調控下 房產還能抵御通脹嗎?

“通脹時期，最好的抗通脹產品應該還是房子，購房可避險。”這原來是人們的普遍看法。

可是，隨著調控政策的密集出臺，房地產似乎進入了“冰河時代”， “國家正使勁打壓，房價都要跌了，還怎么對抗通脹?”有人開始懷疑。

那么，房子還能對抗通貨膨脹嗎?本刊特約理財師認為，價格已經透支預期的房子難以抵御通貨膨脹;選擇“租價比”合理的房子，通脹發生后租金肯定會上漲，房價自然水漲船高。

曾經是抗通脹“秘方”

上千人擁擠在某樓盤售樓處等待開盤，“大家就像搶購白菜一樣，有的人還搶了好幾套”。這樣的場景，曾經非常普遍，背后的動力，除了自住的剛性需求，部分人炒房需求，還與通脹密切相關。通脹所帶來的壓力，已經或多或少地影響到了每一個人。

在那時，房子還是把抗通脹的好手。

數據顯示，2000年—2008年，我國CPI增幅依次為:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全國房價指數增幅依次為:1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對比結果一目了然，每年的房價漲幅都大于CPI增幅。這就說明，房產雖然經過了通貨膨脹的洗禮，但卻未被洗劫可以全身而退，它是可以有效抵御通脹的。

華遠集團董事長任志強就認為，不管什么情況下，名義房價都高于實際房價，房子的抗跌性還是最強，因此通脹時期最好的抗通脹產品應該還是房子。

去年在北京購買了二套住房的葉先生坦言，他買二套房是為了抵御通貨膨脹。“盡管那套房子現在漲了大約70%，我并沒有想過賣，出租等著以后養老用。如果那時候大米10塊錢一斤了，你說我的房租不可能還是像現在一樣2000多元一個月吧?”

抗通脹功能遭質疑

近兩年，“全民炒房”已成事實，眼看著房價瘋漲，人人都想分得一杯羹。以北京為例，2008年北苑家園新房均價在12000元/平方米左右，兩年后的今天，均價已是22000元/平方米，新房均價則攀升至24000元/平方米左右。

今年4月以來，房產新政不斷出臺，“組合拳”招招“致命”，房價瘋漲現象被遏制。有專家表示，房價或將進入下行通道。在這種情況下，房產抗通脹的功能也受到了質疑。

如果房價受政策影響跌至2008年的水平，那么買房抗通脹就成了妄語。當然，有專家表示，房價不會跌到那么低，或許較今年年初下浮20%-30%。但是，如果你在今年年初買了房，那么在現在這種經濟環境下，就無法抵御通脹了，甚至會賠本。

記者致電我愛我家房產置業北苑家園分公司，該公司負責人給記者算了一筆賬:若今年1月在該區域購買100平方米的二手房，那么大約需要花費220萬元，到4月這套房子售價大約在230萬元左右，總收益率4.5%。但是到5月，這套房子售價回落至220萬元，收益率降至0。未來隨著政策效用顯現，該房售價或會跌破200萬元，那么就會出現負收益了。

另外，也有不少人認為，如果此時指望靠房租抵御通脹，就會比較難。記者算了這樣一筆賬:若2008年花120萬元全款購買一套北京北苑家園100平方米的二手房用于出租，每月租金2500元，一年可獲得租金收入30000元。除去每年5500元的物業費、供暖費等各項支出，首年回報22000元，當年的投資回報率為2.042%。到了2010年，房價上漲到230萬元，租金漲到3000元/月，若此時買這套房，雖然房租水漲船高，但是投資回報率就只有1.2%了。所以，房價高時靠房租是無法有效抵御通貨膨脹的。

可見，無論從租金的角度還是房價的角度計算，在眼下投資房產不等于一定能夠抵御通脹。

房產還能抗通脹嗎?

熱火朝天的房地產市場突然在今年4月遭遇降溫，而炒房客也正面臨其“職業生涯”的重要轉型。在包括“新國十條”在內的多項調控手段齊聚房地產市場時，有不少“見好就收”的炒房客開始轉移資金。

有人預測，此時流出房地產市場的資金量在3000億—5000億元左右，甚至更多，這將導致房價或出現拐點。那么，房產此時還具有抗通脹的功能嗎?

有部分專家指出，在城市化進程加快的大背景下，從中長期來看房價還會上漲，不過目前房價已經漲到相對高位，政府對樓市開始調控，房價調整壓力劇增，房子對抗通貨膨脹的功能在近期暫時消失了。

正如前面講到的，如果房價下跌，那么靠賣房抗通脹確實行不通。但是，從長期而言，房產依然是可以抵御通貨膨脹的有效途徑。

中央財經大學經濟學院院長黃少安在接受本刊記者采訪時表示，房產除了自身具有保值升值的潛力之外，還可以依靠房租收入有效抵御通脹。例如，一套100萬元的房子，每月租金2500元，假定房價不變，房租隨著通貨膨脹率逐年上漲，那么房屋租售比會越來越高，“如果可以超過銀行存款利率，那就算賺了”。

另外，如果房屋租金水漲船高，那么長期來看，房價也會松動，隨之上漲。所以，從長期的角度來看，房產還是可以有效抵御通脹的。

也有專家指出，由于房價高企所形成的泡沫成分，以及短期市場的不明朗，需要關注短期風險。

尋找抗通脹好房

雖然買房能抵御通脹，但是不是隨便選一套房子也能達到這樣的功效呢?顯然不是。

要達到抵御通脹的效果，肯定要選擇升值空間大的物業。根據這種思路，專家表示，盡量避開已經出現透支跡象的樓盤。如上海南匯并入浦東之后，原南匯區內周康板塊因近水樓臺占得先機，下半年房價暴漲，半年時間漲幅超過60%，透支跡象明顯，因此如果現在在該板塊進行投資，獲利空間肯定有限。類似的情形還有浦東川沙的部分樓盤，自從迪斯尼樂園正式落戶川沙之后，板塊內房價在短短兩個月內，漲幅也超過30%。

不少專家認為，投資二三線城市的房子，相對來說更能對抗通貨膨脹。

“隨著城市化進程的加速，二三線城市住房需求日益增加。”方正商學院副院長郭士英在接受本刊記者采訪時表示，“再加上一些大城市房價過高，使得財富逐漸流向中小城市，所以目前二三線甚至三四線城市房價仍有上漲空間，可以有效抵御通脹。”

本刊特約理財師指出，價格已經透支預期的房子難以抵御通貨膨脹，但如果能找到“租價比”合理的房子，比如每年租金能有超過2%的回報，還是能夠對抗通貨膨脹的。因為如果發生通貨膨脹，那么租金肯定會上漲，房價水漲船高不說，租金的增加也能減少通貨膨脹帶來的損失。