房產(chǎn)稅能否成為樓市穩(wěn)定器

在房地產(chǎn)調(diào)控愈加嚴(yán)厲的敏感期，每一次關(guān)于房產(chǎn)稅的消息都會引起樓市波動，即便消息并不一定準(zhǔn)確。

唯一確定的，是推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革方向。9月29日，有關(guān)部門出臺新一輪調(diào)控政策時(shí)明確提出，“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并推廣到全國”。10月底，中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

幾乎同時(shí)，深圳、重慶和上海傳出準(zhǔn)備推出房產(chǎn)稅的消息，有的甚至已確定了稅率，言之鑿鑿。盡管在全國范圍內(nèi)推出房產(chǎn)稅的條件還不成熟，但經(jīng)過近7年的“空轉(zhuǎn)”，個(gè)別城市試點(diǎn)準(zhǔn)備工作已經(jīng)成熟。

房產(chǎn)稅，正漸行漸近。

為什么要開征房產(chǎn)稅

——“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可在一定程度上限制投機(jī)需求，但稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁給購買者，變相推高房價(jià)。

“房產(chǎn)稅改革主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，類似于此前人們常說的物業(yè)稅。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，目前我國房地產(chǎn)稅收主要在三個(gè)環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收，交易環(huán)節(jié)則包括契稅、印花稅、二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅等，種類較多。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，且事實(shí)上征收率較低。

而房地產(chǎn)市場上之所以投資投機(jī)成風(fēng)，造成房價(jià)過快上漲，一個(gè)很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。在房價(jià)上漲的預(yù)期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價(jià)而沽。其結(jié)果不僅放大了房地產(chǎn)市場的供求矛盾，而且導(dǎo)致大量房屋空置，二手房市場發(fā)展緩慢，房屋租賃市場供應(yīng)短缺，房價(jià)和房租都居高不下。

2003年以來的數(shù)次房地產(chǎn)市場調(diào)控，稅收都是重要的調(diào)節(jié)工具。但這種調(diào)節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，如對5年以內(nèi)的二手房交易征收5.5％的營業(yè)稅等。這種“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機(jī)需求，但在房地產(chǎn)市場供求失衡的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)十分容易轉(zhuǎn)嫁給購買者。如在北京的二手房交易市場上，賣方提出的都是“凈得價(jià)”，所有稅費(fèi)都由買方承擔(dān)，實(shí)際上反而增加了購買成本，變相推高了房價(jià)，卻沒有起到抑制投機(jī)的作用。

全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗認(rèn)為，盡快開征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，可以有效遏制投機(jī)。同時(shí)，又可以讓大量空置房進(jìn)入二手房市場和租賃市場，從而增加供應(yīng)，緩解總體供需矛盾。“根據(jù)各國的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的最主要經(jīng)濟(jì)手段。”賀鏗說。

顧云昌表示，開征房產(chǎn)稅也可以為地方政府提供較為穩(wěn)定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財(cái)政過度依賴土地出讓金的狀況。土地財(cái)政不是長久之計(jì)，通過征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅來增加地方的收入，更加合理、穩(wěn)定、細(xì)水長流，也體現(xiàn)了社會公平。未來，房地產(chǎn)稅逐步取代土地出讓金是有可能的。

會不會增加普通百姓負(fù)擔(dān)

——應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。

盡管征收房產(chǎn)稅對穩(wěn)定市場和財(cái)稅制度改革都有好處，但征稅消息一出，不僅開發(fā)商和樓市投資者擔(dān)心，普通老百姓也很不安。

今年6月，張洋在北京東四環(huán)外的青年路附近買了一套50平方米的小戶型二手房，總價(jià)約120萬元。盡管是首套房，但營業(yè)稅、契稅、中介費(fèi)等各種稅費(fèi)加起來，將近9萬元。“這還是在中介做了陰陽合同，如果不避稅，所有稅費(fèi)要十幾萬元。”張洋說。加息以后，明年起他每月要還近4000元房貸，如果再征每年1％的房產(chǎn)稅，相當(dāng)于每個(gè)月要多花1000元。“為了這么小的房子，負(fù)擔(dān)太大了。”

“享有適當(dāng)?shù)淖》渴敲總€(gè)公民的權(quán)利，一個(gè)家庭擁有一定面積、套數(shù)之內(nèi)的房產(chǎn)是合理的，應(yīng)該免稅。”國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，征收保有環(huán)節(jié)稅，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高，持有成本也相應(yīng)的越高。一般來說，世界各國房產(chǎn)稅率大多不超過1％。如果是首套房、中小戶型就應(yīng)該免征房產(chǎn)稅，或者以極低的稅率征收，不增加普通百姓的居住支出。

在開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，還應(yīng)綜合考慮房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價(jià)值，而交稅的則是家庭或個(gè)人，這就導(dǎo)致部分低收入家庭可能出現(xiàn)支付能力不足。從國外經(jīng)驗(yàn)看，應(yīng)當(dāng)在出臺房產(chǎn)稅的同時(shí)，建立系統(tǒng)的減免稅制度。

專家強(qiáng)調(diào)，除了對首套房、中小戶型應(yīng)該減免房產(chǎn)稅以外，對用于出租的普通住宅也應(yīng)該慎重征收房產(chǎn)稅。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張?jiān)陆榻B，當(dāng)前北京普通住宅租賃市場供需比為1：3左右，也就是說普通租賃房源處于較嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀態(tài)。一旦征收物業(yè)稅，業(yè)主持有成本增加，很容易導(dǎo)致兩種現(xiàn)象一是業(yè)主出租意愿降低，由租轉(zhuǎn)售造成普通租賃房源進(jìn)一步短缺，租金上漲；另一種可能是業(yè)主直接將物業(yè)稅征收成本分?jǐn)偟阶饨鹬校苯訉?dǎo)致普通住宅租金上漲。因此，建議對用于租賃的普通住宅通過先征后返等形式實(shí)行房產(chǎn)稅減免。

房產(chǎn)稅征收方式是否得當(dāng)，也直接關(guān)系到居民切身利益。從理論上講，房產(chǎn)稅是需要個(gè)人申報(bào)、到稅務(wù)部門繳納的，但我國居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣。為了避免可能因此導(dǎo)致的房產(chǎn)稅征收率過低的問題，有城市在試點(diǎn)方案中提出，對沒有按時(shí)繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時(shí)一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買賣。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來是持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而又很可能轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。如何避免這一問題，值得各方探討。

怎樣積極穩(wěn)妥地推進(jìn)

——確保房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)公正、公平，建立協(xié)調(diào)機(jī)制，整合征管資源。

“房產(chǎn)稅改革的實(shí)施難度非常大。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為，這一改革涉及中國地方財(cái)稅體制的長期制度建設(shè)，要積極穩(wěn)妥持續(xù)向前推進(jìn)，不能操之過急。房產(chǎn)稅的征收方式、應(yīng)納稅范圍、稅基、稅率等，應(yīng)該與開征房產(chǎn)稅的目的相一致，實(shí)施過程中要遵循簡單、公平、有效率等基本原則。

房地產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅，可房產(chǎn)價(jià)值卻是不斷變化的。確保房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)公正、公平，需要一大批專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)評估人員。“設(shè)置評估機(jī)構(gòu)是房產(chǎn)稅改革的重要一環(huán)，但目前關(guān)于如何設(shè)置評估機(jī)構(gòu)意見還不統(tǒng)一。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的一位專家建議，應(yīng)該在政府主導(dǎo)下，通過招投標(biāo)方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機(jī)構(gòu)，或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托政府其他部門所屬的評估機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)值的評估。有條件的大城市可以參考中國香港和新加坡的模式，在財(cái)政和稅務(wù)部門內(nèi)部建立專門的房地產(chǎn)稅評估征收機(jī)構(gòu)。

推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，居民住房的準(zhǔn)確信息尤為重要。但當(dāng)前大多數(shù)城市缺乏完善的住房統(tǒng)計(jì)信息，如果連居民家庭的住房面積、套數(shù)等基本情況都無法弄清，不可能有效征收房產(chǎn)稅。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一建議，準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市應(yīng)盡快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動態(tài)數(shù)據(jù)庫。

還有專家指出，實(shí)施房產(chǎn)稅改革，需要有關(guān)管理部門建立起有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。建議房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、民政、公安等部門盡快“聯(lián)網(wǎng)”，實(shí)現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)交換、信息共享制度，整合征管資源，提高征管效率，簡化程序，降低成本。

“從短期看，房產(chǎn)稅穩(wěn)定市場預(yù)期的作用更大。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長聶梅生認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺，哪怕只是明確征收的對象和方式，都將在很大程度上穩(wěn)定人們的預(yù)期，遏制短期房價(jià)上漲。