陳淮:中國房地產(chǎn)市場化淘汰機(jī)制缺失

房地產(chǎn)市場存在很多重大缺陷，并不只是房價、供應(yīng)量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規(guī)律的主觀認(rèn)識，也不一定符合客觀規(guī)律。我認(rèn)為有四大缺陷，市場化淘汰機(jī)制缺失是一個重要特點。迄今，中國開發(fā)商只有四種死法——卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查，幾乎找不到被市場淘汰的例證。

中國房地產(chǎn)市場存在四大問題:第一，市場化淘汰機(jī)制缺失。有人說房地產(chǎn)十年如何輝煌，但是這十年當(dāng)中，房地產(chǎn)是過度依靠少數(shù)沿海大城市市場、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持緊急狀態(tài)的產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。這個產(chǎn)業(yè)面對全世界未來20年都將是擴(kuò)張最快、收入增長速度最高、需求最旺盛的市場。很多企業(yè)講自己產(chǎn)品競爭、價格競爭上的思想，媒體經(jīng)常討論萬科又降價了，這只是低端的價格競爭力，下一個階段，在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面有多少企業(yè)做好準(zhǔn)備了?

第二，產(chǎn)業(yè)風(fēng)險配置嚴(yán)重不均衡。老百姓以為100萬買的房子，200萬賣了，你就賺到了100萬，如果你想購買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬，那100萬誰拿走了?政府。

很多開發(fā)商以為2000元樓面價拿的地，銷售的時候漲到5000元，可以獲取一塊土地增值收益。其實大謬，因為你拿回同樣的地，獲取同樣的質(zhì)量，再生產(chǎn)要素重置成本仍然是5000元，這3000元土地收益誰拿走了?政府。政府通過賣第二塊地時把第一塊地的收益拿走了。政府把土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。

開發(fā)商也一樣，開發(fā)商從銀行貸的錢有兩塊，一塊是開發(fā)貸款，一塊是通過消費(fèi)者按揭貸款，然后交預(yù)付款方式獲得了資金。實際上是與銀行合謀綁架了消費(fèi)者信用，消費(fèi)者用自己的信用來替開發(fā)商做擔(dān)保。銀行樂觀其成，因為按揭貸款不良率比開發(fā)貸款低得多。風(fēng)險非常不公平地集中在一個點上，這正是產(chǎn)業(yè)不合理的—個方面。

第三，交易主體缺位。我們房地產(chǎn)市場就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi)，甚至沒有門將的球隊。作為供給方的開發(fā)商直接面對作為需求方的最終購房者個人，直接做“零售”，全世界沒有聽說過。供求雙方之間沒有任何緩沖的層次，只能導(dǎo)致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。老百姓買了房還是沒有買房，有任何避險的工具嗎?沒有。為什么老百姓有恐慌性購房呢?規(guī)避價格風(fēng)險。

第四，需求早熟。老百姓應(yīng)不應(yīng)該改善住房?應(yīng)該。政策應(yīng)不應(yīng)該加大老百姓改善住房的步伐呢?非常應(yīng)該。但是實事求是地說，中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平、中國住宅建設(shè)水平，像很多豪宅“獨(dú)享尊貴”這些詞上和中國現(xiàn)在發(fā)展階段相比明顯超前了。這個超前是有客觀原因的，大城市整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出了一些不適當(dāng)?shù)某兄Z，炒房賺錢效虛，三代人湊錢付首付都推升了需求早熟。