北京保障性住房研究

摘要:北京近年來房價進入飛速增長時代，此時房地產市場的結構成為了突出問題，其中特別是保障性住房的供應需要給予保障。把經濟適用房作為主要對象對北京市保障性住房進行研究，同時分析北京市房地產市場的供求規(guī)律，并應用線性回歸分析的方法，提出北京市經濟適用房年竣工面積和年銷售面積數量關系的線性規(guī)律，在此基礎上進一步討論了保障公民住房和保持房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的建議。

關鍵詞:保障性住房;經濟適用房;線性回歸法

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)16-0122-02

0 引言

20世紀90年代住房市場化改革以來，住房私有化率大幅提升，人們對住房的需求越來越大。2003年北京居民房屋產權情況調查顯示，商品房的比重只有0.65%，統計到2008年，商品房的比重已經達到28.6%，漲幅達到4400%，說明居民對住宅的剛性需求越來越大，商品房價出現了大幅攀升。截止至2009年第四季度，北京地區(qū)四環(huán)路以內商品住宅期房銷售均價為25907元/平方米，人們的住房壓力也是越來越大。過高的房價如果嚴重背離了廣大市民的實際支付能力和全社會的承受能力，將會影響健康社會心理的形成和保護。因此，自從取消福利分房以來，北京就積極地進行經濟適用房、限價房等各種保障房政策，統稱四級住房保障管理體系。

保障性住房是針對目前上市的商品房而言的，包括有政策性租賃房，廉租房，經濟適用房，限價房。保障性住房是政府在考慮本地中低收入家庭購房困難，針對目前市場過高的房價，實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。經過十幾年來商品房市場的自由發(fā)展實踐證明，隨著市場的進一步深化改革，逐漸顯現出其中能夠由人所控制的因素，這些不利因素有使市場脫軌運行的危險。

1 提出問題

當前房價的居高不下使部分人的住房需求得不到滿足，特別是像北京這種面向國際化的城市，住房問題必然要成為發(fā)展過程中的重大矛盾。不論是常住人口還是外來人口，首次購房或者二套房，又或是拆遷家庭以及想改善住房的人群都對當前的房地產市場存在巨大的要求。這些都是社會和諧健康發(fā)展需要考慮的問題。北京房價十倍的增長所帶來的后果更需要關注。

今年兩會期間，北京市國土局局長魏成林表示，2010年，新建小區(qū)中保障性住房的配套比例將實現翻倍，由過去的15%提高至30%。 在《2010房地產藍皮書:中國房地產發(fā)展報告》中也肯定了為了抑制房價上漲過快，達到滿足需求和促進房地產健康穩(wěn)定發(fā)展的目的，將加大保障性住房的供應，可見，目前保障性住房任務已經提上日程，落實保障性住房的建設的作用將不僅僅局限于區(qū)域性地完善房屋保障體系，而將日益對穩(wěn)定房地產市場發(fā)揮重大的作用。

2010年住宅用地總供應面積達到2500公頃，其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%，保障性住房支持力度再次加大。今年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是實施三年規(guī)劃的年份，將進一步增加投資，擴大建設規(guī)模，保障性住房在房地產業(yè)當中的位置更加重要。

綜上所述，保障性住房的供應情況將影響北京房地產市場，一般而言保障性住房的供應量越多，就越能有效解決社會對住房的剛性需求，潛在購買者范圍縮小以后，可以適當清除房地產市場的泡沫，體現政府對房地產市場的調控作用，房價就越穩(wěn)定。相比較而言，目前經濟適用房在整個住房保障體系中所占的比例最大，經濟適用房的數據也較為齊全，保障性住房對房地產市場的影響更大程度上體現為經濟適用房對于房地產市場的影響。因此筆者以經濟適用房為例，總結了近年來北京市房地產市場面臨的問題。

2 研究問題

從圖1和圖2可以看出，從2003年以后經濟適用房的竣工面積連年下降，降幅接近200%，在商品房的連年竣工面積也同時下降的情況下，放大了市場需求，這是與北京的城市化進程相悖的。根據市場一般規(guī)律來判斷，供不應求，房價也將脫離控制。反而，如果加大經濟適用房的年竣工面積，就可以平抑一部分的市場需求。筆者通過EXCEL的CORREL函數發(fā)現，經濟適用房的年竣工面積和年銷售面積之間的相關系數約為0.91，那么它們兩者之間的變化就存在一個同趨勢性。即當年竣工面積為一個較大值時，年銷售面積也對應一個較大值;或者年銷售面積為一個較大值時，年竣工面積也對應一個較大值。

據此，再對表1進行線性回歸分析。

計算過程如下:其中，x為經濟適用住宅的年竣工面積，y為經濟適用住宅的銷售面積，n為年份，ε為各類參數之和，并假設y=bx+a。

=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89

假設:

Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71

Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31

Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06

那么:

b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)

所以，所求的回歸方程為y=0.97x-18.29

檢驗回歸方程的有效性:

R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8

查相關系數臨界值表得:R0.01=0.7646

因為|R|>R0.01，所以回歸方程在α=0.01的檢驗水平下有統計意義。

3 小結

回歸分析是確定兩種或兩種以上變數間相互依賴的定量關系的一種統計分析方法，運用十分廣泛。筆者從2000年-2009年間的經濟適用房的竣工面積數據出發(fā)確定經濟適用房竣工面積和銷售面積之間的定量關系式，并采用最小二乘法估計參數，最后對這些關系式的可信程度進行相關系數檢驗。結果證明，經濟適用房的年竣工面積和年銷售面積之間存在著y=0.97x-18.29的線性回歸關系。

4 結果分析

(1)通過以上實證分析，我們對2000年到2009年的北京市經濟適用房的歷史與現狀有了進一步了解。經濟適用房的年竣工面積和年銷售面積之間存在著y=0.97x-18.29的線性回歸關系，也就是說，年竣工面積增加時，年銷售面積也會上升，因此，政府在決策時，可以更多在關注經濟適用房的年竣工面積因素，以竣工面積來保障土地的供應

量，增加年竣工面積要求迫切，才能解決更多城鎮(zhèn)居民家庭的住房需求。

(2)從數據中可以看出，雖然年土地總供應量不斷上升，但是自從2003年以后住宅竣工面積卻在減少，房價也是從那年開始形成分水嶺。總的原因在于住宅銷售面積不足，如果再考慮住房空置率或者是炒房這樣的人為因素，當前的北京市房地產市場存在一定的畸形因素。

(3)從經濟適用房的情況就可以看出，目前整個房地產市場都存在相同的情況。政策的研究和執(zhí)行已經到了立刻提上記事議程的時刻。人們只能感覺到在不停地拆遷、蓋房子和房價飛漲，但是由于統計數據沒有及時面向廣大群眾，使得土地供應量實際在減少的事實受到了掩蓋。為了使房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，信息的統計與披露需要進一步完善，以消除由于信息不對稱帶來的恐慌因素。

(4)目前對于保障性住房群眾仍存在巨大的需求。北京市四級住房保障管理體系是完善房地產市場的必要補充，但任何事物的發(fā)展都有其自身的規(guī)律，今后仍需要不斷進行探索，使之更好地解決群眾的客觀需要。

5 論文總結與展望

本文通過找出經濟適用房年銷售面積和年竣工面積這兩個指標之間的線性關系，明確兩者之間具有正相關的影響，從近十年的數據來看，保障經濟適用房的年竣工面積是一個很重要的因素。但是經濟適用房的市場狀況還受其它指標的影響。同時，雖然經濟適用房是北京市四級住房保障體系的一個重要方面，但是完善這個體系需要四種住房同時協調，本文只是對線性回歸分析的一個簡單應用，希望在以后的學習研究中不斷完善，通過對經濟適用房的相關研究，加深對本專業(yè)理論知識的掌握和理解，同時也希望能為經適房的相關政策制定提供一些參考。

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