我國商業銀行房地產信貸風險研究

摘要:隨著我國經濟的發展和居民收入水平的提高，對房地產的需求激增，帶動了我國房地產業的高速增長，特別是在國家住房制度改革和持續擴大內需政策的引導下，房地產業呈現了良好的發展前景，投資增長迅猛，成為國民經濟新的增長點。最近幾年，房地產業快速發展也引起了一系列問題，如發展資金過分依賴銀行，銀行房地產信貸門檻放松和房地產局部泡沫產生等，這無形地把房地產業風險轉移給商業銀行，因此商業銀行面臨巨大的房地產信貸風險，研究房地產信貸風險具有重大的理論意義和現實意義。

關鍵詞:房地產信貸;政府性擔保;信息不對稱

中圖分類號:F83

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)16-0187-01

1 我國商業銀行房地產貸款信用風險的概況

中國房地產貸款業務的迅速發展處在經濟轉軌的重要時期，這一時期中國經濟轉軌有一些典型的特征事實，如住房分配體制改革、城市化進程加速、經濟增長主要靠投資拉動與投融資體系不完善等等，它們一方面促進了中國房地產市場的迅速發展，帶來了房地產貸款市場發展契機，同時也決定了轉軌時期中國房地產貸款市場的特點。

1.1 我國房地產業的發展嚴重依賴于銀行貸款

(1)我國金融市場還不夠發達，房地產業的發展嚴重依賴于銀行貸款。第一、銀行貸款是房地產公司資金來源的主要部分。我國實行土地配給制度，采用“價高者獲得土地”的招拍模式，剛性的土地成本不僅導致了房價的居高不下，增加了企業的資金壓力，也導致房地產業需要相對更大的現金流。另外，我國房地產企業普遍采用杠桿經營，資產負債率普遍達到70%以上，其房地產開發項目的合同金額往往要比企業的凈資產大的多，而我困房地產金融市場還不夠發達，直接融資成本較高，因此，其額外的巨額現金流就不得不依靠銀行的融資。

(2)購房者依賴于銀行個人按揭貸款;1998年住房體制全面改革之后，伴隨著房地產市場的逐步完善，我國的房價也穩步上升，近期甚至表現出加速增長的趨勢，全國的房屋銷售價格從2000年至2008年一直維持著逐步上漲的趨勢，同時，住房體制改革及城市化建設帶來了巨大的房地產需求，我國房屋價格卻往往是個人購房者十年到二十年的收入，如此大的金額使得個人購房者不得不依賴于銀行個人按揭貸款。

1.2 房地產貸款的集中度過高

我國商業銀行房地產貸款的集中度過高主要體現在兩個方面:

(1)房地產貸款在空間上呈現高度集中。房地產業具有明顯的地域集中度特征，和區域經濟發展水平、消費水平、購買能力有著密切的聯系。我國各地區的房地產價格存在巨大差異，2007年我國31個省直轄市商品房平均銷售價格:最高地區是北京，房價為11553元/平方米，最低地區是江西，房價為2072元/平方米，差價高達5.58倍。同樣，房地產貸款的地區分布也極不平衡，據統計，當前我國房地產投資6096以上分布東部地區，我國房地產貸款則主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣三大板塊地區。

(2)房地產貸款的貸款品種集中。目前房地產貸款在土地儲備貸款上集中度較高，由于個人購房貸款具有風險低、回報高等特點，各行均將該項業務作為戰略性重點業務進行大力拓展，從未來的發展趨勢看，個人購房貸款業務占房地產貸款業務比重仍將不斷上升。同時，由于住房抵押貸款市場的超常規發展，在2006年之前，中國商業銀行發放的全部是浮動利率抵押貸款，實行的是逐年甚至逐月調整利率的計息方式。雖然固定利率抵押貸款業務正在逐步開展，但目前的市場上還是以浮動利率抵押貸款為主。

2 房地產信貸風險形成的原因分析

2.1 政府性擔保引發的道德風險

由于政府隱形擔保包括了兩個互相沖突的目標:既要抵御金融風險及相應的經濟沖擊，又要避免由于這一制度內生的風險造成的銀行過分冒險。經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更容易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業務，政府不會讓整個銀行依稀崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發展。政府隱性擔保為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。

2.2 信息不對稱

銀行通常使用按揭貸款成數的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌，借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息=按揭貸款成數*抵押物評估值，而由于信息不充

分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大的差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

3 防范我國商業銀行房地產貸款風險的思考與建議

3.1 完善信貸法律，加強房地產貸款監管廣泛開展開發商、個人征信制度

我國目前房地產貸款相關法律不夠完善，如對于購房者的“斷供”，銀行的善后處理就是拍賣抵押物，其實有時拍賣抵押物，銀行也面臨虧損。因此對于“斷供”現象的處理，商業銀行拍賣債務人的按揭房產后，不足債務部分的差額我國法律應對債務人實施終身追訴權。

我國銀行業監督管理委員會及其各分支機構首先要加強對商業銀行房地產貸款規模、結構、風險的研究，建立房地產貸款監管機制，不僅要有中央銀行、銀監會以及專業中介機構形成監管，還要建立同業間的監管，監管要形成一項長效機制;其次要不定期地對商業銀行房地產貸款進行定期和不定期的現場檢查，對違規放貸的行為要嚴懲不怠。

應用法律手段來支持征信系統。在建立個人和企業征信體系的同時，還應通過法律手段維護個人和企業信用系統的正常運行，制定相關法律、法規，對于違反誠信原則的個人和企業要采取處罰措施，情節嚴重者給商業銀行帶來巨大損失的，要追究其刑事責任。

3.2 建立多元化的房地產金融市場，分散我國房地產貸款風險

我國目前房地產的融資渠道單一，過分依賴商業銀行，這樣房地產的貸款風險就比較大。因此有必要建立多元化的房地產融資體系，分散房地產貸款風險。國外發達國家的房地產企業資金來源渠道是40%的房地產基金、40%私募資金(包括私人投資和企業投資)，剩下20%才是銀行貸款。我國應加快如房地產信托和房地產投資基金的推出步伐，吸收社會上的閑置資金投資于房地產業，為房地產融資提供相對長期的資金來源。建立住房儲蓄制度，如德國住房儲蓄金融模式，為房地產市場提供穩定、安全的資金。可以適當降低門檻，鼓勵財務狀況，資信良好的房地產公司通過發行債券、上市等方式在資本市場上直接融資，使得房地產投資風險與社會大眾共擔，收益與社會大眾共享。這樣建立多元化的房地產金融市場，可以有效分散我國房地產貸款過多集中于商業銀行而帶來的風險。

4 結論

本文從房地產貸款結構、模式上和從房地產貸款依賴性和集中度兩個方面分析我國房地產貸款現狀，并揭示了我國房地產貸款風險形成的原因。在解決房地產貸款風險方面，對國外部分發達國家的房地產信貸市場進行借鑒。最后提出完善信貸法律，加強房地產貸款監管，廣泛開展開發商、個人征信制度，建立多元化的房地產金融市場，分散我國房地產貸款風險等幾點建議。

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