我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素分析及對策

[摘 要] 近幾年，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP有很大的貢獻潛力。論文分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動影響因素，諸如:土地因素，資金因素以及市場因素等，并提出了針對性建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 經(jīng)濟 對策

房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟波動規(guī)律，對政府和企業(yè)科學(xué)的判斷房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展等，都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動規(guī)律，了解房地產(chǎn)波動的特點，政府才能有效運用“反周期”的行為進行干預(yù)。同時在房價上漲過快時，大部分的投資者和住房需求者對房價的波動并不能正確的理解和把握，若能正確的了解房地產(chǎn)的波動規(guī)律，就能正確的處理好投資與需求的關(guān)系，引導(dǎo)消費需求，抑制價格的大幅度波動，正確地引導(dǎo)居民的住房消費，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素

1.影響中國房地產(chǎn)波動的土地因素

房地產(chǎn)土地市場主要受土地一級和二級市場影響。其中，一級市場即為地產(chǎn)市場，供給方是國家土地部門，需求方是房地產(chǎn)開發(fā)商，交易的商品為土地的使用權(quán);二級市場供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商，需求方是購房者，交易的商品是房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開發(fā)土地面積、新開工面積和房屋竣工面積等4個指標(biāo)分析土地因素對房地產(chǎn)市場的影響。

2.影響中國房地產(chǎn)波動的資金因素

房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持，金融政策對房地產(chǎn)市場供給量有著重大的影響，其手段主要是貸款規(guī)模、貸款投向、利率水平等。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、速度和總量，除受到土地供給的制約外，還受到房地產(chǎn)投資來源的制約。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，其發(fā)展需要大量資金。這些發(fā)展資金不可能完全通過企業(yè)自籌來解決，它只能是其中的一部分，其他的資金主要是通過金融市場這一籌資渠道來籌集，不同的金融政策將自接影響開發(fā)商通過金融市場籌資的難易程度和成本高低。

3.影響中國房地產(chǎn)波動的市場因素

在價格機制決定下，房地產(chǎn)需求影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，進而對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行產(chǎn)生擴張式或收縮式影響。商品房銷售面積反映了房地產(chǎn)市場的消費需求，對它而言預(yù)期因素的影響主要表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價格的走勢的預(yù)期。如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格下降，此時即使價格已經(jīng)出現(xiàn)較大跌幅，但房地產(chǎn)需求仍然會減少;相反，如果預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升，此時即使價格己經(jīng)出現(xiàn)較大升幅，但房地產(chǎn)需求仍然會增加。

二、防止我國房地產(chǎn)經(jīng)濟劇烈波動的措施

1.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

房地產(chǎn)投資政策的制定和出臺，要特別注意到以下經(jīng)濟狀況:(1)投資主體結(jié)構(gòu)的變化對未來房地產(chǎn)周期的變化具有重大意義。這是因為，到目前，國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清、職責(zé)不明、沒有風(fēng)險規(guī)避機制等問題仍未得到有效解決。(2)密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化。保持房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟規(guī)模相適應(yīng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟基本面的支持:保持房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的合理比重，防止比重過大或過小。(3)投資結(jié)構(gòu)要合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資要更趨理性化，要重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)之上，成為市場需求拉動型投資擴張。(4)完善和規(guī)范政府投資。一方面，政府可以狠抓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，適當(dāng)調(diào)整政府投資完成的土地開發(fā)、以安居工程為主的住宅建設(shè)等政府型房地產(chǎn)開發(fā)活動，對全社會房地產(chǎn)投資行為進行間接調(diào)控。

2.規(guī)范土地市場

強化政府土地批租管理，(1)總量控制，嚴格審批行政劃撥用地。在統(tǒng)一土地管理權(quán)的基礎(chǔ)上，對土地出讓實行總量控制，制訂合理的土地供應(yīng)計劃，嚴格審批行政劃撥用地，嚴格監(jiān)控土地的最終用途。(2)規(guī)范操作，從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變。土地轉(zhuǎn)讓方式逐漸全部采用市場化的招標(biāo)、投標(biāo)、拍賣形式，減少行政性、非市場化土地出讓方式，改變土地出讓過程中的“雙軌制”現(xiàn)象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場)，加強政府土地供給能力，同時逐步放開土地轉(zhuǎn)讓市場，允許參與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過土地二級市場轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)，使城市土地在市場機制的調(diào)控下不斷得以優(yōu)化配置和重組。(4)確立市場化的新型土地供應(yīng)機制。由政府壟斷土地一級市場的出讓行為，土地出讓逐漸向全部采取招標(biāo)、拍賣方式過渡。

3.完善我國房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度

(1)完善我國房地產(chǎn)開發(fā)的多元化融資體系。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)信托。資本市場直接融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。(2)進一步完善我國住房消費的多元化融資體系目前，我國住房消費的主要融資渠道有以下幾方面:商業(yè)按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房儲蓄;政府的優(yōu)惠政策。(3)培育住房金觸二級市場住房金融二級市場的核心是住房抵押貸款證券化，證券化是發(fā)達國家普遍使用的一種金融手段，目的是解決流動性差、短存長貸問題，規(guī)避市場風(fēng)險，引導(dǎo)資本市場流向資金市場。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身積極尋求出路，更需要管理者從整個金融體系和制度方面加強建設(shè)，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個良好的創(chuàng)新環(huán)境。

三、結(jié)語

總之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，有助于制定科學(xué)有效的宏觀調(diào)控對策，有助于掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)律，從而預(yù)報異常波動，加快房地產(chǎn)改革和發(fā)展步伐。

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