不動產“一物數賣”的法律思考

摘要:“一物數賣”糾紛明顯增多，物權變動法律問題的研究是解決“一物數賣”法律適用的理論基礎。不動產物權變動區分原則和不動產公示原則是影響采取何種物權變動模式的基礎原則。為了對數個買受人利益進行合理的取舍與平衡，以《物權法》為代表的一系列法律在中國基本確立了債權形式主義不動產物權變動模式。

關鍵詞:一物數賣;不動產;物權變動

中圖分類號:D922.29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)31-0137-03

隨著中國土地使用權制度、住宅房屋制度的改革和房地產業的迅猛發展，尤其是受到很多地區房價的變化，以房地產為主的不動產買賣糾紛明顯增多，其中“一房數賣”引發的糾紛占較大比例。關于不動產物權變動的立法以及審判實踐中，“一物數賣”的法律適用問題受到前蘇聯民法的影響，往往把登記作為不動產買賣合同生效與否的要件。由于對“一物數賣”中數個合同的法律效力以及不動產物權的最終歸屬認定和處理的不同，致使人民法院審理此類案件的裁判理由及裁判結果出現分歧。

新頒布的《物權法》明確確定了不動產物權變動的法律適用原則。而物權變動法律問題的研究是解決“一物數賣”法律適用的理論基礎。不動產物權變動主要是指基于房地產買賣合同而發生的房地產所有權的移轉，是基于合同行為產生的物權變動。

一、不動產物權變動區分原則

(一)中國不動產變動的區分原則

在確定物權立法中的物權變動規范時，首先應該考慮的就是物權變動的原因與結果之間的關系。……