觀的。

搞住房是一個量的問題，你必須做大。搞商業地產是一個質的問題，質一定要好。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分成出售的寫字樓，絕對是三流的東西，你也不可能賺到我說的那么高的回報率。做住宅要快，做商場不能快。做住房最少你要能夠快:建筑要快，資金流轉要快，賣房子要快。住房跟商業地產需求還不僅僅是技術問題，是思維方式問題。要是你能夠把思維方式改變的話，你就能夠從一個領域轉到另外一個領域而同樣的成功。

商業地產是一個高經驗的東西，經驗、知識在哪里?在人的腦子里，所以我認為搞商業地產第一，工資必須相當高。第二，工資高是不夠的，你付他1000萬，還有人付2000、3000萬，錢不能把最優秀的人才留下來。我們有一個股權的安排，但是那個還不夠，最終必須有一個最好的企業文化。唯有最優秀的企業文化才能把最好的人留下來;唯有最優秀的企業文化才能把最好的人留下來。企業文化使一家公司有規律、有紀律，這個絕對是成功最重要的因素之一。你沒有紀律是不可能成功的。你買地要有紀律，設計要有紀律，建筑要有紀律等等。

現在全國大中城市的三流項目差勁得不得了，浪費了土地資源。我希望更多優秀的房地產商不要再做那些三流的商場，對你來說也掙不了錢，蓋得好的，如果你能等15年，一定也能拿到30%的年回報率。

到現在為止，在中國沒有看到太多夠水平的商業地產項目。很多在商業地產賺了很多錢，我的答案是因為競爭太少，你就變王了。10年20年，中國房地產業發展因為競爭的水平不夠，所以很多人雖然沒有做出世界水平級的東西，但是還可以賺錢。