龍湖:248億銷售目標的路徑

龍湖上半年的合同銷售額為104.9億元，求及全年248億元銷售目標的一半。不過在很多業內人士看來，對于產品定位中高端的龍湖來說，在當下的調控環境中取得這樣的成績已買屬不易，則于資本市場的“新人”龍湖來說，成功走出重慶、打響北京、走向全國的路程中還需要進一步完善城市布局。

中考未及格

龍湖地產8月16日下午發布2010年中期業績報告。中報顯示，龍湖地產上半年實現凈利潤22億元，同比上升51.45%，不過扣除投資物業評估增值影響后的凈利潤為8.95億元，同比減少18%。

受部分城市住宅市場成交量萎縮的影響，龍湖地產銷售總建筑面積較去年同期降低28.1%，為73.66萬平方米。2010年上半年實現銷售收入36.72億元，同比下滑37.5%;上半年的合同銷售額為104.9億元，同比增長30.7%，較之全年248億元的銷售目標，上半年的整體銷售未過半。

針對龍湖的中考成績“未及格”，不少業內人士認為符合預期。北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文認為，由于龍湖產品定位相對高端，這輪以打擊房價上漲過快城市、抑制投機投資性需求為目的的宏觀調控對萬科和龍湖的打擊力度是不一樣的。如此來看，龍湖上半年的表現也還不錯。

龍湖地產公布中期業績后，花旗集團發表研究報告表示，龍湖地產中期業績符合預期，由于銷售動力強勁以及產品及品牌具競爭力，相信龍湖地產應該是于市場下調時表現較穩定。報告還指出，基于銷售良好，龍湖地產財務狀況健康，現時手頭現金約為88.5億元，凈負債比率只有52.6%，高于預期，強勁的財務狀況可支持其穩定2010年至2011年的擴張步伐。

放緩拿地

薛迥文認為，作為資本市場“新人”，龍湖或許也會因資本市場的“需要”而追求業績，但是整體來看，龍湖無論是管理能力還是產品組合、發展規模與綜合能力都比較協調。

“要是把萬科比作‘豐田’，擁有豐富產品線的話，那么龍湖則是地產界的‘奔馳’，未必是規模上的老大，但是未來不排除做到利潤上的老大。萬科去年才開始提出商業地產占20%，龍湖一直以來都注重發展持有性物業。”薛迥文說。

拿地方面，龍湖地產也繼續一貫相對謹慎的態度，上半年總共有7個新地塊入賬，平均土地成本為3578元/平方米，土地儲備總建筑面積增加了293萬平方米，其中73.4%位于環渤海地區，21.1%位于長三角，余下5.59%位于西部。

第二季度以來龍湖就沒有拿地，在上半年業績發布會上，龍湖地產董事長吳亞軍表示: “今年二三季度，我們原來定的策略就是放緩和觀望，因為我們的土地儲備量夠未來五到七年開發，我們不急于去拿地。在往后的時間里，那些便宜的、付款方式也比較好的土地我們不排除看或者拿。但是我們很關注的一點是負債率，如果負債率過高，好的地塊我們也不拿。從這個策略來講，我們很看中自己的經營，而不是靠負債比例高。所以龍湖是否拿地第一是上關注價格，第二就是關注負債率，第三還有土地的出讓款是不是快或者要求高，如果是我們就會放棄了。”

完善布局

在業績發布會上，龍湖高層表態，下半年將全面提升整體營銷力，力爭達到全年248億元的銷售目標。

投資物業方面，今年下半年至明年上半年龍湖將有3個新的商場落成并開業——重慶MOCO、成都三千集、北京頤和星悅薈。現有項目西城天街主力店，將于今年年底新裝開業。重慶后工、成都五塊石、北京常營等大型購物中心將開工建設。未來五年，龍湖投資物業出租面積將逐步增加至20。萬平方米，預期租金收入將有大幅提升。

同時，龍湖地產將在下半年集中推盤(見表5)，預計有13個新盤面世，其中，重慶、成都、北京、西安將陸續推出7個新項目;沈陽、常州、青島、杭州四個城市也均會陸續推出6個新項目。對比上半年，北京市場對龍湖的貢獻過半，并以56.07億元成績奪得京城銷售金額榜第二名。龍湖北京公司總經理邵明曉曾表示，由于北京以家庭為單位限購一套房，優質的改善型產品就特別具有競爭力，北京龍湖之所以上半年取得好的業績，跟龍湖產品類型密切相關。

龍湖地產曾經高度依賴重慶、成都和北京的市場表現，而從今年下半年來看，龍湖近幾年城市布局已開始“結果”。花旗集團研究報告表明，下半年龍湖地產應該有約231億元的物業可供銷售，即使消化比率為65%，預期下半年產生銷售額為150億元。

對于龍湖下半年的銷售業績情況，輝立證券地產分析師陳耕認為，龍湖產品品質競爭力比較強，對于有支付能力的置業人群品牌號召力很強，并且財務穩健，銷售策略靈活。因此，預計下半年項目價格會有松動。不過，完成下半年業績并不是特別樂觀。陳耕建議龍湖在城市布局方面還需要下點工夫。“高端產品主要看布局。根據龍湖的定位，需要將項目建在經濟比較發達的城市，現在一些二三線城市的高端產品需求也很旺盛，銷售比較好，因此龍湖需要深挖一線城市以外的二三線城市提供更高的貢獻率。”