保障性住房的設計“保障”

日前，北京市政策性住房規劃設計方案評選結束，展出的42個政策性住房規劃設計方案因均存在需要完善的地方，因此已被市規劃委要求設計單位對方案修改后再進行展出。政策房設計的集體“槍斃”再一次提醒我們，政策房設計重“面子”，更要重“里子”。近日，全經聯觀點第十四期主題論壇在新浪樂居舉辦，邀請業內人士共議“政策房”。

圓桌觀點:小面積房不等于低檔房 開彥

所謂的政策房，一般大家概念中就是小面積、投入少、成本要降低，當然設施配套要盡量簡單，能夠滿足基本要求，環境說得過去就行了，地塊可能也是比較邊遠的地區。總的來講，對政策房，特別是廉租房和經適房，把它歸為低檔次、低成本、低造價的這種認識，我認為是個誤區，是個比較大的缺陷。小面積房屋并不是屬于低檔房屋，品質是要講究的。

對于小面積政策房，第一要在思想上充分重視它、認識它——需要有明確的配套標準。解決標準的制定，標準的控制需要明確。第二要配備有足夠能力的人去做。從設計角度上看，我認為目前這種小面積的東西要用靈活設計的方法，要用大開間的方式來做。從組織上來講，由政府牽頭，組織一些專家專門來研討這些小面積住宅，質量具體控制到什么程度，配套具體控制到什么程度，都需要有最低標準來控制。從建造方式方面，更多要用新的設備、技術和新的科技理念去完善它，才能使得小套型小面積的房子做得更好。總的來講，我們不能把它做成一個垃圾房，一個看不上眼的房、變成社會都譴責的一個房子，應該做成一個雖然面積小，品質度卻不低的一個房子。

謝遠驥:對不同的房應有不同的政策

現在特別是政策性住房都講究面積標準要受限制。我認為受限制的標誰不應該是每戶的總面積，而應該是每戶使用面積要受到限制。我曾經看過開發商做得房子，獨居做非常好，很多東西都是用靈活隔斷做的，價格一點都不低，功能還挺全。所以用現代住宅設計規范來講，廉租房和公租房是不行的，必須要從生活實際出發，像做輪船空間那樣做，像做飛機空間那樣做。飛機上的廁所空間也很小，但很方便。日本有些小房子，做得非常好，洗衣機上面就是小壁櫥，空間利用得非常充分，越是小住宅，空間越是要利用得充分。用現代的規范來對待目前政策性住房是不合理的，有很多地方需要修改，就是我們的

圓桌語錄

李小寧:垃圾政策房產生的原因就是建筑費用標準低，這是設計院普遍的感覺。且很多設計院是掛靠的，自然就不會做出太好的產品，再加上沒有市場壓力，好不好都能賣，就造就了這么多垃圾的政策房套型和建筑樣式。開彥:工薪階層住的房是將來政策調整的最大的一塊。對政策房特別是廉租房和經適房，把它歸為低檔次、低成本、低造價的這種認識是個誤區，是個比較大的缺陷。越是小的房子越要重視它，越要把它當做一個事來做。

謝遠驥:不管是哪種政策房，建了以后都是永久性的，不是建了二三十年就要拆的，它一定要用上一百年。根據這樣的情況，房子第一要考慮它的永久性，另外還要考慮到它的功能性和舒適性。

楊樂渝:保障房這個資源是屬于全社會的，這個資源如果成了垃圾，意味著社會上每個人都在受損失，要用可續建筑的觀點來看待保障房。其中立法是最基本的，強烈建議在住房保障法里面，我們一定要把工業化、產業化寫進去。衛東:不是說保障性住房就沒有人管了，應該實用、合理、靈活。現在的保障性住房能不能根據居住者需求來設計很重要。不是簡單給他們—個面積就可以了，其實房子的功能性應該是多樣的。

姜煒:政府要把保障房的要求越來越細化，包括建筑條件怎么細化，監管怎么細化，只有這樣才能讓保障房既有面子，又有里子。舒不舒服可以讓用戶來體驗。

翟炬:現在保障性住房和政策性住房，都是由開發建設單位來主導的，他們為了節省成本，可能會找一些相對廉價的設計單位，政府應考慮承擔其中的一部分費用。

規范要修改，要適應政策，包括居住區設計規范，比如停車究竟怎么停。如果同樣一萬平方米，小戶型可能幾百戶，大戶型就幾千戶，那停車按照百分之多少停。所以我認為，規范應該適應政策不斷地在變化。政策性住房比如廉租房和公租房應該做幾套標準圖，因為它占整個商品房比例中一個很小的部分。做幾套標準圖，建起來，立面稍微變化一下，平面基本不變就可以，這樣政府也省錢，建起來的速度也快。幾套標準圖完全可以解決問題。其他的比如兩限房、經適房，就放在市場上讓它做。現在政策性住房太復雜了，也不應該用一個政策來對待。

楊樂渝:住房保障必須要立法

首先要用可續建筑的觀點來看待保障房。要想好哪些是保障房和政策房。現在就是一鍋粥，規范本身已經不符合中國房地產市場的發展需要。比如廉租房，是保證年收入3萬塊錢以下的家庭，公租房保障了很多今后是夾心層的。這個標準和廉租房標準就不應該一樣，和經適房標準也不應該一樣。首先應該制定分類標準。保障性人群是什么?哪些是納入到保障性人群的?然后標準要調整，這是下一步的工作，要不斷調整標準，調整標準以后，怎么可行?怎么把這個保障房建起來，最后一點，還要立法，立法從部委來講是最重要的事。尤其在住房保障法這塊，立法是最基本的，各個地方政府有哪些職權，實際上每個地方的差異化非常大，今后保障房要根據地方不同制定相應的實施政策和實施標準，但是部委一定要立法，即住房保障法。我強烈建議，在住房保障法里面一定要把工業化、產業化寫進去。現在如果完全是商品房市場，今后在推產業化方面還是很困難的。現在是有一個壓力擺在這里的，希望各方人士都在推這個事，都應該給政府一個呼吁，不管是從民生還是從整個國家資源角度來講，要推動保障房的建設。

李小寧

垃圾政策房產生有三大原因:第一，就是建筑費用標準低，這是設計院普遍的感覺。因為本身政策房的費用就不高，再劃到設計費里面就更低了，因為設計院有幾種方式，一種就是把這些設計交給了沒有經驗的年輕人去完成，有經驗的設計師就不會接這種活。第二，很多設計院是掛靠的，設計院把這個設計領來之后分包給他們的掛靠單位，自然就不會做出太好的產品。還有一點，比如開發單位是由區政府指定的開發商，這些開發商在做這些項目的時候，本身費用就不高;有些開發商的資質也不是很高，對圖紙的審核又不像市場上開發商那么嚴。作為設計師也有很多問題，但是他們覺得既然甲方接受了，何必較真。他們第一是不懂，另外也沒有市場壓力，好不好都能出去，他們自然在這方面下的工夫就受到了限制。這也是為什么政策房會出現這么多垃圾的套型和建筑樣式的原因。保障房的套型設計第一應該有一個政策性的指導，第二要有技術性的實施。政策性的指導要細化而不是簡單給你50平方米，你去建一個房子就行了。50平米怎么建，要有幾個方案。另外，要加強監管，不是說標準出來了就可以沒有監管。要真正落實到具體項目上，包括怎么去改。怎么把它改好，目前監管不利，造成工作沒有落到實處。衛東:蓋政策房要先有靈活的規劃

為什么這幾年的房地產市場比較混亂，因為概念不清。一直處在一個摸石頭的過程，而且在這個過程沒有嚴格的監管機制。此外，實用、合理、靈活對保障房來說很重要。對于保障房來說，里子和面子都非常重要，之前要找相關人士如建筑專家、民俗專家、民居專家、消費者一起反復論證，針對不同的人群采用不同的設計、論證。如果做出來之后不符合消費者的要求，就是面子工程。還有保障房的居住人群也應該靈活應用一些。有的是托家帶口的人，有的是小兩口，我們應該給他們提供不同類型的房子:比如一種是大開間，可以給它設計成多隔斷的形式。低收入人群也有他們的人口結構，工作性質也不—樣，應該劃分得更細一些。從消費者角度來講，這個房子要實用、合理、靈活，這個靈活—個是規劃的靈活，—個是針對住房人群做一些靈活的設計。我們現在的保障性住房，能不能根據居住者需求來設計，這很重要。不是簡單給他們—個面積就可以了，房子的功能性應該是多樣的。

姜煒:應有樣板間讓住戶體驗

政策性住房的戶型標準降下來了，降下來以后，比如公共區域的配套問題，包括住宅設計規范有一個不匹配的問題。實際一梯十戶的住宅想做好比一梯兩戶的住宅難得多。這個矛盾是沒有經驗的人最難做的事情。政府要把保障房的要求越來越細化，比如公租房、廉租房，里面什么是基本必備的功能，不是說屬于舒適化的東西就可以精簡，包括建筑條件、監管怎么細化，只有這樣才能讓保障房既有面子，又有里子。舒不舒服，可以讓用戶來體驗，但是這種體驗要有實際的樣板間。如果政府有很細化的要求，有很明確的標準，開發企業以及設計單位自然而然為了對應這些標準會重視起來。另外，比如像產業化住宅都是可以提高保障房產品質量、規劃程度的一些方式。政府一直在推住宅產業化、低碳，現在有這么大的一個資源，至少已經有上千萬平方米，為什么不把它投入進去做，這本身也是帶動我們社會發展的一個好事。

翟垣:保障房存在速度和質量的矛盾

這次42個政策房在設計方案的時候，我采訪當中也碰到將來要住在這個政策房里面的居民。他們真的是特別關心，拿了照相機把第—次展出的照下來，改了之后他又照下來。我印象最深的是—個西城區白塔寺的人，他發現他的房子的陽光被遮擋。不管是政策房還是商品房，我的感覺應該是住得要舒服。這個感受沒有區別，所以我覺得從設計的時候應不應該有所區別。為什么大家選擇商品房沒有這樣的問題，因為你不好我就不會買。而政策旁，因為我買不起商品房，政府提供這樣的房子，如果我不住就沒有別的房子住。所以在設計的時候，很多開發單位就不太重視，因為你不住也得住，住也得住。最終用戶的意見是最有價值的。我希望將來可以做一些調熬，不光有保障性住房的規劃設計，因為保障性住房將來誰來住，政府都是可以找到對接點的，找到其中10%或者20%的居民來參與一下。聽聽他們的意見，最后可能投票通過以后再建，這樣會更好一些。現在有一個問題，保障性住房和政策性住房都是由開發建設單位來主導的，他們為了節省成本，可能會找一些相對廉價的設計單位，或者找一些出價低的單位，這個資金問題能不能由政府來承擔一部分，政府出一部分錢來保證用一些好的專家來建房，這樣我覺得能解決相應的問題。