濟南市經濟適用房購買現狀調研及思考

[摘 要]本文通過對濟南市經濟適用房購買現狀進行調研，旨在指出現行經濟適用房的主要缺陷和表現，在總結吸收大量研究成果的基礎上，提出經濟適用房制度進一步完善的方案。

[關鍵詞] 經濟適用房 低收入家庭 住房問題 改進

從1998 年經濟適用房開始興建以后，兼具經濟性與適用性的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍般在全國各地快速發展。然而經濟適用房作為過渡產品必然也是問題產品，近兩年一連串的“棄購”、“違規”現象將經適房推上了風口浪尖，盡管經濟適用房擴大了保障人群的范圍，結果卻不容樂觀。針對這一狀況，我們對濟南市經濟適用房購買進行了調查。

一、經濟適用房購買存在的問題

1.經濟適用房的首付偏高。根據調查發現大部分市民認為濟南市現在的經濟適用房的首付偏高。現行的濟南市經濟適用房政策是首付款不低于房價的30%，購買經濟適用房的標準為人均年可支配收入不高于14404元。根據筆者的調查結果分析，在沒有考慮積累首付款所花費的時間的情況下，假設現有一個家庭達到購買的最高限制，購買一套普通經適房，除去每個月的還貸，剩下的錢根本不能滿足一個家庭的日常生活。

2.低收入家庭貸款難央行規定，個人住房貸款每月的按揭額不能超過家庭月總收入的一半，但一些有資格購買經濟適用房的市民缺乏還款能力，銀行給他們貸款既充滿了風險，也有違央行要求，同時，經濟適用房5年內不得上市交易，這使得對經濟適用房放貸一旦形成不良貸款，銀行在一段較長的時期內無法將房產變現。如此，銀行的“冷漠”也就在情理之中了。

3.經濟適用房周邊設施以及交通問題。開發商為了降低開發成本。往往把經適房小區建在較為偏遠的郊區，交通極為不便，無形中增加了購房戶的交通成本。而且許多經濟適用房小區的配套設施不完善，給居民的生活帶來很大的不便。

4.經濟適用房的質量問題。近來隨著住房質量問題的不斷出現，上海13層在建住宅樓整體倒塌，杭州丁橋辰秀嘉苑最近因為房屋質量不合格被曝光。調查數據得出，除了42%的被調查者重視經濟因素外，另有22%的看重經適房的環境，14%的看重經適房的地段，9%的看重經適房的配套設施，看重這三方面的被調查者共占到總人數的45%，可見，經適房的環境、地段、配套設施是購房者相當看重的因素，因為這些方面直接決定了入住經適房后的生活成本。

5.政府政策方面的缺陷。按照《濟南市經濟適用住房管理辦法》的規定，申請購買經濟適用住房的家庭必須“具有市內六區城市居民戶口”、“家庭收入低于市政府公布的經濟適用住房年度家庭低收入標準”、“無房或家庭現有住房面積低于統計部門發布的上年度本市城市居民人均住房面積的60%(含)”這3個條件。但是，從實際操作看，由于缺少對家庭收入核定的有效手段，由于隨著市場經濟體制的逐步推進，家庭收入的可靠性和穩定性經常發生變化，這使得對中低收入家庭的界定困難重重。

二、經濟適用房的改進措施

1.要解決經濟適用房的首付問題。調查發現，70%的市民認為20%的首付是比較合理的。既能維持居民的正常生活，又能保證他們住的住得起經濟適用房。或者是采取租賣結合的方式，把租金提高，但是無首付，讓低收入家庭慢慢還錢，減少首付壓力。

2.解決低收入家庭的貸款難的問題。銀行不是慈善機構，其做法無可厚非，但政府不能袖手旁觀。如果經濟適用房的申購者缺乏支付能力，政府就應承擔更多社會責任，出臺一些配套措施，確保經濟適用房這項民生工程落到實處。以下是筆者意見:①承諾經濟適用房貸款一旦出現風險即實行政府回購②參照助學貸款的方法進行財政貼息③同時引入擔保公司或者由政府出面進行擔保，這樣就會打消銀行的后顧之憂。現代政府是責任政府，其重要任務之一就是為社會提供必要的公共產品和公共服務。

3.強化公積金制度，讓優惠政策覆蓋購房者。首先，強化公積金的強制儲蓄力度。《住房公積金管理條例》中規定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”目前來看，這個比例偏低。其次，提高公積金的互助性。應盡快加強公積金的互助性，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。

4.建立專門的住房金融機構，完善住房金融體系。我國目前除公積金外，尚未有其他直接面向中低收入家庭發放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業性的住房金融機構。住房金融體系發展的滯后，制約了中低收入者購房的能力，因此應建立專門的政策性住房金融機構，解決中低收入階層的住房問題。

5.住房選址等應充分考慮到購買戶的切身利益開發商建設經適房小區時應考慮到小區的環境、位置、配套設施等具體問題 ，盡可能的給購買戶帶來必需的方便。同時政府也要加強監督與管理 ，出臺相應的政策以引導、約束開發商的投資建設，保證經濟適用房的質量。

6.進一步落實惠民政策，減少尋租腐敗。經濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產商處以及部分購房者手中轉移到相關政府官員的私囊中。要降低危害和影響只能設法縮小尋租空間，減少尋租腐敗。房屋建成后完全可以根據該標準和地方政府獲得的貧困資料來分配。由地方政府來分配，這不僅體現了國家對低收入群體的優惠政策和幫助力度，而且一旦出現分配不公或虛假隱瞞現象，政府據此可以直接追究相關官員的責任，減少了責任相互推諉、無人承擔的現象。

總之，經濟適用房的去留問題并不是這一朝一夕所能決定的，它提出的問題也不是一兩個對策所能解決的，我們只能懷著辯證的態度去看待它未來的發展，并在實踐中不但摸索著前進。

參考文獻:

[1]《濟南市經濟適用住房管理辦法》，2007年8月

[2]《經濟適用住房抑或休矣》，王興敏，2009年3月16日

[3] 傅熙麟:《對建立經濟適用住房科學運作模式的思考》，《中國房地產金融》， 2001年第2期