萬科:下半年壓力主要來自行業

萬科是這輪調控的最大受益者之一。在“史上最嚴”新政陰霾下，萬科卻打了場漂亮的“翻身仗”。2009年，勢頭兇猛的保利、恒大、綠城等都被認為或超越萬科，但是在今年上半年，萬科將這些同行遠遠甩在了身后。

銷售“風光”背后

與2008年王石大喊拐點、萬科高調降價不同，今年上半年，行業的最紅“明星”絕對不是萬科，2010年的萬科降價低調了很多。

不過，這并不掩蓋它的風光。自8月10日公布中報之后，萬科A便展開了一輪持續的行情，基金等機構更是大手筆增倉超過近14億元。萬科中報數據顯示，其上半年銷售金額為367.7億元，是唯一一家銷售額超過300億元的房地產企業，加之7月份，銷售金額已達452.1億元。而去年1至7月，萬科累計銷售金額358.7億元，今年上半年銷售金額同比上升26%。

萬科上半年銷售奪冠，與其推盤節奏、產品結構、價格策略密切相關。“萬科上半年的推貨量與下半年的推貨量比例是4:6，而大多數的房企上、下半年的推貨比例是3:7。我們在年中曾與萬科高層做過一次溝通，萬科在六七月份就開始集中放量，而其他很多公司都到了九十月份才集中放量。”上海某證券機構房地產行業分析師對本刊記者分析說。

根據萬科提供的數據，2009年萬科的所有住宅產品中，90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的普通住宅占比為86%。但到了今年上半年，萬科的這兩個比例已經提升至59%和89%。熟悉萬科的人講述，新政出臺后，萬科的應對策略是用產品線調整代替簡單降價。一方面在產品類型方面向針對首套置業的普通商品房靠攏，另一方面向風險較低的二三線城市傾斜，同時加快了商業地產項目的拓展。

上半年萬科在8個城市獲得市場占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青島上升至市場第一，深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮江等繼續保持市場占有率第一。同時也受益于戰略中心向中西部的西安、成都等二線城市的轉移。

拿地“狀元”負債上升

銷售風光的同時，萬科一躍成為上半年土地儲備“冠軍”。如果說2008年萬科錯過了拿地最好時機而被冠以“踏錯節奏”的評價，那么面對今年的宏觀調控，萬科深諳低點拿地時機的重要性，以251.44億元的拿地總價和1040.28萬平方米的總規劃面積，購入3g幅地，占據上半年拿地總價以及總面積兩榜榜首。

如果以7月底的情況看，萬科已新增項目42個，新增權益建筑面積1024.6萬平方米，首次進入昆明、貴陽、唐山、吉林，繼續向二三線城市發展。

而萬科董秘譚華杰更是表示，下半年他們的拿地計劃并不僅僅是二三線城市，他們認為一線城市有值得出手的地方也不會放過。

拿地擴大、項目增多讓萬科面臨愈加緊繃的財務狀況。萬科上半年負債水平也開始上升。中報顯示，資產負債率為69.83%，較20Dg年年報上升2.83個百分點;凈負債率由19.65%上升~40.76%，達到公司六年來最高水平。與此同時，公司上半年三項費用率均有上升，其間費用率為8.53%，較2009年上升1.31個百分點。受土地增值稅嚴格增收影響，公司土地增值稅由去年同期的3.86億元上升至今年上半年的7.48億元，同比增長93.78%。

大量拿地是否導致萬科財務風險?接受本刊記者采訪的分析師多數認為，從中報數據來看，公司持有現金191.1億元，相對一季度增加11.9億元。短期有息負債為1.34億元，處于行業較低水平，財務仍處于安全范圍內。

北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文認為，即便萬科拿地較多，作為一向注重財務安全的公司，其戰略導向決定了不會大幅突破安全底線。

下半年高枕無憂?

在薛迥文看來，現在的市場情況對萬科模式絕對利好。“萬科快速開發快速周轉模式其實在過去10年里并不是和市場最契合，萬科模式最適合的行業環境，是相對平緩有一定波動的，而不是單邊快速上漲。在過去數年快速單邊上漲的環境中，最契合的模式是最大限度追求土地紅利，囤地模式是過去10年最好的。而在相對平緩的市場環境里，萬科的后勁更足。”

中投證券分析師李少明也在接受媒體采訪時認為，萬科目前業績正處于拐點上升階段。過去兩三年，當其經營規模達到500億元的時候，公司遇到了管理瓶頸，業績增速有所放緩。現在它新的管理平臺搭建基本完成，開始進入新的增長通道。

萬科完成全年銷售目標是否將高枕無憂?萬科董事長王石去年底在接受外媒采訪時曾經表示: “我們預計2010年銷售額在800億元，市場很好也不會超過30%的增長，不好也不會低于25%。”

從萬科上半年的367，7億元銷售金額情況來看，僅僅完成了全年計劃的46%，而截至7月份，完成全年計劃的57%。萬科剩余近432億元的銷售金額在下半年政策調控下的市場是否能得以實現?

國泰君安分析師孫建平分析認為，萬科的產品結構加上積極的促銷策略，今年全年銷售預計可能超過750億元，而申銀萬國更上調萬科420lO年銷售額可能至820億元。

如果說以往長三角和珠三角是萬科業績貢獻的“左膀右臂”，那么萬科在環渤海區域以及中西部區域的銷售業績正呈現較快的上升勢頭，萬科環渤海業績上半年首超長三角、珠三角。

從萬科2009年的年報“20lO年度主要項目一覽表”中(見表1)，我們可以發現，從項目數量上來看，深圳、上海、廣州依然位居前列，但是天津、沈陽、成都、武漢等城市樓盤數量都已經達到了10個左右。

在各大城市中，萬科目前主要是以郊區或中低端普通住宅來“保量”，低價入市、降價的也多是此類樓盤，而地段相對優勢的高端產品依然維持平穩走勢。以北京為例，下半年最重要的業績貢獻者之一——中糧萬科長陽半島7月底開盤，首次推出的800余套房源兩日售罄，上演了，調控后難得一見的“日光”銷售，但是成交均價只有1.35萬元/平方米，低于周邊在售項目3000元/平方米左右。按照8月29日北京房地產交易管理網的數據，該項目一個月網簽銷售額已達到了1185萬元。

不過，在諸多業內人士看來，萬科下半年并非高枕無憂。“首先，作為行業老大，萬科最大的壓力就是行業萎縮，比如目前所流傳的停止開發貸、預售款監管等消息，一旦下半年調控繼續深化，公司就會受到影響。另外，下半年上市公司普遍開始放量，上半年供應量少時，或許降價15%，項目去化率就比較高，但是如果很多房企的項目都降價，那么去化未必就這么高了。”前文中上海某證券機構房地產行業分析師對記者分析說。

而薛迥文從企業發展戰略的角度則認為，相對于萬科的市場地位，高端樓盤尤其是商業地產開發方面相對是其“短板”，這將也是其應該“用功”的地方。