房產(chǎn)泡沫正在破裂 暫無崩潰之虞

高 善文

本刊特約評論員，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家。

國務(wù)院接連出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，市場反響強烈。此輪地產(chǎn)“新政”對地產(chǎn)市場未來的走向以及其對經(jīng)濟的影響，可以通過房地產(chǎn)市場價格、交易量、開發(fā)投資等驅(qū)動因素進行判斷。

通過集中分析中國2008年的案例、美國1991年和2007-2008年的案例、日本1970年代初以及1990年以來的案例，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場泡沫的崩潰，往往與流動性驟然收縮以及嚴重的金融危機相聯(lián)系，否則泡沫的破裂更可能表現(xiàn)為緩慢和持續(xù)的陰跌。

具體而言，如果在房地產(chǎn)市場調(diào)整的同時，流動性并沒有出現(xiàn)急劇的收緊，那么調(diào)整形式將更多地表現(xiàn)為市場的盤整或者陰跌局面，即調(diào)整時間長但是年度調(diào)整幅度較小，如1990年代泡沫破裂后的日本。如果房地產(chǎn)市場調(diào)整與嚴重的金融危機或者流動性驟然緊張的局面互相強化，那么房地產(chǎn)市場調(diào)整更多會以破壞性的方式出現(xiàn)，即調(diào)整時間較短但是交易量及價格可能會出現(xiàn)急速的下跌，如2008年中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，美國2007-2008年的地產(chǎn)市場調(diào)整。

那么，此輪地產(chǎn)“新政”下，中國的房地產(chǎn)市場又會如何調(diào)整呢?是會出現(xiàn)“跌跌不休”的局面，還是會出現(xiàn)短期“劇烈調(diào)整”的格局呢?

通過對數(shù)據(jù)的收集、類比和分析，我們對目前的房地產(chǎn)市場是這樣認識的:其一，目前房地產(chǎn)市場，尤其是一線城市市場的泡沫正在開始破裂，房價已經(jīng)開始走過本輪的高點。其二，在未來的兩三年里，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷溫和的調(diào)整，表現(xiàn)為房價的盤整或者緩慢下跌，交易量以低于歷史平均水平的速度增長。其三，泡沫的破裂對經(jīng)濟的負面影響不太可能超過2個百分點，這具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降，上游相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)能過剩程度加劇，經(jīng)濟產(chǎn)能利用率修復(fù)的時間延長，但整體影響是相對可控。最后，從長期看，如果房地產(chǎn)泡沫的崩潰與可能的經(jīng)濟危機相糾纏，那么不排除出現(xiàn)泡沫崩潰的風(fēng)險，但在短期內(nèi)這樣的風(fēng)險尚不顯著。

中短期內(nèi)房地產(chǎn)市場劇烈調(diào)整的風(fēng)險尚小。目前一、二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)累積了嚴重泡沫，似乎已經(jīng)開始破裂。但是我們認為，在近期、甚至兩年內(nèi)出現(xiàn)泡沫崩潰、市場急劇調(diào)整的風(fēng)險并不大。從歷史上看，中國在2008年以及美國在2007-2008年均出現(xiàn)了泡沫的急速崩潰過程，但這主要與流動性的驟然收緊或者嚴重的金融危機相關(guān)聯(lián)。目前，中國面臨的這種風(fēng)險尚小。

我們傾向于認為在未來的兩三年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷較為緩慢的調(diào)整，表現(xiàn)為交易量依然保持一定增速，但增速維持在低于25%的歷史平均水平，而房價將出現(xiàn)盤整或者緩慢但持續(xù)的下跌。這與日本在1990年代以后所經(jīng)歷的緩慢調(diào)整過程有一些相似之處。

破壞性調(diào)整風(fēng)險可能在更長期內(nèi)爆發(fā)。從更長的視角看，由于中國經(jīng)濟面臨諸多結(jié)構(gòu)性問題，這可能會最終引發(fā)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)破壞性調(diào)整的局面。具體而言，由于我國同時面臨著低端勞動力短缺，出口部門競爭力削弱，以及地方融資平臺資產(chǎn)質(zhì)量惡化等風(fēng)險，經(jīng)濟增速將面臨系統(tǒng)性下降的壓力。然而釋放壓力的過程很可能表現(xiàn)為通貨膨脹的急劇惡化，隨之貨幣政策的快速收緊，進而導(dǎo)致從金融市場到實體經(jīng)濟廣泛的劇烈波動。貨幣政策的緊縮，以及銀行體系可能因為資產(chǎn)質(zhì)量而出現(xiàn)惜貸，都會對房地產(chǎn)市場造成較大沖擊。這與日本在1970 年代初所經(jīng)歷的調(diào)整比較相似。

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