押寶“金九銀十”的誤區

樓市調控的高壓似乎沒有絲毫放松的跡象。8月份短短8天時間中，國務院副總理李克強重復強調:要繼續落實房地產調控政策，堅決抑制投機炒作行為。與此同時，部分城市第三套房貸全面叫停，實行商品房預售款監管制度，以及開發貸停貸的傳言都讓開發商神經“緊蹦”。

在近期召開的深圳房地產行業專題策略研討會上，一位來自大型國有銀行的人士稱，40%的開發貸今年年底到期。如何--完成年度計劃并做好年度結算，已經是擺在開發企業面前的一個重要課題。

“押寶金九銀十”成了開發商的普遍選擇。從北京、天津等全國各大城市的數據來看，推盤高峰期在九十月份如期到來幾乎已成定局。各路開發商摩拳擦掌，開席房地產供應的“盛宴”，壓抑了5個月的買家也蠢蠢欲動。各方歷經數月的博弈都將從“暗戰”進入實戰。

可以預見，今年的“金九銀十”將顯得格外“熱鬧”——有開發商降價促銷，有觀望半年的購房者出手，也有買房人繼續觀望，甚至不排除此前低價入市項目價格微漲……各種市場亂象同時并存。

此前，在七八月份，就有一些機構出爐的數據顯示，部分地區樓市“量價齊漲”的現象已出現。在10個重點城市中，武漢、天津、重慶和深圳環比下跌，其他城市成交面積均環比上漲，其中北京漲幅達46.36%，居首位，成都、上海次之，漲幅均在20%以上。

有接近一半城市的房價出現不同程度上漲。其中，武漢漲幅最大，環比上漲46.5%;上海和廣州等一線城市分別環比上漲5.69%和2.54%;三亞、海口等城市分別環比上漲了46.06%和12.79%。

因此“調控終結”、“樓市見底”等觀點一度籠罩行業。而九十月份在供應放量、價格松動的大勢中，甚至不排除將此前的“量價齊漲”現象放大。

但是，這絕不意味著樓市就此觸底反彈。需要明白的是，這種現象僅僅是一些高檔樓盤被推遲入市，以及新盤低價入市帶來的“數據”上的上漲。對開發商來說，如果借機漲價則非理性之選。

準確地說， “金九銀十”是房地產開發商們的商機，但是若簡單從“金九銀十”期間所可能呈現的一些數據去判斷樓市走勢則將陷入誤區，非理性的行為只會迎來更嚴厲的調控。

現在房地產政策調控處在一個比較敏感的時期。但可以肯定的是，政府非常明白此輪宏觀調控是否最終成功的關鍵就在于政策的連續與穩定，樓市調控未“見底”，只要房貸不放松，樓市很難再現曾經的火爆，下半年房價也難顯著反彈，至少在2010年樓市并不會見底。

買房時機

隨著調控的深入，預計未來一兩個月樓價還會走低。預計到9月份，部分一線城市的樓價將進入本輪低谷，而到12月，隨著股市紅火后資金轉向，樓價又有可能會上漲。因此，9月可以說是抄底買樓的好時機。不過樓價回到2009年的低點，幾乎沒可能。

——北京科技大學經濟管理學院教授趙曉

當前市場量跌價滯正處于調整的第一階段，今年三四季度將是新增庫存大量形成的時期，這可能是房價出現大幅度下調的時期。

——國務院發展研究中心金融研究所所長巴曙松

觸底反彈

房地產價格即使出現波動，也不要誤認為是調控方向會變，不要犯經驗主義的錯誤。調控方向不會變，房地產政策調控可能逐步、不斷地推進。——國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌

第一，它也不可能出現一個爆發式的增長;第二，一旦出現這樣的情況會引發更加嚴厲的調控。

——知名財經評論家葉檀

房企走向

從中央到地方，最近幾年來都已出臺了不少針對房地產市場的政策。其中，2007年國務院的24號文和今年的國務院10號文特別值得注意。這兩項政策都是直接由國務院而不是國務院辦公室發出。國務院通常是隔3—4年才會出臺某項重大政策，這也意味著至少2—4年內，政策會保持對房地產市場的調控。——深圳市房地產研究中心副主任王鋒

過去房地產企業營利模式一是靠土地，企業采取大規模拿地、慢速開發的做法，獲取土地增值收益;二是靠房價快速上漲獲得收益。將來土地對于房企的價值將大大降低，房地產企業需要依靠自己的競爭優勢來擴大贏利，有產品優勢、品牌優勢的企業將會得到市場的認可。

——中國住建部政策研究中心副主任奏虹

行業問題

把中國所遇到的所有問題都加在一個產業頭上，將房地產和老百姓脫困性需求、保障性需求、改善性需求、以及農民工進城、小白領娶媳婦、縮小貧富差距、抑制開發商暴利、抑制貪污腐敗聯系在一起，并且指望在1—2年宏觀短期經濟運行的調控中解決所有的問題，無異于喝三鹿奶粉就可以考上清華大學，無論如何做不到。

——國家住房與城鄉建設部政策研究中心主任陳淮

我覺得房價只不過是一個表象，如果僅盯著房價，對這次調控深刻長遠的影響未必簡單化了。這次房地產調控背景比較復雜，有經濟層面也有社會層面，調控本身就是高難度的雙刃劍，不能只以房價論成敗。

——全國工商聯房地產商會會長聶梅生