房屋置業中心法律性質的界定

摘要:房屋置業中心是一種房屋投資與消費的新型模式，其所產生的法律關系不同于租賃合同、居間合同即委托合同。通過對其運營方式的分析可以得出“房屋置業中心”實際上通過信托的方式獲得房屋使用權，繼而將其出租的行為。

關鍵詞:房屋置業中心;法律性質;信托租賃

中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0091-02

一、“房屋置業中心”概況

“房屋置業中心”是一種新型的住房投資與消費模式，在早期的房地產中介領域被稱作“房屋銀行”。2000年5月9日貴州房屋置換中心與貴州省工商銀行首次在中國推出了“房屋銀行”租賃模式，隨后，“房屋銀行”如雨后春筍般在全國大中城市相繼出現。但根據《銀行法》第11條的規定，“設立商業銀行，應當經國務院銀行業監督管理機構審查批準。未經國務院銀行業監督管理機構批準，任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務，任何單位不得在名稱中使用‘銀行’字樣。”因此，有經濟學者又將其稱之為“房屋置業中心” [4] 。其運營方式是:房屋出租人將房屋存入房屋置業中心，由后者評估測算出房屋出租價格，經客戶認可后原價出租，但每年要給房屋置業中心留出一定的“空租期”，在空租期內房屋若出租則租金歸房屋置業中心所有，在其余時間無論房屋出租與否房屋置業中心都向客戶支付租金。出租風險均由房屋置業中心承擔，而且承租人房屋置業中心存房看房均不收取客戶任何費用且還要替客戶進行房屋管理。可以看出，“房屋置業中心”運營是否成功，主要決定于“房屋置業中心”在空租期內所能獲得的租金收益，因為在空租期內，“房屋置業中心”是不用付給存房人租金的。而該租金收益的大小主要取決于房屋的租金、空租期的長短和單位時間內的房屋存貸的數量這三個因素。

貴州首創的“房屋置業中心”模式運作一個月以來，顯示了巨大吸引力和潛力，短短一個月平均每天存房的業主超過60戶，并有2/3的存房很快被人承租。隨后，北京、上海、天津、杭州、寧波、青島、哈爾濱、太原、濟南等城市的房地產中介紛紛引入這種模式。在相當一段長的時間內創造了不菲的交易量。然而，隨著越來越多的中介機構開始推出“房屋銀行”業務，缺乏必要的市場調控人，中介機構之間惡性競爭，過度壓低空租期的時間;門檻過低、交易過程不透明等問題也逐漸暴露出來。致使房屋置業中心沒有能夠在較長的時期內延續高交易量，在一些城市相繼退出市場，目前，僅剩北京、上海、貴州等地的房屋置業中心艱難的維持。作為一種先進的經營模式卻沒有在真正意義上改變中國房地產中介服務混亂的現狀，其背后所暴露出來的法律問題值得我們深究。

二、“房屋置業中心”與相關法律關系的比較

1.與租賃合同比較。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，即出租人和承租人之間關于出租人將房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議[1] 。“房屋置業中心”與租賃及轉租賃合同的區別表現在:首先，主體不同。房屋租賃合同存在于雙方法律主體之間，是典型的雙務合同。即便是轉租合同也僅發生于承租人與次承租人之間，承租人仍然應根據原租賃合同向出租人承擔義務和責任。而房屋置業中心在運營中存在三方主體:業主(出租人)、房屋中介機構以及承租人。業主與承租人之間并不存在人格上的選擇關系，因為在多數情況下，出租人甚至無從得知承租人的信息。出租人將房屋交給中介機構管理后，由中介機構選擇合適的承租人，并且有可能在今后的一系列運作中多次更換承租人，而此時中介機構已經獲得業主的永久授權，無須再次征得業主的同意。其次，權利性質不同，租賃權雖然有物權化的傾向，但本質上仍是債權。而在房屋置業中心，而業主將房屋“交給”中介機構，由其出租給第三方過程并非是一個簡單的“租賃—轉租”的過程。在實踐中，中介組織通常要對房屋進行簡單的修繕和消毒，科學估算租賃價格，最重要的是在存房期間要負責房屋的管理工作，而且有權利決定承租人以及承租期限。此時，中介組織是為了業主的利益，以自己的名義對房屋進行全面管理的行為，去所獲得的權利已經遠遠超越了租賃與轉租賃中承租人的權利范圍。從其權利的性質上看不僅具有債權的色彩，而更多的體現了所有權中的使用權能以及部分處分權能。

2.與居間合同比較。居間者，居于兩造簽約當事人之間，為之報告或媒介契約之行為[2] 。房屋置業中心運營過程和居間相比，具有以下區別:首先，標的不同。居間合同的標的是居間人的勞務行為，是典型的勞務合同。而從事房屋置業中心服務的中介機構，在收到業主的房屋后，是以自己的名義與承租人簽訂租賃合同并收取租金，并且要負責房屋的管理。房屋置業中心在運營過程中不僅提供了勞務，還獲得了房屋業主出讓的部分財產性權利，因此，在業主與中介機構的并非勞務性契約合同，亦即非居間合同。其次，勞務報酬構成不同。居間人報酬的請求權來自于其報告訂立合同的機會或成功的提供訂立合同的媒介服務。而房屋置業中心其獲得報酬的方式正如前文所述，是通過與房屋業主約定“空租期”，取得在空租期內承租人所付的租金為酬的。最后，有無租金收繳權利的不同。在房屋租賃居間合同中，居間人在提供訂立合同機會或存成租賃合同成立之后，其權利義務即告終結，出租人基于租賃合同獲得對承租人的租金收取權。而房屋置業中心在房屋出租之后，能夠以自己的名義向承租人收取租金，租金收取權則是房屋置業中心生存的保障。

3.與委托合同比較。委托又稱委任合同，是指委托人和受托人約定由受托人處理委托事務的合同。北京市建設委員會和工商行政管理局于2008年5月修訂的房屋租賃合同示范文本中，將該市租賃合同分為《經紀機構居間成交版》和《經紀機構代理成交版》，前者即一般的房屋租賃居間合同，而后者則是房屋置業中心同業主簽訂的合同。很顯然將房屋置業中心的運營模式當做委托法律關系，殊不知二者間的顯著區別:第一，委托合同的目的由受托人為委托人處理事務。與居間、行紀合同一樣，委托合同也是勞務性合同，第二，除法律另有規定外，委托合同是受托人已委托人的名義和費用處理委托事務。而房屋置業中心則是以自己的名義同承租人訂立租賃合同，其間所產生的費用及房屋日常管理的費用也有其自己承擔。第三，在國外立法例中，委托合同一般是無償的，例如:《法國民法典》第1986條規定，委托，如無相反的約定，是為無償。中國合同法雖然沒有采納這種觀點，但也規定委托可以是無償合同也可以是有償合同，取決于當事人的約定。而房屋置業中心在運營中則必須是有償的，否則就會面臨“滅亡”。

三、房屋置業中心的法律性質

通過對“房屋置業中心”這種特殊的房屋租賃方式的剖析以及和相似概念的比較，我們可以看出，在房屋置業中心的運營中，房屋所有權人實際上是將其對房屋的使用權能和部分處分權能通過合同的方式移轉給房產租賃中介，而后者依據合同的目的，以自己的意思租賃給第三方，并對房屋進行善良管理的法律行為。從房屋中介機構的角度看其所從事的是“受人之托，代人理財”的行為，可以看出中介機構的這種經營方式是為信托，即“委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給信托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的進行管理或處分的行為。”而在房屋置業中心的運營中，受益人即委托人，也即房屋所有權人的特定目的是將其房屋出租，因此，筆者將這種租賃方式稱之為信托租賃。

從房屋置業中心的運營模式可以看出，其符合信托法律制度的構成要素:第一，信托基礎即“信任”。中國《信托法》第2條規定，“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任……。”這是因為如果委托人和受托人之間沒有信任的存在，很難想象委托人會把財產權利移轉到受托人名下任其管理和處分，也就更談不上信托行為的發生。正是在受托人得到充分信任的前提下，才會以名義上的所有權人身份恪盡職守承擔善良管理人的義務。正是基于這種信任關系，房屋所有權人才會將其物產交給信托租賃經營者，讓其自主選擇合適的承租人，維護房產的正常狀態從而達到收益的效果。這也就要求信托租賃的受托人在管理和處分房產時盡到謹慎、忠實義務。第二，信托目的。即委托人確定的、通過受托人管理運用信托財產所要實現的目的。房屋信托租賃的信托目的非常明確，即房屋所有權人希望通過信托的方式完成對房屋的租賃，中介機構也就只能在此目的之下尋找承租人，完成委托事務。但是，如果對房屋房屋的信托租賃設立后，委托人可否變更信托目的?如信托租賃的委托人變更其信托目的為出賣房屋，該如何處理?中國《信托法》并沒有明確規定。筆者認為，房屋信托租賃設立后，原則上不得隨意變更信托目的，但根據意思自治的原則，經受托人同意，且不損害房屋承租人居住利益的前提下，可以變更信托租賃的目的。第三，信托財產。一切具有可移轉性的動產、不動產、權利都可以成為信托的標的。房屋信托租賃的信托財產即房屋所有權人對房屋的使用權。第四，信托行為。信托行為由兩種行為所組合而成，其一為財產移轉或其他處分的行為;其二為形成受托人就該財產為一定目的的管理或處分義務 [3]。房屋信托租賃中，房屋所有權人通過合同轉移房屋使用權的行為即為信托行為。

總之，房屋置業中心的運營實質上是房屋所有權人為獲得房屋的投資收益，而將房屋使用權轉讓給中介機構，而由中介機構尋找房屋承租人的信托行為，并且通過與房屋所有權人約定空租期而取得信托報酬是其運營得以存續。

參考文獻:

[1]郭明瑞，王軼.合同法新論·分則[M].北京:中國政法大學出版社，1997:123.

[2]邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京:中國人民大學出版社，2002:226.

[3]賴源河，王志誠.現代信托法論[M].北京:中國政法大學出版社，2002:49.

[4]張建高，鄭乃偉.中國“房屋置業中心”租金收益的分析[J].重慶建筑大學學報，2004，(4):91.