從房地產特性來看中國的房價

[摘 要] 房價的快速增長日益受到人們的關注，國家也不斷出臺政策措施進行調控。本文從房地產特性的視角來分析房價過快上漲這一現象，并從中分析其未來發展趨勢，最后提出政策建議。

[關鍵詞] 房地產 價格 特性 投資

一、引言

近幾年來，隨著中國經濟的高速增長，房地產價格也以驚人的速度上漲，雖然國家一再出臺政策調控房地產市場，但這一趨勢仍然沒有改變。很多學者也都在研究房價快速上漲這一現象，分析其原因并提出了應對措施。本文從房地產的特性角度來分析房價過快上漲的必然性及未來發展趨勢，并提出相應的政策建議。

二、房地產價格過快上漲的必然性

1.房地產的特性

房地產作為一種資產，有著區別于其他資產的特有屬性，正是這些屬性使得房地產價格的快速上漲成為必然。我們可以從如下幾個方面進行分析。

(1)房地產是所有居民生存發展的必須品。“吃穿住行”是人們生存發展的頭等大事。將“住”和“吃穿”列到一起，可見其對于居民生存發展的重要性。尤其是近年來城市化進程的不斷加快，住房的需求量越來越大。除了住房以外，工業企業的生產活動以及商業企業的經營活動都離不開房地產。因此，存在一個對房地產的剛性需求，使得房地產價格對需求量的影響作用被削弱。帶來的后果就是隨著房價和居民收入的增長，人們把越來越多的收入用來買房，進一步推高了房價。

(2)房地產價值量大，使用壽命長，不易變質。隨著中國市場經濟的不斷發展，房地產的作用已不僅限于居民居住和企業生產經營的使用，其作為投資性房地產的作用日趨顯著。很多企業和投資者將房地產用來出租賺取租賃收入或者持有以備增值。房地產作為投資工具有著獨特的優勢。一方面，房地產的價值量大，這使得房地產市場能吸引容納巨額資金進行投資。另一方面，房地產使用壽命長，不易變質，持有成本低。不具有使用壽命長和不易變質的商品在持有期內會面臨盤虧毀損的減值風險，很多資產在持有過程中需付出較大的運輸費用，倉儲費用等，成本的提高會增大投資風險。

(3)投資房地產對投資者的專業知識要求低。房地產的這一特性使得它可以成為一種大眾投資工具，投資者不需要具有專業方面的知識即可以投資房地產來賺取租金或持有以備增值，因此不需要承擔系統風險以外的其他風險，機構投資者和普通居民都可以進行投資，沒有進入門檻。

2.房地產與其他資產的對比

我們從房地產的特性出發，把房地產與其他典型投資方式進行比較，進而分析房地產作為投資工具的優勢。

(1)房地產與金融工具。以上市公司股票為例，與房地產相比，一方面，股票并不是居民生存發展的必須品，沒有股票并不會影響到居民的日常生活，也就是說，對股票不存在一種剛性需求;另一方面，投資股票需要投資者具有一定的專業知識，因此，投資股票的群體相對房地產的購買者來說要小的多。

(2)房地產與農產品。最近農產品價格猛漲一方面是由于供求關系所致，但更重要的一點是有游資在抬高農產品價格從中獲利，農民并沒有從農產品價格的上漲中獲得過多的利潤，這部分利潤大都流到了流通商的手中。農產品被當作一種投資工具來賺取利潤，是不可持續的。與房地產相比，農產品雖然也是生活必須品，但是不易儲存運輸，易變質，投資風險大，這些性質使得農產品的價格不會長期脫離其價值處于高位運行，必然會回落。

(3)房地產與貴金屬。貴金屬典型代表黃金作為一種投資方式，具有單位價值量大、不易變質的特點。但是由于黃金總儲量有限，所以黃金的價值總量有限，無法容納巨額的資金，同時，黃金也不是生活必須品。

正是房地產具有的這些特性，使房地產區別于其他投資方式成為廣大投資者的最佳選擇之一。而在當前中國這樣特殊的經濟環境下，房價的快速上漲就成為必然。

近年來，尤其是金融危機發生以來，貨幣供給的增長速度越來越快，存量越來越大，投放到市場中的大量貨幣本意是用來刺激實體經濟的增長，但是由于中國宏觀經濟環境和傳導機制等方面存在的問題，導致大量的資金沒有發揮其應有的作用。房地產的特性吸引這些資金流入，從而導致房價的持續快速上漲。

三、房地產價格的趨勢

通過分析我們知道，貨幣供給量的快速增長和宏觀經濟環境的問題使得市場中充斥著大量的流動性，這些資金必然要尋求一種增值的途徑，而房地產的特性使其成為大量資金最優的投資方式方式之一，所以，房價的快速上漲成為自然而然的現象。這可以從周圍的現象中明顯感受的到。一方面，地王紀錄不斷刷新，而這些地王的背后大多都是資金實力雄厚的非房地產行業央企，另一方面，從個人購房的角度來看，銀行為個人住房信貸提供了優越的條件，有些地方甚至通過開假收入證明就可以輕松取得房貸，所有這些都是建立在房價會持續上漲的預期之上。

那么，房價未來的走勢會是什么樣呢?現在房價偏離其價值，存在泡沫已經成為一個不爭的事實。從普遍經濟規律來看，房價早晚會回歸其內在價值，但是這個回歸時間就要看房地產市場各方參與者之間的博弈了。如果國家政策調控得當，國內經濟環境以及傳導機制得到改善，那么這一回歸就會越早。因此，房價未來的走勢很大程度上要看政府的調控政策及利益各方之間的博弈。

四、控制房地產價格過快上漲的政策建議

20世紀90年代日本泡沫經濟的破滅給日本經濟帶來了沉重的打擊，房地產泡沫破裂，價格一路下跌，經濟一蹶不振。可見，房地產對整個經濟的影響是非常大的，因此，要想保持經濟長久健康穩定發展，必須要處理好房地產問題，抑制房地產價格泡沫的發展，這就需要政府采取恰當的調控政策。

第一，要開拓廣泛的投資渠道。這樣才能分流過多的流動性，防止這些資金流向房地產市場，沒有了大量資金的炒作，房價過快上漲的動力也就削弱了。

第二，加強對房地產市場的監管，規范房地產市場的運行，逐步改變房地產綁架經濟的局面。

第三，提高閑置房地產的持有成本和房地產短期內的二次轉讓成本。

參考文獻:

高鴻業:西方經濟學[M].中國人民大學出版社，2007年3月