談房地產開發企業營業稅的納稅籌劃

[摘 要] 本文站在房地產開發企業角度，采用適當的納稅籌劃方法和技巧，對房地產開發企業涉及的營業稅進行研究，并結合實務操作案例說明籌劃的效果。對提出的納稅籌劃方案都依據稅法規定，確保真正依法籌劃。

[關鍵詞] 房地產企業 營業稅 納稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。現行的營業稅基本規范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其《實施細則》。

一、工程承包方式的籌劃

國稅函(1995) 156號文規定:工程承包公司承包建筑安裝工程業務，如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的，無論其是否參與施工，均按“建筑業”稅目征收營業稅，只是負責工程的組織協調業務的，按“服務業”稅目征收營業稅。這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。

例:甲房地產開發企業有一工程需找施工單位承建，在乙工程承包公司的組織安排下，丙施工單位最后中標。甲與丙簽訂承包合同，合同價款5000萬元，另外甲還需支付乙50萬元的勞務費。則:乙公司應納營業稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應納營業稅額=5000*3% -150萬元，應納營業稅額合計152.5萬元。

若進行納稅籌劃，由甲與乙簽訂工程總包合同，合同金額為5050萬元，然后乙與丙簽訂分包合同，合同金額為5000萬元。則:乙公司應納營業稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應納營業稅額=5000*3%=150萬元，應納營業稅額合計151.5萬元。

通過籌劃，該項工程可節省1萬元的營業稅支出。

二、建筑安裝工程營業額的籌劃

《營業稅暫行條例實施細則》第18條規定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價格作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內”。國稅發(2003) 16號文件對上述規定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計稅營業額，也不包括設備價款，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉”。

房地產開發企業可依據國稅發(2003 ) 16號文件將原本應納入建筑安裝工程的設備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除，直接與設備供應商簽訂采購合同，從而降低建筑安裝工程營業額，減少了營業稅的計稅基數，免除了這部分工程造價的營業稅負擔。

三、兼營行為的籌劃

稅法規定，納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，然后按各自的適用稅率計算應納稅額，未分別核算的，將從高適用稅率計算應納稅額。房地產開發企業在經營中可能涉及到的營業稅稅目主要有建筑業、服務業、銷售不動產、轉讓無形資產、娛樂業等，這些稅目的營業稅率不盡相同，有高有低。例如:開發企業在自主經營自己開發的商業地產項目時，可能會涉及旅店業、飲食業、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。這里面有的屬于服務業，其營業稅稅率為5%;有的屬于娛樂業，其營業稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異，必然會造成稅負上很大的不同。如果企業未能分別核算營業額，就應按稅率最高的娛樂業核算營業稅應納稅額。

因此，房地產開發企業需要于分清楚稅法的這一規定，對兼營行為進行分別核算，以此避免從高適用稅率，加重自身的稅收負擔。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產開發企業受托代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產、地產的產權轉移問題，因而不涉及不動產轉讓環節的營業稅、契稅、土地增值稅等。因此，對于一些在開發之初便能確定最終用戶的項目，房地產開發企業就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃，可以取得很好的節稅效果。

例:A房地產開發公司取得一塊土地，公允價值為2000萬元，計劃在這塊土地上建造一幢商務大廈，并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務大廈的建筑安裝成本為2400萬元，土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發銷售納稅情況如下:

應納建筑安裝業營業稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元

應納銷售不動產營業稅及附加=7000X5.5%=385萬元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元

A公司納稅總額為1064.2萬元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元

如果A， B公司在該項目開發之初經過協商，采取委托建房模式進行納稅籌劃，具體操作:A房地產公司先將土地轉讓給B公司，協定轉讓價為2000萬元，并以B公司名義辦理各項報建手續。然后，B公司與A房地產公司簽訂委托建房合同，支付委托建房手續費1600萬元(該手續費應高于A公司正常開發利潤)，建筑安裝成本仍為2400萬元。則A， B公司納稅情況如下:

(1)轉讓土地環節。根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規定:從2003年1月1口起，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置成本后的余額作為營業額。因此，A房地產公司將土地以2000萬元價格轉讓給B公司，因差價為零，故不需要繳納轉讓無形資產營業稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規定對個人轉讓購買不足5年的住房全額征收營業稅)。轉讓土地未增值，也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權應繳納契稅80萬元(2000X4% )

(2)項目建設環節。B公司需承擔建筑安裝業營業稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)

A公司應繳納“服務業一代理業”營業稅及附加88萬元(2400X5.5% )

在委托建房模式下，A公司納稅總額為88萬元，B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發銷售相比，A， B公司稅收負擔發生了巨大的變化。

參考文獻:

[1]蓋 地:企業稅務籌劃理論與實務.東北財經大學出版社.2005.

[2]李嘉明:稅收竹理與籌劃.重慶大學出版社.2005.