恒大:搶跑或“減速”

恒大是上半年樓市當仁不讓的“明星”。率先高調降價，銷售面積“奪冠”，唯一一家上調全年銷售目標的房企，若不出意外，其完成全年銷售目標已是“板上釘”。然而，在業內人士看來，恒大風光的背后或許隱藏著諸多隱憂，其未來是否能持續快速發展還將畫上大大的問號。

上半年最紅“明星”

本輪調控中，繼出人意料地高調宣布全國范圍8，5折，恒大不斷爆出“猛料”。7月12日，恒大還逆勢高調將全年銷售目標由360億元提高至400億元，就在八成上市房企上半年銷售完成不到一半的大勢下，恒大是唯一一家上調銷售目標的企業。

從前七個月的銷售情況來看，恒大年初制定的全年360億元的銷售目標已經完成了72.3%，即使以7月上調后的目標計算，也完成了65.2%，成為全國銷售目標完成率最高的龍頭房地產企業。與此同時，恒大地產銷售面積保持全國第一。

恒大逆市實現高速增長，與其城市布局密切相關。如果說近兩年諸多房企都開始加速二三線城市布局，那么恒大2004年就已經開始對二三線城市進行布局。從表2我們可以看出，2010年恒大的主要項目除個別位處上海等一線城市外，其余項目布局基本都在二三線城市。僅7月份而言，恒大的項目首次亮相濟南市場，先后開盤濟南恒大綠洲、濟南恒大名都兩個項目，合約銷售額合計超過10.9億元，占7月集團總銷售額的21.6%。

上市蜜月期“策略”

對于下半年的市場環境和業績，恒大地產也顯得信心十足。香港業績說明會上恒大地產總裁夏海鈞表示，下半年隨行就市定價以完成全年400億元銷售目標。

不過，在輝立證券地產分析師陳耕看來，恒大地產未來很有可能銷售增速放緩。“1至7月，恒大合約銷售額260.6億元，依賴規模大以及對市場反應早、價格折扣等因素，但是一旦下半年很多開發商跟進降價，其價格優勢策略就不明顯了。如果按照4月份國十條新政后的價格策略來看，恒大在8.5折的基礎上，再讓利5—10%，空間已經不大了。如果一個企業不停地降價，可能會給客戶帶來是否還要繼續降價預期而導致觀望。”陳耕說。

不過陳耕認為，恒大下半年400億元的目標還是能夠完成的。而對于恒大今年的表現，尤其是一系列高調舉動，諸多分析認為這是其上市后首年的必要“路徑”。去年11月5日，恒大成功上市，一般上市前后一年時間，是公司與股東、投資者維持關系的重要時期。所以公司都會竭盡所能使得業績呈現好的狀態，以維護資本市場信心。

可持續發展存疑

那么對于恒大來說，最為重要的是其這種快速增長的態勢能否具有可持續性?在很多業內人士看來，恒大風光的背后或許隱藏著諸多隱阮。

恒大上市走了一條典型的大肆拿地巨額融資模式:大肆舉債一瘋狂囤地一快速上市—獲取資金一還債和進行房產開發。

“上市前，恒大采取了快速擴張策略，儲備了大量土地，在2010年轉化為可售房源，造成了今年的集中放量，所以銷售的增長本身是有一定基礎的。但是我們并不知道恒大當時為準備上市跟戰略投資者做出了怎樣的承諾，需要不需要今年的現金流去補窟窿。一般來說，銷售資金回籠要么去還債，要么進行土地儲備，進一步開發。就以萬科和恒大來比較，萬科上半年資金回籠獲取了大量的土地儲備，但是恒大卻不一定能這么做。”北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文同樣分析恒大未來很可能會放緩發展速度。 恒大上半年拿地總價30.02億元，在拿地總價排行榜上位列20名之外，第一名萬科的拿地總價為251.44億元。

而此前，恒大地產主席許家印也曾透露，由于公司上市時市場情況欠佳，因此當時曾與一批戰略投資者簽署協議，若今年5月5日至11月5日半年期間，平均股價低于發行價(3.5港元)，將會向這批戰略投資者賠償最多12億港元。據許家印說，根據條款，所賠金額為這批戰略投資者所認購的恒大股票金額的18%。

薛迥文認為，土地儲備和綜合能力是房企業績的重要保障，在當前的政策環境以及融資環境中，恒大唯一能做的就是低價賣樓。“如果把規模與能力比作兩條腿的話，拿恒大與萬科比較，萬科一直以來兩條腿基本都能協調走路，但是恒大的規模快于能力。在恒大銷售目標已經要達到400億元的規模時，這對其管理能力、運營能力等都提出了要求。”

而據一些業內知情人士透露，恒大地產目前部分樓盤也正遭遇質量問題。如今年6月份，網絡流傳一份“恒大地產的別墅是怎樣包裝出來的”帖子，帖子的核心話題就是武漢恒大金碧天下別墅區存在的重大質量安全隱患問題。

恒大地產或許未來還面臨著政策規范化風險。薛迥文將房企分為戰略導向型和機會主義兩大類，第一類以萬科為代表，其土地儲備獲取是受其戰略需要支配。而另一類企業更依賴于地方政府招商引資等機會影響獲取大量廉價地，利用中國經濟發展中一線城市、二三線城市、四線城市之間政策規范性差異打擦邊球。

《環球企業家》文章《毀滅的種子是什么?許家印和他的恒大地產危機調查》，曾詳細調查了恒大上市籌碼的重中之重——占恒大聲稱的土地儲備總量近1/3的恒大啟東金碧天下項目獲取8968畝土地的疑點。“這幅巨大地塊能否正常開發尚存在較大不確定性，這會是公司發展隱憂。”輝立證券地產分析師陳耕說。

看來，對于恒大來說，如果上市之前更需要做“面子活”的話，那么上市之后如何腳踏實地地發展將是企業可持續發展的重中之重。