蔡洪平:真正成熟的房地產不怕調控

房地產在中國有巨大的剛性需求，在未來十年都是一個主要的需求推動。我也不認為政府調控就是要把房價壓下去，調控房價不會上漲，沒有說調控房價下降。6月份、7月份持平，我認為是一個好事，還是在中央調控的一個范圍里面，只是說抑制房價過快上漲，這個目的是達到了。真正成熟的房地產是不怕調控的，調控反而有利于中國好的房地產業發展，這是需要時間證明的。

目前，全球投資者對中國房地產業還是情有獨鐘。從今年上半年開始，宏觀調控以來，資本市場連續出現三次對房地產估值的大型波動，每次升幅都在20%～30%左右。從目前亞洲區資本市場里看，中國房地產板塊最活躍，今年對沖基金賺的錢也是最多的。相對來說，制造業沒有人看，全球過剩。而高科技很快會被淘汰，周期太快，金融板塊也沒法看。因為人們擔心的是，中國刺激經濟的計劃在過往兩年使得好端端的金融業將面臨一個買單的結局，所以在投資者看來，房地產業還是非常受關注的一個行業。

在中國房地產有三個類型:第一類國企背景的大的房地產公司，它們估值都要在15～19倍甚至20多倍。這比美國房地產高l倍。第二類，非國企背景，但是有非常強的發展力，同時過往業績不錯的，我們叫藍籌房地產公司。像世貿、富力、雅居樂、綠城、龍湖等等。它們市盈率在10～12倍之間。第三類，低的只有4～5倍，高的有8～9倍，這類是地區性的多一些。但是這三類公司在香港上市的整個的表現和交易量非常大。每次中國政府關于宏觀政策有些松動的跡象出現，比如說不在調控第三套房貸政策，稍微一點跡象，就會使香港房地產交易量非?；钴S。今年房地產股票是亞洲甚至包括A股市場最最活躍的板塊之一。

現在投資者注重什么?第一，可持續的增長在什么地方。投資者需要關注怎樣保證持續發展。第二，投資者更加看重的是新的發展模型。這個“新”有很多方面，宏觀調控下發展策略是新的;客戶群發展是新的。也要非常關心持續發展在什么地方，這里面很重要的是全國品牌。第三，企業家和企業的可信度，這是一些公司上市特別留意的。投資者希望買你的未來?，F在投資者非常挑剔，他們幾乎是買貴的不買便宜的。

我希望在未來發展過程中，投資者偏好和房地產發展策略可能要聯合起來思考。對有些小的房地產公司，我并不建議它們急著去上市?，F在真正成交量大的也就不超過20家，前面30一40家沒有交易量，再融資也很困難。這種公司通常的特點純粹是一個地區性，而且沒有長期發展計劃、發展模型，也沒有振奮人心的計劃。這些房地產公司是機會性、階段性的，這種公司倒不如引進私募基金投資或者別的方法，不一定要上市。

房地產在中國有巨大的剛性需求，在未來十年都是一個主要的需求推動。我也不認為政府調控就是要把房價壓下去，調控房價不會上漲，沒有說調控房價下降。6月份、7月份持平，我認為是一個好事。還是在中央調控的一個范圍里面，只是說抑制房價過快上漲，這個目的是達到了。