海南:從狂熱到觀望低迷

9月1日，海南省即將啟動國際旅游島先行試驗區的利好消息讓不少開發商磨拳擦掌，為即將到來的“金九銀十”做準備，期盼著海南樓市在傳統旺季里能夠“回暖”。

目前海南樓市仍處于開發商與政府和消費者的博弈階段，據本刊記者在海南相關部門采訪取得的數據顯示，雖然成交價格大幅下滑，但樓盤價格并未明顯下降。業內人士預計，若房地產調控政策繼續從緊，在下半年庫存放大和資金收緊的雙重壓力作用下，海南樓市很可能出現成交量繼續低迷和房價實質性下降的局面。

但海南當地房地產開發企業普遍寄希望于在傳統的銷售旺季實現沖刺和突破，那么“金九銀十”就將成為一個突破點。有開發商認為，由于島外群體為市場購買力主體的前提條件決定了海南房價的實際性下降比例不會很大。

調控政策打擊銷售量降至最低

4月份國家一系列房地產調控政策出臺后，海南樓市從年初國際旅游島獲批后的狂熱轉為成交量大幅萎縮，投機投資性購房遭到“精準”打擊，并由此造成海南樓市觀望潮彌漫。短短幾個月內，各個售樓處從門庭若市到門可羅雀形成的強烈反差，讓諸多開發商和業內人士感嘆不已。

“目前海南的房地產市場非常不景氣，成交量非常低迷。”合縱連橫地產營銷顧問有限公司總經理何希聞介紹說。

“不景氣”在各項海南房地產開發指標的回落上得到驗證。海南省統計局最新公布的數據顯示，今年以來，受國家房地產調控政策措施影響，海南房地產投資增幅同比呈逐月減緩之勢，7月份降至今年以來的最低水平。

數據顯示，今年1至7月，海南房地產開發投資累計完成243.93億元，比去年同期增長67.1%。而此前的六個月，海南省房地產投資累計同比增幅分別達2.0倍、1.8倍、1.4倍、96.5%、95.4%及78.9%，增幅逐月減緩，7月的增幅是今年來的最低水平。

今年1月A7月，盡管海南省房屋銷售額累計實現491.96億元，比去年同期增長2.1倍，其中住宅銷售額累計實現484.57，億元，占全部銷售額的98.5%，較去年同期的增幅也是2.1倍，但商品住房銷售面積的環比數據仍然在節節下滑。據統計，今年3、4、5月份，海南商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米，環比變化幅度分別為-19.05%、-9.64%、-57.95%。據海南省住房和城鄉建設廳有關負責人介紹，6月份和7月份海南商品住房銷售面積、銷售金額等主要指標仍然延續房地產調控政策出臺后的下滑趨勢。

濃厚的觀望情緒和購房者看跌預期使得一手房成交量大幅萎縮的同時，二手房銷售和價格也陷入低迷狀態。海口市中地行房產代理有限公司經理張麗表示，目前海口市二手房市場“5月份之前成交量還沒有受到太大影響，從6—7月份開始就特別淡，成交萎縮非常明顯，特別是對投機投資性購房者的影響很大”。但張麗告訴記者，調控政策出臺后，海南二手房價格也沒有明顯下降。“即使有些投資客急著出手，但由于在入手時價格就已經比較高了，他們也不會主動大幅降價。”

島外購房支撐，價格未明顯下降

據海南省住房和城鄉建設廳統計，2月份海南商品住房成交價格均價為14087元，達到歷史最高點。隨后成交價格逐步回落，尤其是房地產調控政策出臺后，下降趨勢更為明顯。據統計，今年3至6月份，海南商品住房成交均價分別為每平方米12280元、11932元、8483元、8208元，6月份房價比2月份下降41%左右。

相比2月份，6月份降幅達4l%的成交價格在消費者看來并不明顯。海口市民楊靜最近一直關注樓市。“相比今年初，很多樓盤價格并沒有下降，41%的降價幅度，從何而來?”海南省住房和城鄉建設廳市場處副處長楊亞明解釋道，今年初，海南高檔樓盤的火熱銷售大幅拉升成交價格，隨后濃厚的觀望氣氛使得開發商和購房者進入博弈階段，再加上高檔樓盤存量已基本釋放完畢，目前銷售的主要是中低價位的樓盤，導致出現雖然成交價格大幅下降，但購房者直觀感受市場價格下降并不明顯的現象。

記者走訪海口市和三亞市多個樓盤發現，大多數樓盤仍然維持1～2月份時的高價位，部分開發商推出階段性的特價房和一次性付款的折扣優惠措施，以提振銷售量。三亞各樓盤銷售處門庭冷落，但銷售價格卻依然堅挺，絕大多數只針對一次性付款的購房者推出9.8折及9.5折的優惠方式。在濃厚的市場觀望情緒影響下，7月中旬，海南著名旅游地產開發商金手指地產旗下兩大主力樓盤海口高爾夫溫泉小鎮和興隆溫泉高爾夫公寓全線8折優惠，成為海南第一家打出“降價”牌的大型品牌房地產企業。但是，金手指地產打折促銷后仍然過萬元的均價讓購房者大呼難以承受。

但實際上，海南房地產市場外向型特征突出，投機投資性購房比重較大。海南省住房和城鄉建設廳的統計顯示，今年上半年，島外人士購買海口商品住房7566套、78.0g萬平方米，分別占銷售總套數和總面積的71%、63%;購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米，分別占銷售總套數和總面積的85.5%、85.4%。與2009年統計數據相比，盡管上半年島外人士購買海南商品住房比例局部有所下降，但購買總套數和面積均有大幅提升。

合縱連橫地產營銷顧問有限公司總經理何希聞指出，今年1～2月份海南房價的大幅上漲主要就是投資投機性購房的推動作用，調控政策對海南投機投資性購房的打壓非常明顯，目前投機投資性購房已經沒有太多空間。

投機投資性購房被“精準”打擊，開發商積累了大量資金繼續與政府和購房者博弈，海南本地居民購買能力有限，多重因素造成了目前海南樓市銷售量萎縮、價格停滯、觀望情緒格外濃厚的局面。

博弈下傳統旺季難“旺”?

“我們項目定在9月開盤，主要是60—70平方米的小戶型海景公寓，南北通透而且帶精裝修，目前價格初定為18000元/平方米。”位于西海岸某樓盤的相關負責人向本刊記者透露。記者了解到，目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項目量已達到近30個，這些樓盤分布在海口、文昌、瓊海、萬寧等市縣，開發商普遍寄希望于傳統的銷售旺季實現沖刺和突破。

據了解，8月中旬至10月，作為海南后發之地的萬寧市將有三大新盤入市，分別是海闊天空子爵公館、神州半島君臨海和神州半島朝陽海岸;而在文昌，也有白金海岸、天水星河、森海灣等揭開“面紗”。來自瓊海的萬泉森鄰、半島花園、天來泉、博驁香檳郡、博鰲灣，定安縣的長信半島美廬、宏城水岸，陵水縣香水灣的香水君瀾等也將在未來兩三個月內陸續開盤，同時還有位于海口風翔路的輕城陽光、海甸島的田德海泉灣、瀕臨南渡江的南國威尼斯城、秀英大道的寶源花園也已經“整裝待發”。

部分開發商表示，由于島外群體為市場購買力主體的前提條件決定了海南房價的實際性下降比例不會很大。隨著10月海南旅游旺季的到來，海南房地產季節性影響的減弱，以及此輪調控之后海南房地產供需關系逐步達到平衡，10月海南房地產或將迎來新一輪購買熱潮。三亞卓達房地產開發有限公司相關負責人認為:“隨著旅游旺季的到來，成交量會逐步回升，預計今年旺季會在國慶期間呈現出來。與此同時，新推樓盤量會加大，同質樓盤競爭壓力會增大，但因市場已趨理性，預計價格不會有較大幅度的回落，將可能維持目前水平。”

但在“金九銀十”傳統旺季到來時，多位業內人士和政府官員均認為，如果下半年仍延續目前的調控政策，資金收緊和庫存放大的雙重壓力會影響傳統旺季的市場。

業內人士表示，如果下半年開發商已經在售的項目銷售量跟不上去，將很可能面臨資金的壓力。海南省住房和城鄉建設廳負責人也表示，在海南房地產開發投資的各項指標均有所回落的情況下，企業資金逐步收緊。而目前投資客囤積了大量房源。隨著開發商下半年很多新盤開盤，庫存壓力將很大。

海口多個樓盤均有意向在10月至年底之間開盤，本意是為迎接海南樓市傳統旺季，但如果屆時宏觀調控政策從緊，海南樓市不但不會迎來預期的客流量，而且會有極大的銷售風險。

政策不會放松，估計會保持穩定。開發商期待政策放松是危險的想法。并且下半年大量樓盤開盤，新增供應量會給開發商們帶來價格壓力，使房價有進一步下調的壓力。——中國房地產業協會副會長朱中一

目前海南房地產市場成交價格下滑是海南房價松動的跡象，這僅僅是個開始，如果中央各項調控政策進一步釋放，海南房地產同樣會繼續受全國整體市場環境的影響，海南房地產市場的總體行情還是看跌，第四季度房價有可能真正下跌。——海南省委黨校原副校長廖遜

如果中央繼續保持宏觀調控政策不變，預計下半年海南省房地產市場回調的趨勢將進一步強化，成交量仍將繼續低迷，房價將出現一定幅度的回落。——海南省住房和城鄉建設廳副廳長蔡仁杰

下半年海南樓市到底能否回暖還很難說，海南的購房者主要來自于外地，而現在整體房地產市場環境不容樂觀。如果目前的銷售低迷歸于常規淡季因素，還可以理解，如果是政策打壓下形成的市場，不管是“金九銀十”還是春節，海南房地產市場都難以回暖。目前海南樓市最缺乏的就是購房者的信心，購房者如果沒有信心，即使有剛性需求，他們仍然會觀望。——合縱連橫地產營銷顧問有限公司總經理何希聞