保利地產(chǎn):賬本隱憂

與去年的“高歌猛進(jìn)”不同，保利地產(chǎn)今年上半年銷售增速大幅放緩，略低于行業(yè)整體平均水平。如果說激進(jìn)的保利地產(chǎn)賭對(duì)了過去，那么在本輪嚴(yán)厲的調(diào)控中，以央企背景為優(yōu)勢(shì)，大量應(yīng)用信貸和增發(fā)融資未平衡財(cái)務(wù)壓力的悍刊地產(chǎn)在賬本隱憂面前需要稍事“調(diào)整”。

銷售增速放緩

8月10日。保利地產(chǎn)公布了2010年半年報(bào)。公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.45億，元，同比增長(zhǎng)35.63%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16.27億元，同比增長(zhǎng)16.56%，進(jìn)入城市的市場(chǎng)占有率為3.62%，較去年同期上漲0.44個(gè)百分點(diǎn)。在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和市場(chǎng)占有率提高的同時(shí)，保利的銷售均價(jià)和銷售速度卻同時(shí)出現(xiàn)了下降。

根據(jù)東北證券股份有限公司分析師高建的跟蹤數(shù)據(jù)，保利今年上半年實(shí)現(xiàn)的銷售面積和銷售金額分別為267萬平方米和218億元，同比分別增長(zhǎng)5.8%和3.3%，同比增速大幅放緩，并分別低于15.4%和25.4%的行業(yè)平均增速。

此前，今年3月2日，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海在公司股東大會(huì)上表示，公司今年大概的銷售計(jì)劃是在去年的基礎(chǔ)上增加20%-30%。2009年保利地產(chǎn)的銷售金額為433億元，今年公司的銷售額應(yīng)該在500億元左右。而從上半年銷售金額來看，保利地產(chǎn)僅完成全年銷售目標(biāo)的43.5%，加之7月份數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額254.25億元，完成全年目標(biāo)接近51%。屢試“反周期操作”

顯然。與去年的輝煌相比，今年的保利地產(chǎn)步伐已有放緩。對(duì)此，北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文用了個(gè)形象的比喻來解釋:當(dāng)一輛車超速行駛以后，就需要慢下來檢修一下，否則就徹底“顛簸”壞了。他將保利與其他幾家房企公司的戰(zhàn)略做了對(duì)比。

“保利地產(chǎn)今天的慢很可能隱射著恒大、碧桂園未來的慢。一定程度上，過去幾年保利地產(chǎn)、恒大、碧桂園都是跑馬圈地策略，這是對(duì)房企投融資能力的強(qiáng)化，開發(fā)能力一定意義上只是配合投融資的一種能力。在過去10年房地產(chǎn)單邊上漲的時(shí)期，在土地紅利模式下，他們賭贏了，但是在接下來的市場(chǎng)環(huán)境中，他們能否持續(xù)良性發(fā)展，還取決于未來三五年他們是否還是采取過于激進(jìn)的拿地策略，另外，還在于他們?cè)陂_發(fā)等環(huán)節(jié)是否能迅速地補(bǔ)齊短處。但有一點(diǎn)可以肯定，保利地產(chǎn)、恒大、碧桂園都要經(jīng)歷增速放緩。”

快速投資擴(kuò)張是保利地產(chǎn)近幾年的重要特點(diǎn)之一，在房地產(chǎn)調(diào)控的這幾年中，保利地產(chǎn)反周期操作，將逆市搶占土地市場(chǎng)份額演繹到了極致。自2006年上市后，保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其同期銷售面積，2006年銷售面積為123萬平方米，新增土地儲(chǔ)備達(dá)到385萬平方米;2007年銷售面積為200萬平方米，新增土地儲(chǔ)備面積則為755萬平方米;2008年銷售面積為258萬平方米，新增土地儲(chǔ)備為594萬平方米。就在業(yè)內(nèi)紛紛評(píng)論萬科踏錯(cuò)節(jié)奏時(shí)，保利實(shí)現(xiàn)了2008年土地市場(chǎng)的輝煌。2009年保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備1338萬平方米，并且制造了11個(gè)地王。

今年上半年，拿地方面，盡管保利不及萬科風(fēng)頭，但是也繼續(xù)保持了較高的新增土地規(guī)模和水平。截至7月末，公司共獲取19宗土地，新增權(quán)益建面約660萬平方米，新拓展了中山和連云港兩個(gè)城市。

閃電式擴(kuò)張背后所付出的代價(jià)則是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增高。截至2010年6月，公司的帶息債務(wù)合計(jì)500億元，較2009年底再度增加了近200億元，其中，2010年上半年凈新增銀行貸款196億元。資產(chǎn)負(fù)債率由去年的69.99%上升至76.77%，凈負(fù)債率由49.26%上升至132.52%，凈負(fù)債率超過100%的警戒指標(biāo)。

降價(jià)促銷壓力大

華泰證券分析師張馳飛對(duì)本刊記者表示，從行業(yè)整體來看，其實(shí)保利地產(chǎn)上半年銷售情況也還不錯(cuò)，但是由于投資太高，要保證現(xiàn)金流，其下半年降價(jià)促銷壓力還是比較大。

要想完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，需要在接下來的5個(gè)月里再實(shí)現(xiàn)250億元的銷售額。

上半年，杭州保利東灣、上海保利葉上海、佛山保利花園和成都保利公園198等4個(gè)項(xiàng)目單盤簽約額突破10億元，二三線城市對(duì)保利地產(chǎn)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)上升。保利在廣州、北京和上海等一線城市結(jié)算收入占比49.17%，而去年則為57.32%;佛山、武漢和成都三個(gè)城市占比為29.61%，較去年增加了13.17%。

不過下半年形勢(shì)稍有不同，有數(shù)據(jù)顯示，下半年保利地產(chǎn)有近400億元貨量，在售項(xiàng)目逾60個(gè)，其中京滬穗占30%。從表3數(shù)據(jù)來看，廣州2010年的項(xiàng)目達(dá)到了14個(gè)，上海也有8個(gè)樓盤要銷售。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，下半年房企的機(jī)會(huì)仍舊在二三線城市，因此，京滬穗占比較高的保利地產(chǎn)銷售目標(biāo)是否能完成仍是疑問。

輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕推測(cè)，保利地產(chǎn)銷售目標(biāo)今年可能完成8成，達(dá)到400億元。

在前途未卜的2010年，保利地產(chǎn)是否面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)?融資能力是保利地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在，有媒體統(tǒng)計(jì)，從有數(shù)據(jù)可查的2003年開始，保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈額就是負(fù)數(shù)，七年總計(jì)流出247億元。保利地產(chǎn)依托央企背景，大量應(yīng)用信貸和增發(fā)融資來平衡財(cái)務(wù)壓力。

除2008年一年沒有進(jìn)行股權(quán)融資以外，2006年、2007年和2009年三年保利地產(chǎn)從資本市場(chǎng)融資的金額分別為20.19億元、68.15億元、78.15億元。即便是2010年，招商地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、萬科等地產(chǎn)商的增發(fā)碰壁，保利地產(chǎn)仍然搶著從資本市場(chǎng)融資近百億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利地產(chǎn)雖然可能在這輪調(diào)控中“受傷”，但是其央企背景或許仍舊能為其“保航”。