論中國房地產(chǎn)的未來演變

摘 要: 中國房地產(chǎn)在近10年的時間里，成為中國最熱的話題之一。為了使人們清醒準確地認識這個事物，有必要給予該事物一定的展望和預期，也許過程分析能夠給人們得到某種參考和啟示，或者至少能在心底對其有個初步認識而不是感覺那么迷茫。本文用已知和能夠推論的方法，推演我國的房地產(chǎn)前景，加以討論。

關鍵詞: 中國房地產(chǎn) “居者有其屋” 調控

中國房地產(chǎn)在近10年的時間里，成為中國最熱的話題之一，就像所有老百姓最喜歡和最痛恨的人和事一樣，一旦成為人們的焦點，無疑它就被定性為異類，也就是沒有按照常規(guī)出牌的產(chǎn)業(yè)，這與中國特色不無相關，也必然是時代的產(chǎn)物。幾十年的福利分房，上百年的私有房屋產(chǎn)權制度，才十年的商品房體制，幾個數(shù)字顯示這才是剛剛開始。

成熟的房地產(chǎn)市場、房屋政策國外有之，但是否已經(jīng)成熟到?jīng)]有風險得像人們喝白開水一樣?恐怕不是，美國的次貸風波，恰恰也是房地產(chǎn)熱的產(chǎn)物，但是兩三百年的國史，兩百年的新興，房屋商品流通的大規(guī)模開始或者是全球霸主的輝煌也就不過半個世紀。也許德國的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策好像是接近成熟了，一個區(qū)域，一個國家的范圍內(nèi)，居者有其屋，無論租賃還是擁有，都是生活中平常的事情，它成熟的房地產(chǎn)政策使一個個的海外金融巨鱷擱淺日爾曼，但是它能否作為未來中國的房地產(chǎn)前景?也許不能，否則美國為什么不效法德國的這種政策呢?這看來和國家的特點，民族的精神、歷史，以及國家發(fā)展的階段有著很大的關系。

國家未來將何去何從，這可能將決定在這片國土上的房屋將是什么樣子;住在房子里面的人將在想什么，也就決定了房地產(chǎn)業(yè)的前景。這個邏輯將是我們探討的主導方向。

讓我們倒推一下中國房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡:終極目標，居者有其屋。城市化的進程達到一個高峰后，必然會落到城市和農(nóng)村的合理平衡狀態(tài)，近年的糧食價格暴漲，美國金元外交、農(nóng)業(yè)外交對世界的蠶食又一次徹底地暴露了資本主義制度的內(nèi)在規(guī)律，單純地以攫取最大利益為目標，不知道哪天刀子會割到自己的肉，農(nóng)業(yè)人口、農(nóng)業(yè)用地將是一個很大的城市化外圍的權重部分，也就是不會所有的人都進城，而是有相當?shù)谋壤娜嗽诔峭狻Ｄ菫槭裁捶且殉莾?nèi)城外看成房地產(chǎn)發(fā)展前景的標志呢?試想，城內(nèi)的房子叫做商品，而且是流通很快的商品，而且摩天大樓彼彼，平面成為立體，商品也就幾何方式的增長和出現(xiàn);而城外，很難看到拔地而起的高樓大廈，更多的是經(jīng)典小樓，因為廣袤的大地和萬頃良田托起的是人們原始心中離地合適高度的距離居住的潛在基因。

城外的比重與城內(nèi)預期不會失衡，為什么?因為還有江河大川，高峰峻嶺，平原上還要有平面生產(chǎn)出糧食的良田，魚類生長的湖泊和溝渠。那么城內(nèi)就會有盡頭。曾經(jīng)過去的50年中，從原來人均不足一平米，到居住環(huán)境改善，人均十幾平米，到未來可能更高的人均數(shù)，但也許在高點后會回到某個平衡的人均平米數(shù)。什么能讓這個平衡數(shù)字出現(xiàn)呢?最廣泛的是那個城內(nèi)城外的平衡，進了城的人穩(wěn)定在某個數(shù)字，而我們能安居的房子也有一個極限的數(shù)字，那個就是平均數(shù);另外，人們的需求會隨著意愿的實現(xiàn)難易而改變，有財力的為了提高生活質量而提高人均居住面積，沒有財力的也不會不能忍受老少三代同堂的同居生活，此時，政府、社會組織這個因素不得不發(fā)揮其應有的作用。政府、社會組織是變革目前現(xiàn)有經(jīng)濟模式的執(zhí)行動力，很多發(fā)達的西方國家也感覺到了市場經(jīng)濟自由貿(mào)易有著它終極的弊端，如果沒有外力的調整和改善，它就可能會毀滅我們生存的環(huán)境，我們的星球，那時候談論價值最大化、攫取最高利益就沒有價值。回到“居者有其屋”的政府職能問題上來，財富的積累，社會的發(fā)展，應該讓更多人的平均生活水平更大地提高。政府可以拿出大量的錢財補貼農(nóng)業(yè)、補貼石油、補貼能源價格上漲帶來的負面影響，那么如果房屋已經(jīng)關系到國計民生，國家會不會為了達到“居者有其屋”而大手筆呢?答案是肯定的。

無論是價值取向還是人們自然購買力選擇，還是國計民生的穩(wěn)定，“居者有其屋”是必然的。

就像上面提到的，只要房屋還是在城內(nèi)較快流通的商品，其必然有價值高點，也許高點不斷刷新，但刷新的過程剔除通貨膨脹和稀缺效應(畢竟未來有城內(nèi)外的平衡，一個沒有進城增長的時期，“稀缺”的發(fā)展方向結局是不存在稀缺)后，會有一個永久的回落點，回落點后將要朝著價值曲線下方行進，那么每次的反復將成為必然，只不過人們能做的是必然的事情來臨過程中，不發(fā)生永久不可逆轉的情況，例如:國家資金鏈的斷裂，百姓民不聊生的思變，等等。一旦改變了國家的根本修復能力，那么房地產(chǎn)業(yè)也就像所有昔日的輝煌產(chǎn)業(yè)走向滅亡、衰敗一樣，顛覆性地重蹈覆轍。很簡單:戰(zhàn)爭時的房屋沒有任何的價值，如果人們有能活著生存的空間，根本不會考慮居住環(huán)境的優(yōu)劣和大小，這就是生命排序的規(guī)則。一旦發(fā)生了這些逆轉，那么政府也好，社會組織也好，將無力回天，那么也就不存在對其的控制。我們討論的是這些問題不發(fā)生，那么如何積極主動地提前性地給予調整，不產(chǎn)生由這個產(chǎn)業(yè)引起的社會倒退和動蕩。

調整的所有措施還是“居者有其屋”，就像能計算人們可供支配收入為例，或者現(xiàn)實地用一個中等收入、中低等收入的人來做模型一樣，居住支出不難計算出來，社會有多少存量、有多少空間能夠保障這些人的居住需求就是顯見的解決方案。現(xiàn)在的模式為什么讓人感覺到這個顯見的方案那么難以執(zhí)行呢?因為社會正處于快速的變革期，按照有關經(jīng)濟學家的預測，2015年這個爬坡的速遞將會到頂，即便剎車還會有慣性，人生能夠見到的房地產(chǎn)前景可能就在這個期間展望，必然動蕩和無措，但“居者有其屋”的理念將貫穿始終，一個如此大的國度經(jīng)歷人類歷史上的又一次輝煌，那么作為人類衣食住行的第三大要素必然在這個國度產(chǎn)生巨大的變化。

國家的調控是必然，沒有任何時代和人能夠允許一個暴利的產(chǎn)業(yè)長久下去，微軟如此，IT行業(yè)也是經(jīng)歷了暴利到回歸的過程，只不過沒有跟人們的生活如此息息相關，也沒有房地產(chǎn)那樣難以復制，也就是這個產(chǎn)業(yè)逼退暴利的時間要長，人們要有足夠的心理準備，而政府也要有打持久戰(zhàn)的思路。

再倒推到未來5—10年即將發(fā)生的房地產(chǎn)整體格局變化，國家能夠采取的措施有如下幾點。

1.規(guī)范和建立合理的房地產(chǎn)稅制。房地產(chǎn)業(yè)號稱“暴利”，可中國納稅500強中的前300名里，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入選，成為納稅“侏儒”。中國房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，規(guī)則和行業(yè)秩序還不完善，我們必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅監(jiān)管，規(guī)范一些條例，建立合理的房地產(chǎn)稅制。這樣有助于行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰，讓規(guī)范講誠信的企業(yè)獲得更公平的競爭環(huán)境，最終得到實惠的是購房者。對于那些因違背國家稅法而少征的稅款，稅務機關必須全額補征入庫。

2.建立完善的金融支持系統(tǒng)。房地產(chǎn)資金來源渠道主要有:政府資金、商業(yè)銀行和信托機構融資、住房儲蓄或住房合作社融資、住房公積金融資、發(fā)行股票和證券融資、房地產(chǎn)基金或住房基金、房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資活動、外來資金。目前中國房地產(chǎn)金融體系還不夠健全，集中的表現(xiàn)就是渠道少和形式少，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所需貸款主要來自商業(yè)銀行。房地產(chǎn)貸款過于集中于銀行，使銀行承擔了過大的風險。因此，必須完善中國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場。首先，要加大允許外國金融機構進入中國金融市場的力度，使整個金融市場優(yōu)勝劣汰，推動中國金融業(yè)加快前進，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。其次，建立規(guī)范的銀行貸款系統(tǒng)，個人信貸制度必須完善，貸款程序和合同的簽訂必須周密，以盡可能地降低銀行的貸款風險。

3.做好房地產(chǎn)經(jīng)紀市場。近年來，隨著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展和住房制度改革的進一步深化，市場總量不斷增長，二手房交易比例不斷上升。房地產(chǎn)投資的增加、中國城市化進程的加快、住房制度改革的深化，都激活了整個房地產(chǎn)存量市場，二手房交易在整個房地產(chǎn)交易中所占比例已經(jīng)接近1/3，一些城市，如上海，二手房已經(jīng)取代新房成為交易市場的主力軍。二手房買賣、租賃市場的發(fā)展，刺激了市場對房地產(chǎn)經(jīng)紀的需求。

綜上，為了“居者有其屋”，社會的變革和發(fā)展都是為了這個目標，而且讓居者之屋更加美好，人類生存環(huán)境更加舒適，房地產(chǎn)業(yè)也必然經(jīng)歷大起大落，而走向穩(wěn)定。

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