“金九銀十”慎搭銷售末班車

“金九銀十”期間有開發商會因資金壓力而降價促銷，另外積蓄半年左右的投資客蠢蠢欲動等待抄底，各種市場亂象都有可能同時引發。所以對于購房者來說，要想買得不虧，還是得進行一些專注分析，或者請教一些業內人士。

九月份北京新上市樓盤將有四十個左右。這是“國十條”政策出臺四個來月之后單月放量樓盤最多的。由于九、十月份是傳統的一年商品房銷售旺季，加之今年四月份之后政策封堵，原先計劃上市的許多項目主動或者被迫推遲上市時間，所以所謂傳統的“金九銀十”終成為更集中的產品放量期。

由于上半年受春節和冬季施工影響，北京房地產項目一般情況下銷售排期大部分都愿意放在下半年上市， “金九銀十”從來都是全年供應量最集中面市的時期。加之今年國十條政策之后，開發商和購房人一樣都處于觀望期， “寧肯放慢資金回籠也不肯損失銷售利潤”的心態，使得頭幾個月市場供應量銳減。另外，為調控房價需要，管理部門相對減緩高價樓盤銷售審批，也客觀上減少了新房源供應。

從已知九月份即將上市的樓盤看，新盤主要集中在南部大興、房山和東部通州等區域;四環以里市區的新盤僅占到百分之十到二十左右，另外一個特點體現在河北地界內的環北京區域，比如燕郊、固安等地。從已知項目上市報價來看。這樣的供應布局也使得北京到郊區，以及到河北界內樓盤價格梯度的級差更加加大，城市中心區向郊外延伸的房價坡度更加陡峭。“城里建豪宅富人住城里，遠郊建住宅窮人住城外”的貧富分區趨勢更加明顯。

房地產業內大部分人認為，國十條政策影響會在十月份前后明顯顯現出來。由于此次調控的核心是銀行全面收緊購房信貨，而收緊房貸使得相當一部分原計劃購房的人無能力購買。所以無論何處區域的項目，如果想在今年最后一個銷售檔期“金九銀十”實現一部分銷售回籠，就必須要在四月份之前本區域房價或前期樓盤報價基礎上適當調低價格，以促銷手段實現計劃目標。

從房地產全行業來看，中央政府近期多次表示堅定房地產調控政策不動搖，這給觀望的房企以明顯回應。這也使得大部分已上市的真正有實力的開發商，為了完成全年的銷售業績必須在最后的三、四季度拼死一搏。這樣的心態勢必會有引領降價的“帶頭大哥”再次出現，直至傳導到市場所有樓盤的定價策略上。

一方面開發商有可能會因資金壓力而降價促銷，另一方面積蓄半年左右的投資客蠢蠢欲動等待抄底，各種市場亂象都有可能同時引發。所以對于購房者來說，要想買得不虧，還是得進行一些專注分析，或者請教一些業內人士。簡單來說，比如北京以外區域的樓盤在購買時，一定要看項目規模，了解發展規劃，這些地方一旦買對了，幾年內不排除房價翻番的可能，北京郊區的樓盤則重點看交通位置，盡量選擇在城市重點的發展區域購房，未來居住使用會感覺比較實惠，對于市區內的投資客來說，首先要對區域板塊的位置價值有所理解，其次要對開發商的信譽和豪宅開發經驗和口碑進行了解，尤其忌諱投資商住混居房產和購買政府已明令禁止銷售的酒店式公寓。

從政府調控房地產的決心來看，現行嚴控政策有可能會延續到明后年。甚至可以說，只要房貸不放松，以往住宅房地產成交火爆的局面就不會再度出現。今年的“金九銀十”很有可能是此一調控周期內最佳的促銷機會。

由于地價成本原因，市區之內未來必定是豪宅的天下，白領可接受的商品住宅將全部于五環外到六環之間區域。這是我們所有人不愿意看到，卻又不得不接受的現實。