海寧市樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式初探

摘要:樓宇經(jīng)濟是現(xiàn)代都市最具活力和潛力的一種經(jīng)濟形態(tài)，通過調(diào)查海寧市商務(wù)樓宇的基本概況，歸納海寧市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀特征，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合海寧市區(qū)位條件、經(jīng)濟基礎(chǔ)、城市轉(zhuǎn)型需要，提出了未來適合海寧市樓宇經(jīng)濟重點發(fā)展的模式:商務(wù)中心、特色商務(wù)業(yè)基地、中小企業(yè)中部基地、都市產(chǎn)業(yè)園、大都市擴展商務(wù)區(qū)，試圖為壯大海寧市樓宇經(jīng)濟提供一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞:樓宇經(jīng)濟;現(xiàn)狀;模式;海寧市

中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)31-0177-04

引言

20世紀90年代中后期，樓宇經(jīng)濟作為一個新興概念在國內(nèi)開始出現(xiàn)并逐漸升溫，反映了現(xiàn)代城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展理念，被認為是現(xiàn)代都市最具活力和潛力的一種經(jīng)濟形態(tài)。盡管樓宇經(jīng)濟在中國發(fā)展的時間不長，但因其在一定程度上大大拓展了城市經(jīng)濟的發(fā)展空間和前景，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)、空間布局，增強了核心競爭力，并已逐漸成長為城市經(jīng)濟增長的重要支撐和財稅收入的主要來源，受到政府部門和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注和高度重視[1]。

樓宇經(jīng)濟的實踐在國內(nèi)以北京、上海、杭州、深圳等大都市為發(fā)端，隨著國內(nèi)其他城市經(jīng)濟水平不斷提高及城市集約型發(fā)展的需要，近些年，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出從大都市核心地區(qū)向大都市外圍地區(qū)和中小城市擴展的態(tài)勢。然而在中小城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟，不僅在選擇發(fā)展空間上限制因素頗多，而且相對大城市而言先天條件不足。因此，本文在借鑒大城市樓宇經(jīng)濟成功經(jīng)驗的同時，立足于海寧這樣一個中小城市的發(fā)展實際，通過實地調(diào)研掌握海寧市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀資料，分析目前海寧樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀特征與問題，在此基礎(chǔ)上提出未來海寧市樓宇經(jīng)濟重點發(fā)展的空間模式，試圖為促進海寧市的樓宇經(jīng)濟不斷發(fā)展壯大提供建議。

一、樓宇經(jīng)濟及其內(nèi)涵

樓宇經(jīng)濟是學(xué)術(shù)概念在中國本土化的結(jié)果，其基本定義為:在城市中心區(qū)塊(此處所指城市中心區(qū)塊，不完全是空間的中心性，更加強調(diào)地塊發(fā)展條件的中心性。即基礎(chǔ)設(shè)施完善，人氣、財氣相對集中，從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)到外部景觀都比較現(xiàn)代化的區(qū)段)，以商務(wù)樓宇為載體，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，發(fā)展現(xiàn)代型城區(qū)經(jīng)濟[2]。其在本質(zhì)上不僅包括了空間的載體，更反映了樓宇背后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展與城區(qū)經(jīng)濟實力緊密相關(guān)。只有在經(jīng)濟實力雄厚的基礎(chǔ)上，樓宇經(jīng)濟才具備了發(fā)展的土壤和擴展的空間。樓宇不僅是一個城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟載體，也是其空間的重要組成部分。

二、海寧市樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀特征與問題

海寧地處全國城鎮(zhèn)和經(jīng)濟最為密集和最為活躍的長三角地區(qū)，位于“十一五”長三角區(qū)域規(guī)劃中確定的沿滬杭城鎮(zhèn)發(fā)展帶、沿杭州灣城鎮(zhèn)發(fā)展帶和環(huán)太湖城鎮(zhèn)發(fā)展帶“三帶交疊”之處，并且在上海都市圈輻射的核心范圍內(nèi)，是浙江省極具縣域經(jīng)濟特色的中小城市。優(yōu)越的區(qū)位條件、雄厚的工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)、深厚的區(qū)域人文歷史積淀及當前城市三產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切需要，使得海寧市具備了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢、需求及必要條件。

近年來，新建商務(wù)樓宇無論從單體規(guī)模還是總量上都呈現(xiàn)快速擴張態(tài)勢。通過筆者現(xiàn)狀調(diào)研統(tǒng)計，目前海寧市中心城區(qū)已建和在建商務(wù)樓宇共13座，總建筑面積達36.73萬平米(如下頁表1)。

1.主要類型

一般而言，商務(wù)樓宇可以分為純商務(wù)寫字樓、商務(wù)居住混合型樓宇、商業(yè)辦公混合型樓宇和酒店式寫字樓四種類型。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海寧中心城區(qū)已建成的7座商務(wù)樓宇中，純商務(wù)寫字樓和商業(yè)辦公混合型各有3座，另有1座為商務(wù)居住混合型。在建的6座樓宇以純商務(wù)寫字樓為主，包括1座商務(wù)居住混合樓宇。目前，海寧市還沒有能夠提供酒店式服務(wù)的高檔、多功能的商務(wù)辦公樓宇。

2.空間分布

海寧市商務(wù)樓宇分布總體上呈現(xiàn)出城南、城北新老兩大片區(qū)(圖1)。其中，老城區(qū)以商業(yè)中心工人路與交通便捷、最早出現(xiàn)商務(wù)樓宇的西山路沿線為主，集中分布了已建成的5座商務(wù)辦公樓宇。在城市跨洛塘河向南拓展的新城區(qū)內(nèi)，集中了絕大部分新近規(guī)劃建設(shè)的商務(wù)樓宇。與老城區(qū)的沿街帶狀分布不同，新城區(qū)的商務(wù)樓宇在規(guī)劃導(dǎo)引下，呈現(xiàn)塊狀分布特征。此外，在城市北部的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與南部馬橋經(jīng)編產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)也分布有個別商務(wù)樓宇。

海寧中心城區(qū)商務(wù)樓宇分布隨城市建設(shè)空間的擴展而呈現(xiàn)由北向南轉(zhuǎn)移擴張的態(tài)勢，總體上較為分散，有限的商務(wù)空間未能進行有效整合。

3.使用狀況

海寧市中心區(qū)現(xiàn)有商務(wù)樓宇實際利用率較高，空置比重很低，這和部分大城市商務(wù)辦公樓宇高空置狀況對比強烈。對海寧市現(xiàn)狀商務(wù)樓宇的實地踏勘表明，海寧商務(wù)樓宇平均入駐率大多達到90%以上，平均空置率僅為10%左右。

目前，海寧市商務(wù)樓宇使用主體包括海寧市域中小企業(yè)辦事處、營銷機構(gòu)，外地公司駐海寧辦事機構(gòu)以及廣告設(shè)計、軟件、信息咨詢、法律、中介事務(wù)、物流代理、貿(mào)易等各類生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)。不同的商務(wù)樓宇，使用主體特征也存在一定差異。如在海寧成立最早、知名度較高的龍翔商務(wù)中心，入住主體主要是海寧市中小企業(yè)，占樓宇承租企業(yè)總數(shù)的近50%，為企業(yè)經(jīng)營服務(wù)的廣告、咨詢、法律、票務(wù)、物流機構(gòu)共占20%左右，此外，還有部分港臺和外地企業(yè)駐海寧辦事機構(gòu)。而在東方商廈，樓宇使用主體則設(shè)計創(chuàng)意與電腦軟件企業(yè)為主體，同時集聚了較多外地企業(yè)辦事機構(gòu)，兩者分別占承租企業(yè)總數(shù)的26%和18%。

海寧商務(wù)樓宇使用狀況表明:一方面海寧民營經(jīng)濟發(fā)達，工業(yè)企業(yè)數(shù)量多，經(jīng)濟發(fā)展對商務(wù)空間需求比較旺盛，另一方面也在某種程度上反映現(xiàn)有商務(wù)樓宇供給量總體偏少，商務(wù)辦公場所可選擇余地較小。

三、海寧市樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式

在對海寧市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀特征解讀的基礎(chǔ)上，根據(jù)海寧市區(qū)位條件、自身的產(chǎn)業(yè)特色和經(jīng)濟基礎(chǔ)，城市三產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需要，提出了未來海寧市樓宇經(jīng)濟重點發(fā)展模式:

1.商務(wù)中心

結(jié)合海寧市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，本土企業(yè)發(fā)展迅猛，大型上市公司和集團公司不斷涌現(xiàn)的趨勢，重點打造為本土企業(yè)發(fā)展升級服務(wù)的商務(wù)業(yè)平臺，引導(dǎo)大型企業(yè)總部集聚。

城市中心商務(wù)區(qū)以大型企業(yè)總部為核心，發(fā)展包括金融保險、信息咨詢、法律服務(wù)、會計服務(wù)、中介服務(wù)、物流服務(wù)、廣告策劃等在內(nèi)的商務(wù)服務(wù)體系，建構(gòu)方便高效的行政服務(wù)體系。

海寧CBD將既是為本地企業(yè)服務(wù)的商務(wù)業(yè)平臺，也是海寧市商務(wù)業(yè)功能最為集中和完善的商務(wù)活動中心。并在一定程度上能夠與城市新商業(yè)中心進行有機整合，形成具有標志性的城市商務(wù)商業(yè)中心。

2.特色商務(wù)業(yè)基地

結(jié)合海寧市已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢的皮革、輕紡、經(jīng)編產(chǎn)業(yè)，打造具有區(qū)域和全國影響力的專業(yè)性研發(fā)、會展、信息、創(chuàng)意和總部基地。

即將動工建設(shè)的海寧皮革城三期工程依托皮革城既有的優(yōu)勢，按照現(xiàn)代總部商務(wù)花園的理念進行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，建成為一個國內(nèi)領(lǐng)先、國際知名的集展示、交易、設(shè)計、研發(fā)、品牌營銷、商務(wù)辦公于一體的現(xiàn)代化皮革行業(yè)總部商務(wù)基地。

馬橋經(jīng)編園區(qū)在經(jīng)編生產(chǎn)力促進中心項目的基礎(chǔ)上，打造經(jīng)編產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和企業(yè)孵化基地，依托生產(chǎn)基地拓展經(jīng)編市場，培育經(jīng)編產(chǎn)品展示和交易中心。

許村家紡業(yè)基地在進一步完善現(xiàn)有家紡市場功能、品質(zhì)的基礎(chǔ)上，以提升家紡產(chǎn)業(yè)品牌創(chuàng)新、價值創(chuàng)造能力為目標，結(jié)合生產(chǎn)基地的升級改造，培育集會展、交易、研發(fā)、創(chuàng)意、營銷、結(jié)算、管理等功能于一體的中國家紡業(yè)總部商務(wù)基地。

3.中小企業(yè)總部基地

結(jié)合海寧市域中小企業(yè)眾多，民營經(jīng)濟發(fā)達的特點，依托海寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，打造為中小企業(yè)服務(wù)，助推中小企業(yè)發(fā)展壯大的中小企業(yè)總部基地。在現(xiàn)有中小企業(yè)不斷向園區(qū)集聚的基礎(chǔ)上，完善園區(qū)的商務(wù)服務(wù)、生活服務(wù)功能配套，重點增強園區(qū)的研發(fā)創(chuàng)新、教育培訓(xùn)、孵化支持能力，形成中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長和總部職能基地。

4.都市產(chǎn)業(yè)園

都市產(chǎn)業(yè)是指位于都市市區(qū)范圍內(nèi)，占地少、規(guī)模小、污染小、能耗低、低物耗、高附加值的勞動密集型和技術(shù)密集型相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)。都市產(chǎn)業(yè)園既可以采取開發(fā)新建，也可以通過對舊工業(yè)區(qū)的更新置換。

海寧都市產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向可以從以下三方面入手:(1)選擇與皮革、經(jīng)編、家紡等主導(dǎo)產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高，具有重要支撐的專業(yè)化配套及服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，通過政策引導(dǎo)和技術(shù)扶持，形成廣泛有序的大中小企業(yè)多層分包專業(yè)化協(xié)作生產(chǎn)體系。(2)依托中心城市的集散功能和區(qū)位優(yōu)勢，培育旅游休閑、文化創(chuàng)意、軟件開發(fā)、教育培訓(xùn)、信息咨詢等新產(chǎn)業(yè)。(3)鼓勵發(fā)展直接為城市居民生活服務(wù)的最終消費品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，如服裝、個人設(shè)計、居室裝飾、家居產(chǎn)品等集制造和服務(wù)功能為一體的產(chǎn)業(yè)。

5.大都市擴展商務(wù)區(qū)

憑借海寧自身的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源特色以及現(xiàn)狀發(fā)展成熟的專業(yè)市場等條件，考慮接軌上海、杭州大都市商務(wù)業(yè)空間擴散，為打造“杭州—海寧”市郊商務(wù)區(qū)(SBD:Suburban Business District)[3]、“長三角—海寧”休閑商務(wù)區(qū)(LBD:Leisure Business District)[4]創(chuàng)造條件和奠定基礎(chǔ)。

結(jié)語

樓宇經(jīng)濟作為一種快速帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新型經(jīng)濟形態(tài)，以其高知識含量、高附加值、低污染的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)涵，在長三角一級城市如火如荼的發(fā)展，并已經(jīng)開始向海寧等基礎(chǔ)條件較好的中小城市擴散。海寧市優(yōu)越的區(qū)位條件、雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)、深厚的文化內(nèi)涵等為其發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供了支持，而目前城市自身三產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力、城市所面臨的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級的迫切需求，則為其發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供了必要性。

海寧市應(yīng)根據(jù)自身城市實際情況，認清自身的利弊條件，抓住自身的特色，采取揚長避短和錯位發(fā)展戰(zhàn)略，樓宇經(jīng)濟定位為強化特色的專業(yè)性行業(yè)總部(Special Headquarters)，立足本地的中小企業(yè)商務(wù)平臺(Small Headquarters)，接軌滬杭的大都市郊外商務(wù)基地(Suburb CBD)。

對于海寧這樣一個極具縣域經(jīng)濟特色的中小城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟，機遇與挑戰(zhàn)并存，唯有于發(fā)展中抓住機遇，充分發(fā)揮樓宇經(jīng)濟的效益，才能增強自身城市核心競爭力。

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[4]方田紅.上海城市休閑商業(yè)區(qū)(LBD)空間布局分析[J].江南論壇，2006，(5):20-22.

Research on the Modes of Buliding Economy Development in Haining

LIU Xue1，ZANG Min2，YAO Lei1

(1.Nantong University Construction Engineering Institute，Nantong 226019，China;

2.Nanjing University Department of Urban and Regional Planning，Nanjing 210093，China)

Abstract:Buliding economy is the most dynamic and potential of an economic form.Surveying basic profiles of business buildings in Haining，generalizing characteristics of the status of building economy development in Haining，on this basis，combined with conditionsof the location in Haining，the economic base，urban transitions，this paper puts forward for the future development modes for building economy: business Center，features commercial business base，the central base of small and medium enterprises，urban industrial park，Suburb CBD，attempting to provide some to learn to strengthen the economy buildings in Haining.

Key words:building economy;status; modes;Haining[責任編輯 吳明宇]