鐘偉:房地產病根在政府財政體制

房地產行業短期是價穩量升。所謂價格穩定指的是在售樓盤價格平穩，新盤低價入市。商品房新房價格實際已經降了，但是在國家統計局的統計當中，降幅不太明顯。量升呢，盡管傳統來看，每年第四季度、次年第一季度并不是商品房銷售旺季，但是今年可能例外。中期是政治因素。在未來2～3年，也就是政府換屆之前，三個因素特別重要:設計房地產稅收政策、住房保障體系、通貨膨脹。

房地產行業長期是量穩價升。過去十年，2000年到200g年，房地產行業銷售金額每年增長約38%，投資增長每年約27～28%，銷售面積每年增長約20%，這預示著過去十年，三線以下城市商品房價格累計漲幅120～150%，一線城市商品房價格漲幅可能在300—400%之間。既然這樣的話，房地產行業開工面積、竣工面積、銷售面積、土地儲備面積這些規模上的指標的高速增長期已經過去了。我不認為施工面積最終在未來十年會超過比目前大20%水平。從未來長期的角度來看，未來的四年到十年之間，房地產行業的主要特點是銷售面積會非常平穩，但是銷售金額和投資仍然穩步增長。

西方學者都認為中國有泡沫，國內學者也有人認為中國房地產泡沫超出了美國次貸危機之前的狀況。這些看法可能都是值得商榷的。因為在全球商品房高價的城市當中，每英尺售價高于70。美元的城市大約有20多個，沒有一個是中國大陸的。在金磚四國的比較當中，中國一二線城市商品房售價比俄羅斯和印度都要低，跟巴西大概接近。而中國目前一線城市收入水平明顯好于印度，可能比俄羅斯的一線城市略低一點，但是差距不大。所以看不出有明顯泡沫。當然在一線城市可能存在著投資需求，問題在于這些投資需求是合法的還是非法的，公民有沒有保護自己的財產免于被通貨膨脹剝奪、掠奪的權利。

另一個需要澄清的問題是，對民眾而言，房價是一個貨幣現象。我們可以看一下過度發鈔問題。中國在七年半左右的時間里GDP規模翻了一番。過去十一年，發鈔總量翻了一番。商品房價格過去十年增長了120～150%。所以房價漲幅跟經濟增長漲幅大致一樣，這種快速的發鈔模式是不可持續的，貨幣現象只能由政府解決。所以我們提出建議，維持人民幣幣值中長期穩定，在以后二十年時間內逐步降低發鈔速度是政府必須做的。

由于這樣的原因，導致地方政府對土地財政高度依賴，如果地方政府沒有很好的主體稅種，就必須搞投融資平臺，必須從銀行搞錢，必須賣地。投融資平臺信貸規模存量大概有7.3～7.4萬億元，去年土地招拍掛出讓收益大概1.6萬億元，這兩個構成地方財政主要收入來源。在今后三年，地方政府投融資平臺將被分類清理規范，土地招拍掛、高價賣地將變得更加困難，因為土地拆遷成本將增加。與此同時，如果地方政府要完成中央指令，構建5～8億平方米購房的話，意味著地方政府還需要再支付1.5～2萬億元用于支持保障性住房供應。