華潤置地:慘淡銷售背后或有“財務安排”

華潤置地今年格外沉寂和低調，若按照此前預計的2010年銷售目標270億元，其上半年72.68億元的銷售房屋合同金額相當于只完成了“零頭”，華潤置地如此慘淡的銷售有其推貨量不夠、市場靈活性不強的因素，但是也不排除其為迎合資本市場融資需求而做的“財務安排”。

上半年只收獲“零頭”

8月27日，華潤置地公布了上半年的銷售業績。受益于結算面積大漲，華潤置地上半年綜合營業額上漲268%至124億元，凈利潤上漲169%至35億港元。

然而，在這些上漲數字背后的問題是，華潤置地上半年的房地產銷售金額同比下降近三成。

截至6月底，其銷售房屋合同金額同比下降28%至73億元人民幣，銷售面積同比下降34%至75萬平方米。此前，華潤置地曾預計2010年的銷售目標為270億元，然而其上半年的表現相當于僅僅完成了全年目標的27%，截止到今年8月22日，華潤置地的銷售額也僅是101.6億元。

輝立證券地產分析師陳耕聽到華潤上半年業績的第一反應是“沒想到華潤置地上半年銷售如此慘淡”。在陳耕看來，華潤置地有雄厚的央企背景，并且財務狀況不錯，樓盤定位高端，利潤率也相對高。

對于其銷售慘淡的原因，在8月27日舉辦的中期業績發布會上，華潤置地主席王印稱: “這次調控的主要目的就是遏制部分城市房價過快增長，因此一線城市受調控影響最深，很多開發商的銷售都受了影響，華潤也不例外。”

不過外界對華潤置地銷售下降的首要判斷是供應斷檔、市場靈活度不夠。此前，瑞信研究報告曾指出，由于公司不愿降價促銷，而且新盤推出減少，華潤置地銷售呆滯。并且近年，華潤置地已經數次卷入囤地風波，2009年12月末至1月底，華潤置地因為土地閑置問題，被國土部、北京國土局接連三次“點名曝光”。而今年在備受關注的全國1457宗閑置土地，再次出現了華潤置地的身影。

以北京、上海為例(見表4)，華潤置地北京的橡樹灣和西堤紅山兩個項目已經進入后期銷售，而門頭溝和大興的兩個新項目目前還在開發階段。在上海，當在眾多開發商推出降價優惠活動時，華潤置地上海樓盤華潤橡樹灣、華潤外灘九里還爆出漲價傳聞。

一線城市銷售目標調減30%

針對下半年的銷售，華潤置地調整了銷售目標。

“全年的銷售計劃，我們是對內部的一個計算，會根據不同城市、不同市場的現狀做一些相應的調整。一線城市的銷售目標，大概有30%的降幅。”王印說。

但是他同時也表示，降低銷售目標之后并不調整樓價。宏觀調控的目的，主要是為了遏制房價過快增長，這個目的已經達到了。沒有預計一定再有什么新的政策出來。

作為央企，華潤置地似乎并沒有資金鏈的問題造成降價壓力。背靠華潤集團這棵大樹的福蔭，在內地上市房企融資之路多數受阻的情況下，今年4月和6月，華潤置地分別簽訂了兩筆貸款融資協議。

華潤置地董事總經理吳向東也表示:“在過去這些年，華潤置地可能做得還不錯，資本市場給了我們很多支持，母公司也給了我們很多支持。另外，無論是香港還是內地，金融機構對我們有很多支持。所以，我們在資金方面從來沒有感覺到壓力。”

對此，北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文認為:“房地產其實具有半金融屬性，業績實現有可能受資本市場影響而調整。現在資本市場低迷，明明知道今年業績再好融資也困難，那么就一定會有企業將部分業績不兌現在今年，而這在房地產行業有相當空間可以調節，房企一定會選擇在業績最好的時間里融資。我相信一定有上市公司業績服從于再融資節奏而適度調整，華潤置地也不排除這種可能。”

大手筆轉型商業地產

華潤置地的銷售物業放緩還有可能是企業轉型過程中的表現。去年9月份開始，華潤置地啟動了“住宅+商業+住宅增值服務”新品牌戰略。今年3月華潤置地宣布，今后商業地產在資產比例和贏利貢獻，所占比例要達到四成左右。

6月12日，華潤置地高調入駐青島的同時，再次宣布:其去年底以67億元獲得的青島項目，將變身另一個以“萬象城”為旗艦產品的華潤中心，成為青島的新地標。按照6月份股東大會上透露的最新數據，今年1～4月，華潤置地出租物業營業收入4.8億港元，同比增長39%。而繼深圳萬象城之后，杭州萬象城作為都市綜合體的第一個復制項目，已經于2010年4月順利開業，目前出租率達到97%。而沈陽、成都、南寧、青島、鄭州的萬象城項目將會在未來幾年陸續開業。

華潤置地的商業物業防守優勢得到了很多券商的好評。招商證券曾指出:“華潤置地計劃按照以每年營運1～2個新投資物業項目的速度繼續擴張其出租物業業務，至2011年底公司約可運營近100萬平方米的投資物業，年租金凈收入應不少于16億元或不低于其當期預測凈利潤的28%。我們認為在住房市場波動性風險加大的背景下，出租物業所具有的穩定租金收入將有助于公司分散業務經營與財務風險。

瑞士信貸指出，華潤置地旗下高檔購物中心品牌萬象城應該會成為將華潤置與其他地產商區分開來的主要因素，令企業品牌較同業突出。該行預計華潤置地2010年合同銷售額將達189億元。

“未來華潤置地可能象新鴻基等諸多香港公司一樣，靠大規模收租來支撐業績，2009年年報中，華潤置地重點強調了發展商業，目前也能明顯看出來，其與中糧大悅城搶占市場份額。今年華潤置地的銷售現狀不排除是其轉型過程中的一個表現，階段性收縮戰線。”陳耕表示。