張寶全:細分市場是下一輪地產發展動力

新政不僅僅是政府、地產商和消費者三家關系之間的互相平衡的一種方式，最重要、最起作用的還是市場。市場起作用的還是供應和需求，政策可以對供應和需求做一定的調節，但這種調節是有限的。我們重視在平衡過程中的導向，但不認為只有行政的平衡才能改變房地產市場?？傮w上中國房地產市場在成熟的過程中已經具備了自我完善、自我調整能力。

這次新政對消費者的心理影響是很大的，比如一些顯性消費者變為幕后消費者或是把幕后消費者變成顯性消費者。房地產市場特別容易發生這樣的一種變化，而這種變化的原因就是不動產是家庭非常大的資產構成，大家對它的關注度很高，不動產也是個人投資里面最關注、最重要的一個手段。當一個新政出現或者市場大環境暫時變化時，對人心帶來的影響會促進小局部地區的變化，這些不是真相，它可能僅僅是過渡時期的模糊現象，我相信中國房地產總體和中國的經濟發展是一樣的穩中略升。

新政不僅僅是政府、地產商和消費者三家關系之間的互相平衡的一種方式，最重要、最起作用的還是市場。市場起作用的還是供應和需求，政策可以對供應和需求做一定的調節，但這種調節是有限的。我們重視在平衡過程中的導向，但不認為只有行政的平衡才能改變房地產市場。

今年下半年總體態勢比上半年要好，逐步回升，特別在海南三亞更為明顯，因為到了下半年是旅游旺季。從數據看，中國房地產的平均指數總體來看還是穩中略升。我不認為現在一些企業把房價降了15%或者20%，而是把去年透支了返回到一個真實的狀態。但是中國大部分城市的房地產市場在去年并沒有發生投資的現象，比如中小城市，因為沒有那么多資本的追逐，也沒有那么強的需求推動。盡管北京、上海等一線城市被推動了房價可以投資。包括海南局部的地區樓盤也出現這樣的情況，但這是因為大量的投資聚集的效應造成的狀態。中國大部分城市沒有發生這樣的現象，因此今年整個房地產平均指數依然是比去年整體呈上升態勢。

中國地產有史以來，商業地產基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。商業地產在今天被大家重視的原因是什么?就是轉型。地產商在新的形勢下轉型是什么?一定是從單一產品向多元化產品，從以前單純的開發向開發和投資相結合轉變開發賣完就沒有了，現在可能轉向城市綜合體、旅游度假地產或者商業地產，把開發和投資運營相結合。投資性的物業一定是以持有為原則。

我們的企業已經在三年前做了轉型，對通用民用房地產、住宅、寫字樓包括商業街其實都已經開始逐步轉向了度假酒店，可以說轉型很成功。民用建筑這塊市場進入的人很多，而且大家在同一產品里面去擠，再加上中國第一輪對于地產的需求基本滿足，現在進入第二輪細分市場或者需求更細化了，在一種細分的市場或者細化的市場里面針對性很強，而不是像過去一棟100萬平方米很籠統地對待。中國地產商其實現在也在尋找新的需求、新的增長、新的消費需要，這實際上是我們下一輪房地產發展的根本動力。