公允價值在投資性房地產中的應用及影響

摘要:會計計量是財務會計的核心問題，它涉及到企業生產經營的各個階段和各個環節。而傳統的會計模式是以歷史成本計量為基礎的，隨著經濟的發展，這種傳統的歷史成本計量模式的缺點越來越突出，要求對其進行改進乃至徹底改革的呼聲越來越高，在這一大背景下，作為歷史成本計量替代模式的公允價值模式應運而生。

關鍵詞:計量;公允價值;會計計量

中圖分類號:F230 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0148-02

我國財政部在2006年2月發布的新《企業會計準則》中，將公允價值計量屬性定義為:“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額的計量。”作為一種新的計量，公允價值計量為知識經濟時代大量涌現的無形資產、衍生金融工具提供了更加合理、更加有用的會計計量模式，公允價值計量已成為國際會計準則乃至國家會計準則的重要選擇。公允價值由于其高度的相關性，越來越受到投資者和債權人的重視。在國際會計上公允價值的運用勢不可當，這在一定程度上代表了國際會計的發展方向。因此，公允價值的運用程度和范圍也就成了衡量一個國家會計國際化的重要標志。

我國企業會計準則對計量屬性的選擇經歷了一個比較曲折的轉變過程。2001年以前的會計準則在債務重組、非貨幣性交易、投資、收入等準則中不同程度地使用了公允價值的概念。但在2001年，會計準則進行了一次大的修訂，而這次修訂的主要內容也是針對公允價值的，其中對債務重組、非貨幣性交易、投資準則進行的修訂，主要是減少了公允價值的使用。2006年2月，我國財政部新發布的企業會計準則中則又一次廣泛涉及了公允價值計量，較多地提出了公允價值計量的要求，比如在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交易等方面都有具體的應用。

一、公允價值計量在投資性房地產中的具體應用

《企業會計準則第3號——投資性房地產》提出，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得且同時滿足下列條件:第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格以及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計，此種情況下可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

二、公允價值計量對投資性房地產的影響

《企業會計準則第3號——投資性房地產》對投資性房地產引用了公允價值計量模式，認為投資性房地產如果有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值計量。公允價值模式比較符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。這意味著采用公允價值計量，不但可以因為物業重估增值而增加企業當期利潤，而且還因為投資性房地產不需計提折舊或進行攤銷而減少主營業務成本。而商業零售類的上市公司，大多數持有投資性物業，其主要收入來源是商鋪的出租，而現在如果選擇公允價值計量模式對商業物業進行核算，對其損益將有重大影響。投資性房地產采用公允價值計量能體現其真實價值與未來盈利，從而使報表信息參考價值提升。

(一)公允價值計量應用的優點

公允價值的運用，使企業資產價值更接近真實值，我國會計準則對投資性房地產一直采用“成本入賬+折舊”的會計核算方法，近幾年來在房地產資產大幅增值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。采用公允價值計量對持有投資性物業的上市公司的利好最主要體現在使公司的隱性資產顯性化，使其資產更接近真實值，將使投資性物業比重較大的上市公司凈資產賬面值得到較大提升。公允價值計量對以投資為目的持有的房地產計價，與國際準則基本接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值。此外，公司的資產增值信息更透明，利于公司在資本市場獲得正確的定價，從而也利于公司融資、并購和規模擴張，借助資本市場的力量獲得發展。另外，與國際會計準則相比，我國新會計準則體系還充分考慮了我國的國情，對公允價值的運用進行了審慎的改進，如投資性房地產中就明確規定，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，能對公允價值做出合理的估計，才可以運用公允價值計量屬性。

(二)對上市公司產生的影響

執行新準則后，滿足一定條件按公允價值計價時，不計提折舊或進行攤銷，使費用減少、利潤增加;此外，將資產負債表日投資性房地產的公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，在房地產升值的情況下，也將使利潤增加。投資性房地產重估增值部分雖然直接計入公司當期損益，但實質上這部分利潤并未真正實現，如果對增值部分征收所得稅，則意味著大多數企業將因為重估增值而增加現金流出，對公司來說未必是有益的。在成本法下，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，但可起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出，從而將價值保留在公司內，有利于股東利潤;然而，由于公允價值計量模式不需要對投資性房地產計提折舊或攤銷，也就失去了抵稅的效果，實質上對股東利益不利。

投資性房地產引入公允價值計價將對有條件適用此方法的公司業績產生較大影響。由于過去投資性房地產以歷史成本計價，多數賬面價值大大低于其公允價值，采用公允價值模式后，因我國目前房地產持續活躍，房地產價格普遍上升，公允價值將普遍高于賬面價值，因此公司賬面利潤將大幅上升，資產、所有者權益也將較大幅度增加。但是，因采用公允價值計價引起利潤上升，將可能增加企業所得稅。因此，對部分房地產公司來說，如果不能避稅，他們有可能仍然選用歷史成本計價模式。我們可以看到，公允價值計量模式是把雙刃劍，由于房地產市場的風險較大，在地產價格下跌時，有關公司的業績也會大幅下降。

任何一種計量屬性，都是對資產或負債價值的一種度量，而且均以交易價格或市場價格為基礎。不同之處在于:成本是基于實際的交易價格確定的，而其他計量屬性則是基于假設的交易及能夠達成的交易價格確定的，不同的計量屬性對資產或負債價值的反映的準確度不同。在多變的企業經營環境中，公允價值計量能夠更好地履行資產計價和收益決定的功能，比較真實地反映企業的財務狀況和經營成果。公允價值作為一項計量技術，既可以用來提高會計信息質量，也可以用來扭曲會計信息質量，而這取決于企業管理層的道德素質和社會誠信水平。公允價值計量的實踐，有助于提供同企業業績及未來發展狀況更相關從而對財務報告使用者更有用的信息。

Analysis of the use and affect of the fair value in the investment real estate

HAN Mei-chun

(Qingdao Haier international trade co.，ltd.，Qingdao 266101，China)

Abstract: The measurement is the core of the financial problems， it comes to enterprise production and operation of each and every link， and the traditional pattern in history is the cost of measurement based， with economic development， the traditional mode of a historical cost more for the improvement and thorough reform of higher and higher is it a background， as a historical cost alternative models were fair value of the model should be carried out.

Key words: measurement; fair value; accounting measurement