住宅市場出現(xiàn)的問題及對策研究

一、研究背景

最近幾年，關(guān)于住宅問題已經(jīng)被炒得沸沸揚揚。其中華遠集團總裁任志強的一系列言論很有代表性。“我是一個商人，我不應(yīng)該考慮窮人。”“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該具有暴利。”“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房。”“買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲。”“歷史證明所有的房價永遠都是上漲的。”任志強每說一句話都會迅速被傳播，迅速被批判，迅速被圍攻。任志強說話了，媒體憤怒了，民眾憤怒了，大規(guī)模群眾參與，政府出面平息。一石激起千層浪已不足以形容任志強的語言威力。

我們無法展開任志強言論背后紛紜復(fù)雜的背景和立論基礎(chǔ)，但我們知道，房地產(chǎn)不是房地產(chǎn)商一家的事，而是還有政府和消費者。從政府來說要建立的是和諧社會，從消費者來說要的是安居樂業(yè)。滿耳的“不給窮人蓋房子”、“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該暴利”實實在在地傷了老百姓的自尊。老百姓不需要奢華的生活，但需要基本的體面。在一個和諧的社會，安居樂業(yè)才是硬道理。任志強的委屈在于這不是他的義務(wù)，但就算從開發(fā)商自身的利益考慮，似乎也不應(yīng)該把房地產(chǎn)一鼓作氣地往前推。

二、住宅市場現(xiàn)存問題及原因分析

我國商品住宅價格長期以來都存在一些問題，包括價格構(gòu)成不合理，住宅價格偏高和住宅價格不完全反映供求的變化等。但是當(dāng)前最主要的問題還是住宅價格偏高，漲幅過大。經(jīng)濟增長和城市化進程的加快，城市和住宅周邊環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的改善，居民收入的提高，房屋質(zhì)量的改善等等，都是房地產(chǎn)價格應(yīng)該保持上升的原因。但是，我國房價在某些地區(qū)過于虛高，這不僅不利于人們居住需求的滿足，也不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，更不利于宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。那么，是什么導(dǎo)致近年來房價上漲過快呢?主要有以下幾個方面的原因:

1.土地價格上漲

土地價格是住宅成本的重要組成部分，據(jù)測算，我國目前土地費用約占商品房價格的20%。土地價格的提高對土地所有者來說意味著收益的增加，因而會增加土地的供給，但這種增加是有限的。土地價格的提高對住宅開發(fā)商來說意味著成本的上升，面對這種局面，開發(fā)商一般會采取兩種可供選擇的對策:一種對策是向空間拓展以提高房屋容積率，促使單位建筑面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上漲，從而有利于增加房產(chǎn)供給;另一種對策是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進度。當(dāng)?shù)貎r上漲的因素難以消化時，開發(fā)商的收益水平受到影響，同樣的資金能夠運作的規(guī)模也會相應(yīng)減少，從而會引起住宅供給的減少。

2.土地供給不足

無彈性的土地自然供給在一定程度上制約著各種住宅商品的供給量，土地資源的自然分布也影響著住宅商品的供給量。不同住宅商品(普通住宅、經(jīng)濟適用房、別墅等)的供給量還受土地的總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、國家政策的制約。因此，土地的供給狀況也是導(dǎo)致住宅不足的一個原因。

3.住宅建筑成本和各項費用的上升

住宅建筑成本主要包括建筑安裝的人工費用、建筑材料和設(shè)備、管理的投入。各項費用主要有咨詢調(diào)研費、勘察設(shè)計費、市政配套費、公建配套費、中介代理費、人防費、行政事業(yè)收費等等。在其他一切因素不變的時候，這些成本、費用的升降會增加或減少開發(fā)者利益，從而影響供給。住宅建筑成本和各項費用對于住宅供給有反向關(guān)系。當(dāng)建筑成本和費用上升時，住宅供給就會減少。同土地相比，建筑成本和費用的變化對住宅供給的影響會迅速地表現(xiàn)出來。因為，建筑成本和費用的變化直接影響當(dāng)前住宅單位建筑面積的投資額，從而影響可建造總面積的多少。這種影響是即時的、直接的。當(dāng)然，也可以影響長遠。

三、應(yīng)對住宅市場問題的對策

房價上漲，首先應(yīng)該反思的是政府，而不是開發(fā)商、媒體、購房者、甚至炒房者。政府應(yīng)充分利用宏觀調(diào)控手段來抑制房價，從行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段多點出擊。

1.將土地的定價權(quán)從地方轉(zhuǎn)移中央

地方土地使用權(quán)定價過高已經(jīng)成為不爭的事實。90年代以來，政府通過廉價征地，轉(zhuǎn)手再以高出十幾倍、幾十倍的價格出讓建設(shè)使用權(quán)，從中獲得大筆財政收入，長江三角洲地區(qū)某些地方甚至占到財政收入的60%。這種現(xiàn)象導(dǎo)致地方政府積極囤積土地， 比如，深圳近兩年一舉將數(shù)百平方公里土地收為國有。因此，一個地方的土地價格雖然受到地方經(jīng)濟的影響，但同時也受到政府人為的抬升。

2.嚴(yán)格控制銀行信貸

銀行信貸利率及首付較低，使普通人們對房屋的需求迅速上升的同時，也使得炒房者甚至是國際炒房者可以借銀行的金融支持進行大肆炒購，哄抬房價。應(yīng)當(dāng)說，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)由2004年的東部地區(qū)局部過熱，蔓延到全國范圍內(nèi)的過熱。2005年東部投資上升14%，中部上升32.5%，西部上升33.4%。2007年初，全國各地房地產(chǎn)投資性信號又再次加強。這對中央政府將是一次嚴(yán)峻的調(diào)控考驗。考慮到土地供應(yīng)基本上被地方政府控制，為更好地抑制房地產(chǎn)投資過熱

3.政府介入住宅市場，使住宅市場成為半市場化的行業(yè)

住宅市場與別的市場不同，它與人民生活息息相關(guān)，牽連著政治、經(jīng)濟等上層建筑，不應(yīng)該完全地市場化。所以，政府資金可以部分地介入住宅市場，維持其基本的平衡。

四、結(jié)論

由于住宅市場的問題牽扯著政府、開發(fā)商的利益，并且現(xiàn)在實際上占據(jù)著他們利益的一大部分，很難撼動。而普通群眾在決策層處于絕對的弱勢地位，甚至連微弱的聲音都沒有，這樣就可想而知，住宅市場上的問題必將持續(xù)一段時間。住宅問題已經(jīng)引起中央政府和資深學(xué)者的重視，他們也紛紛提出一些解決的辦法，相信如果可以付諸實施的話，將可以有效緩解住宅市場的一些難題。我現(xiàn)在所做的，也是這些努力的一部分，希望可以有所幫助。