綠城:巨量存貨與不降價(jià)的糾結(jié)

2009年高歌猛進(jìn)，揚(yáng)言超越萬科的綠城，2010年低調(diào)了很多。一直以來高負(fù)債運(yùn)營的綠城模式，在厲價(jià)高漲時(shí)，憑借銷售業(yè)績回籠資金，大肆擴(kuò)犬土地慵備，可以良性循環(huán)，甚至餑越式發(fā)展，然而一旦遭遇宏觀調(diào)控，就風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來告別單邊上漲已可預(yù)朗，對(duì)于綠城來說，還需要在城市布局以及企業(yè)運(yùn)營方面下工夫。

“英雄”不逢時(shí)

如果說2009年高端住宅銷售火爆讓綠城出盡風(fēng)頭的話，2010年則相對(duì)“受傷”。2009年綠城以531.5億元的銷售額，坐上行業(yè)第二的交椅。將今年的銷售目標(biāo)定為了670億元，年增長34%。然而，今年上半年綠城累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額219億元(含合同銷售金額194億元及25億元未轉(zhuǎn)為合同的協(xié)議銷售金額)。據(jù)此計(jì)算，上半年銷售僅完成全年目標(biāo)的33%，行業(yè)排名也滑落至第五。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綠城今年銷售放緩的主要原因是在綠城今年在建開工的100多個(gè)項(xiàng)目中，有近3成位于華東及一線城市，主要定位中高端產(chǎn)品，面向客戶群體多為改善型需求或者外地投資客，加之綠城堅(jiān)持不降價(jià)，使得企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)比較尷尬。

2009年11月份，在綠城集團(tuán)2009季度股東、媒體、金融機(jī)構(gòu)懇談會(huì)上，宋衛(wèi)平語出驚人地炮轟萬科，他直言萬科產(chǎn)品太粗糙，并毫不諱言指出:“要是綠城造出萬科那樣的房子，項(xiàng)目經(jīng)理都要跳樓N次。”還揚(yáng)言未來3至5年，綠城的目標(biāo)是做到全國房企銷售額第一二名，尤其是第一名。

2008年，最讓業(yè)內(nèi)印象深刻的是，綠城董事長宋衛(wèi)平高調(diào)稱，綠城決不會(huì)降價(jià)。因?yàn)樵摏Q定，綠城當(dāng)時(shí)積壓大量存貨，以至于資金周轉(zhuǎn)一度出現(xiàn)缺口。但此后金融危機(jī)的到來，房地產(chǎn)行業(yè)“救市”，也救了“綠城”。然而劫后余生的綠城2009年更是加大了擴(kuò)張步伐。2009年耗資456億元激進(jìn)拿地，占合同銷售額的88.8%;今年上半年綠城又耗資92.52億元拿地，這使綠城的資金鏈異常緊繃。

不過，上半年綠城并沒有像叵大、萬科采取降價(jià)策略，其旗下的杭州綠城·藍(lán)色錢江等項(xiàng)目甚至價(jià)格還進(jìn)行了上調(diào)。

綠城2009年年報(bào)顯示:2010年，綠城將會(huì)有75個(gè)項(xiàng)目(或項(xiàng)目分期)投放市場(chǎng)，預(yù)計(jì)新增地上可售面積為594萬平方米。按照今年上半年的實(shí)際推盤面積126萬平方米，今年下半年將有468萬平方米的推盤面積入市，即下半年的供應(yīng)量是上半年的3.7倍(見表6)。巨大的存量房源或許讓綠城必須面對(duì)降價(jià)與否的抉擇。

高層松口

8月24日，綠城中國在香港舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)，面對(duì)670億元的銷售目標(biāo)，以及高達(dá)158%的負(fù)債率，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年坦然表示，綠城在完成銷售目標(biāo)和降低負(fù)債率上均存在著困難。

“下半年的負(fù)債率可能比較難降下來，因?yàn)榭紤]下半年的銷售情況，如果銷售情況良好，則綠城在銀行貸款方面的需求就小一些。負(fù)債率是否能夠降低，還要考慮公司的人民幣基金完成以及商業(yè)代建方面的情況，在這兩項(xiàng)完成后，相信綠城負(fù)債會(huì)下降一些。”壽柏年說。

此外，壽柏年還指出，670億元的銷售目標(biāo)完成可能會(huì)有困難。公司目前沒有制定新的指標(biāo)，下半年的銷售，完成多少是多少，但是也會(huì)努力爭取銷售多一點(diǎn)。

對(duì)于綠城的起伏，輝立證券地產(chǎn)行業(yè)分析師陳耕曾對(duì)本刊表示，綠城在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009-2012年每年銷售及利潤增長可達(dá)30%及35%，并且綠城的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫中國房地產(chǎn)的新競(jìng)爭格局。不過同時(shí)陳耕也強(qiáng)調(diào)，激進(jìn)的拿地策略對(duì)公司的財(cái)務(wù)安全可能造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。

綠城近年來也在不斷地拓展業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，與開發(fā)商拿地直接開發(fā)不同，綠城認(rèn)為合資公司能突破集團(tuán)在土地資源方面的瓶頸。在參與沈陽保障房建設(shè)后，綠城又謀劃投身于房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)務(wù)。8月4日，綠城中國宣布，旗下全資子公司綠城房產(chǎn)、公司主要股東宋衛(wèi)平，以及上海欣萍財(cái)務(wù)咨詢事務(wù)合作成立合資公司，試水物業(yè)建設(shè)管理及提供咨詢服務(wù)。

不過，在北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文看來，定位高端產(chǎn)品的綠城還需要考慮這些贏利模式的可復(fù)制性，這些業(yè)務(wù)拓展對(duì)綠城集團(tuán)來說肯定是有好處的，但是不一定能成為戰(zhàn)略。