富力:押寶全產(chǎn)業(yè)鏈的懸念

同樣作為廣東五虎之一的富力地產(chǎn)在這場政策調(diào)控之中相比較恒大要遜色不少，既不溫不火，也沒慘淡到離譜，上半年完成全年目標(biāo)42%，富力必然要做最后的沖刺。富力地產(chǎn)董事長李思辟認(rèn)為，有信心完成全年合約銷售額目標(biāo)300億元。

銷售和負(fù)債壓力未退

富力地產(chǎn)8月26日公布2010年度中期業(yè)績，上半年集團(tuán)營業(yè)額增加49%至69.35億元，凈利潤同比上漲348%至7.01億元。上半年實(shí)現(xiàn)的營業(yè)額中，約62.2億元來自房地產(chǎn)開發(fā)，其余剛來源于酒店及其他投資性物業(yè)。利潤方面，有5.5億元來自物業(yè)開發(fā)，占比達(dá)78%;富力地產(chǎn)在商業(yè)方面的投資貢獻(xiàn)了超過20%的利潤。

在商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)改善的同時(shí)，富力地產(chǎn)的物業(yè)銷售方面并非表現(xiàn)突出。上半年銷售額達(dá)125億元，前七個(gè)月則為153億元，分別占全年目標(biāo)的42%和51%。

在中期業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，有信心完成全年合約銷售額目標(biāo)300億元。隨著第十六屆亞運(yùn)會于今年下半年揭幕，李思廉認(rèn)為，預(yù)期集團(tuán)旗下廣州酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)將會有進(jìn)一步上升的空間。同時(shí)，富力將會推出一系列新的房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目，包括將于今年10月推出市場的亞運(yùn)城第一期項(xiàng)目。

不過招銀國際研究部認(rèn)為，公司若想完成其先前制定的年度銷售計(jì)劃將較困難。根據(jù)招銀國際研究部的跟蹤，富力在廣州、北京和海南取得良好業(yè)績，但在成都和天津的銷售進(jìn)度表現(xiàn)并不理想。

“我們認(rèn)為，公司位于廣州和北京的主力項(xiàng)目具有一定市場競爭力，若假以降價(jià)促銷將有望取得較快銷售進(jìn)度。例如，廣州的富力公園28、富力國際商務(wù)中心和位于北京的富力十號項(xiàng)目在過去幾個(gè)月中贏得較佳市場口碑并取得良好銷售紀(jì)錄。但是，近期政府在北京、上海等城市針對三套房貸出臺要求銀行嚴(yán)厲執(zhí)行的相關(guān)政策，將會對富力的銷售產(chǎn)生一定影響?！?/p>

另外，富力負(fù)債仍然存在隱憂。負(fù)債的攀升來自于富力在上—輪的激進(jìn)擴(kuò)張，2006年富力獲得21幅土地，僅重慶一個(gè)項(xiàng)目土地就達(dá)到739萬平方米，2007年富力制造了天津、廣州、佛山等地王。在2008年調(diào)控中，富力就因資金鏈緊張而“懸念重重”，盡管此后相對放緩了步伐，但是負(fù)債改善并不明顯。上半年凈負(fù)債比率由去年年底的98%再度回升至105%，凈負(fù)債金額上升至172億元。管理層表示，今年年底目標(biāo)控制為90%。然而即使如此，比率仍明顯高于同業(yè)。

在中銀國際分析師田世欣眼中，富力地產(chǎn)仍是首選賣出股票。“因?yàn)槠涓軛U較高，在下滑市場中處于不利的位置。”聯(lián)合開發(fā)分散風(fēng)險(xiǎn)

富力也在想方設(shè)法化解壓力。就在中報(bào)發(fā)布前，富力公告稱，今年4月份70.5億元拿下的300萬平方米天津地王項(xiàng)目，將聯(lián)合雅居樂、合景泰富和世茂房地產(chǎn)，合計(jì)4家房企聯(lián)合開發(fā)。李思廉在業(yè)績發(fā)布會上表示，這與富力分散財(cái)務(wù)和發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，以及利用合作伙伴專長策略一致。

不過，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，富力最大的風(fēng)險(xiǎn)還在于其全產(chǎn)業(yè)鏈模式。富力巨大資金壓力不僅有其激進(jìn)拿地，還有其賴以自豪、并聲稱有別于國內(nèi)開發(fā)商不同的發(fā)展模式:集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。由于其產(chǎn)業(yè)鏈條都集中在房地產(chǎn)行業(yè)，在豐富富力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，在樓市調(diào)控期也變相增加了公司總成本。尤其是富力近年一直加碼商業(yè)地產(chǎn)，雖然商業(yè)地產(chǎn)對富力貢獻(xiàn)正在加大，并且商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定持續(xù)的資金回收對上市房企而言利大于弊，但正是這些大量待建的商業(yè)項(xiàng)目所需巨額的開發(fā)資金也令富力不能承受其重。較早布局商業(yè)地產(chǎn)的富力或許未來前景光明，但最關(guān)鍵的是必須挺過現(xiàn)在。