北京:試探樓市階段性底部

“金九銀十”又一次點爆了輿論。房價的漲跌、交易量的升降又一次成為大家爭論的焦點。實際上，如果今年北京“金九銀十”的成色不足，那就是連續第四年“金銀失色”了。

降價幅度不夠實際開盤或少

傳統銷售旺季“金九銀十”將至，但購房者的觀望心態仍然十分濃厚。一項媒體調查顯示，多數購房者坦言，調控后房價漲速已趨緩或有所下調，但卻并非下調到自己的心理價位。79%的網友認為樓價仍然虛高，樓市泡沫大，僅有13%的網友認為現在的樓價達到了心目中的標準;54%的網友認為樓市調控還未顯效，26%的網友表示有待觀察，但20%的網友表示已經看到了新政的效果。同時，網友對未來房地產的調控走勢都有自己的判斷，71%的網友認為樓市調控仍需加碼，13%的網友覺得應維持現有政策，11%的網友認為應轉為適度寬松的政策;2%的人認為應全面放棄樓市調控。對于本輪房地產調控持續的時間，61%的網友希望它可以持續一年以上，也有10%的網友覺得調控即將鳴金收兵。

網友的態度也印證了北京華遠地產董事長任志強的觀點:他在一次論壇上表示，現在大部分房產企業還沒到最危急的時刻。1～7月，房企手中資金有3萬多億元，而同期開發投資只有2萬多億元，這意味著房企手中還有多出來的一部分錢。有網友稱，正因為開發商錢多，所以不肯真正降價。

對于北京9月計劃開盤的數量能否實現，看空方也表示了懷疑。雖然北京預計在g月開盤的項目達到46個。但不可否認的是，新政出臺后，實際開盤數量往往要在計劃上大打折扣。資料顯示，5～8月北京計劃入市項目分別為21個、27個、27個、18個，但截至8月23日，8月已開盤項目僅為5個，之前的6～7月實際開盤項目均為19個。

對此，北京大學房地產研究所所長陳國強接受媒體采訪時表示:“目前樓市的集中推盤是因為上半年企業對后市判斷不清，有些項目選擇了推遲開盤，市場上有所積累。因為樓市櫥控政策出臺后，業界普遍存在觀望現象，企業會將開盤時間選擇后移。”

所以，目前北京樓市出現集中推盤的局面，既有季節因素，也有政策因素。資深地產媒體人、樓市傳媒董事長蔡鴻巖也表示:”今年4月份之后政策封堵，原先計劃上市的許多項目主動或者被迫推遲上市時間，所以所謂傳統的‘金九銀十’終成為更集中的產品放量期。”

更有觀點認為，開發商們最擔心的庫存積壓或將繼續增長。如表1所示，相比今年年初的北京市商品房6100.6萬平方米施工面積，7月份的施工面積已經高達8048.9萬平方米。增加了1948.3萬平方米，其中915.3萬平方米為新開工的住宅面積。新政以后5～7月的住宅銷售面積僅分別為61.7、404.665萬平方米合計僅為168.6萬平方米，相比之前4個月的3833萬元下調幅度達到了56%。目前的庫存在10萬套左右，而一旦新增超過i000萬平方米的住宅供應。4季度的庫存很可能達到20萬套。(見表1)

調控政策成博奕焦點

有媒體評論稱，在某種意義上，這一輪的樓市調控到了一個頗為關鍵的節點。四處可見的回暖跡象是否意味著住宅市場未觸底即開始反彈?在價格依然居高不下的情況下，是否會有更嚴厲的調控政策?很明顯，不同的利益主體對樓市未來走向有不同的期待。

事實上，多空雙方在調控走向上爭執得相當激烈。多方人士認為，樓市的成交量已經連續數月萎縮，目前有些反彈是剛性需求積累的結果，不必大驚小怪、馬上又出臺新政策;到今年四季度和明年—季度，大量保障性住房上市與今年上半年新開工的商品房上市時，供虛大增，自然會抑制房價上升。而空方人士則認為，所謂“剛性需求”是夸大其詞的說法，必須繼續實施嚴格調控政策，甚至出臺房產稅、提高貸款利率等新政策。

調控政策已經成為各方利益較量的焦點。SOHO中國董事長潘石屹在中期公報業績說明會上表示，今年內地住房市場可能出現成交量和價格雙下滑，并表示房價將跌至2009年初水平。這番表態被解讀為“捧殺”調控，防止再出臺后續政策。

“雖然政府部門表態不會出臺新的政策，但并不代表政府沒有預備新的政策，一旦開發商認為成交量回調到可以大幅度提價的程度，并付諸行動，那么等待大家的很有可能是第二輪的調控。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，近兩個月以來，政策處于觀察期，雖然常有中央官員表態要嚴格落實調控政策，實際上只是在強調“舊政”，一直未有“新政”露面。但是房價走向是決策層觀察的重點，如果在未來兩個月價格出現回調，國家極有可能出臺新政。

而北京中原三級市場部研究總監張大偉則認為，最近的市場回暖明顯根基不牢，宏觀調控政策不僅沒有放松，更有收緊的跡象。3月“兩會”后的上漲導致了4月的系列調控，而最近成交量的回暖如果導致價格上漲趨勢的重現，很可能導致力度更嚴重的第二輪調控。“和第一輪調控的‘重磅炸彈’不同，從政府現有的表態來看，第二輪很可能是扔出‘核武器’來。”

“日光盤”試探樓市“底部”

“金九銀十”向來是開發商打折的旺季，尤其今年經過幾個月的延遲開盤，9～10月份更成為各房地產企業完成年度銷售額的最后沖刺階段。從標桿房企項目熱銷的情況來看，保利、萬科、金地、雅居樂、招商、中海等各家房企均已出現價格松動。

中原地產統計數據顯示，盡管市場經歷新政調控以后，整體仍處于筑底回升階段，但各地已陸續出現“日光盤”等熱銷項目。這些熱銷項目總體上具有以下幾個特征:郊區低價房、低價入市樓盤、降價促銷樓盤、品牌開發商樓盤。我愛我家的副總裁胡景暉表示，南城“日光盤”其實給了市場一個明顯的信號一底部。“它基本上把這個區域的價格底部試出來了，這樣的話，其他的開發商最起碼沒有必要比這個再低了。”

目前，北京南城房山以萬科長陽半島為代表，大興以保利茉莉公館為代表，已經基本試探出了南城的房價底部。同時北京東五環區域的遠洋·新悅也將選擇“低價”、“快銷”的策略入市。據遠洋地產內部人士透露，該項目開盤均價約在每平方米17000元，這一價格比周邊樓盤低了5000元左右。另外通州一老項目也拿出幾套住宅來做特價房。銷售均價比高位時每平方米低了1萬元左右。

世聯地產北京公司總經理李巖認為，萬科等上市公司策略非常清晰，今年全部都是快速出貨。而9～10月份將是他們沖刺的機會，因此樓市階段性底部很可能會在“金九銀十”出現。(見表2)

但“金九銀十”能不能出現與消費者是否恢復信心有關。在市場博弈了許久之后，目前不少購房者已經在商討買房子。但在本刊記者調查市場采訪購房者時發現，購房者對目前市場上開發商的表現并不滿意。他們發現針對新盤的低開戰略，老項目后期也拿出了“特價房”，同時有“送30年車位”、“免20年物業費”等等促銷方式。但實際上在地產新政嚴格的房貸制度下，購房者對這些促銷不以為然，他們認為特價房不僅數量少、挑選余地小，而且戶型、位置都存在很大弊端;減免物業費等方式并沒有減少房屋總價。也正因為如此，南城某新盤才會出現“日光盤”現象，購房者希望得到真正的實質性優惠。

“抄底”或在“金九銀十”之后

“雖然跟往年比不可同日而語，但是九十月份肯定是今年成交量比較高的月份。”李文杰表示，從目前項目的推售情況來看，新開盤項目都是低價入市，隨著供應量的加大，新政后樓市連續低迷的情況，肯定會在9月得到改善與緩解。但中原地產統計數據顯示。由于下半年開盤項目以中高端項目為主，所以從統計數據上看，成交價格的降幅可能不會過于明顯。從供應來看，調控后，許多中高端樓盤停止推盤，但九十月份這部分項目會重新入市。

不過，一個細節或許可以反映真正的決定樓市走勢者。當記者提問樓市是否正在回暖時，多位受訪開發商卻在回避“市場回暖”的表述。他們告訴記者，因為國務院領導多次表態樓市調控不會放松，所以市場回暖的提法并不太妥。

正如任志強所調侃的: “我都從了你們也從吧。”或許以降價換取交易量增長是更為理性的選擇。但面對今年最后一個銷售旺季，開發商的考量明顯出現了兩極分化。有的高端樓盤逆市漲價，舍不得放棄黃金銷售季節;也有的項目開始暗降促銷，希望以價換量。

在經歷了四個多月的新政之后，今年的“金九銀十”或將是政府、開發商以及觀望的購房者最后一輪相互試探。有業內人士在博客中稱，在此期間，政府會對后續調控政策懸而不放，對開發商起到威懾作用。而開發商即使降價也不會有太大幅度。雖然，雙方都在利用“金九銀十”研判情勢。“金九銀十”過后，則是多空雙方揭開最后底牌的時刻。屆時，無論是開發商主動降價，還是政府出臺更嚴厲的調控措施，樓市或許會出現真正抄底的機會。