不動(dòng)產(chǎn)“一物數(shù)賣(mài)”的法律思考

摘要:“一物數(shù)賣(mài)”糾紛明顯增多，物權(quán)變動(dòng)法律問(wèn)題的研究是解決“一物數(shù)賣(mài)”法律適用的理論基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則和不動(dòng)產(chǎn)公示原則是影響采取何種物權(quán)變動(dòng)模式的基礎(chǔ)原則。為了對(duì)數(shù)個(gè)買(mǎi)受人利益進(jìn)行合理的取舍與平衡，以《物權(quán)法》為代表的一系列法律在中國(guó)基本確立了債權(quán)形式主義不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式。

關(guān)鍵詞:一物數(shù)賣(mài);不動(dòng)產(chǎn);物權(quán)變動(dòng)

中圖分類(lèi)號(hào):D922.29文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)31-0137-03

隨著中國(guó)土地使用權(quán)制度、住宅房屋制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，尤其是受到很多地區(qū)房?jī)r(jià)的變化，以房地產(chǎn)為主的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛明顯增多，其中“一房數(shù)賣(mài)”引發(fā)的糾紛占較大比例。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法以及審判實(shí)踐中，“一物數(shù)賣(mài)”的法律適用問(wèn)題受到前蘇聯(lián)民法的影響，往往把登記作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同生效與否的要件。由于對(duì)“一物數(shù)賣(mài)”中數(shù)個(gè)合同的法律效力以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的最終歸屬認(rèn)定和處理的不同，致使人民法院審理此類(lèi)案件的裁判理由及裁判結(jié)果出現(xiàn)分歧。

新頒布的《物權(quán)法》明確確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律適用原則。而物權(quán)變動(dòng)法律問(wèn)題的研究是解決“一物數(shù)賣(mài)”法律適用的理論基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)主要是指基于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同而發(fā)生的房地產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，是基于合同行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則

(一)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的區(qū)分原則

在確定物權(quán)立法中的物權(quán)變動(dòng)規(guī)范時(shí)，首先應(yīng)該考慮的就是物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果之間的關(guān)系。……