物業服務合同的性質界定

摘要:物業服務合同與委托、雇傭、承攬這些有名合同以及混合合同相比，在合同的法律性質上具有特殊性。物業服務合同具備諸多其他典型民事合同的特征，但又不與其中任一合同完全吻合，所以可以構成一種新的合同類型。

關鍵詞:物業服務;合同;法律性質;性質界定

中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0095-02

物業服務合同由于其服務內容、服務方式的特殊性，雖然和其他類型合同具備很多相似的特征，但是又絕不同于《合同法》所規定的有名合同。

一、物業服務合同不同于委托合同

在以往很多學者的論著中，將物業服務合同當做委托合同看待，認為物業服務合同完全符合委托合同的特征，是委托合同的一種，并據此認為《合同法》所規定的委托合同的一般規則均適用于物業管理合同 [1]。筆者認為，物業服務合同與委托合同特別是有償委托合同確實有許多相似之處，但二者在本質上有著明顯的區別:

1.合同的形式不同。委托合同可以是有償的，也可以是無償的，并且可以是要式的，也可以是不要式的;而物業服務合同只能是有償、要式合同，物業服務合同必須采用書面形式，而且需要統一格式，還需要將合同報所在區、縣房地產管理部門備案，并且部分物業服務合同的訂立需要采用招投標方式。

2.法律后果不同。在委托合同中，受托人是以委托人的名義為委托人處理事務的，其后果直接歸屬于委托人;而在物業服務合同中，物業管理企業是以自己的名義處理事務，物業管理企業為物業管理行為的后果通常由自己承擔。

3.合同目的不同。委托合同是由受托人處理委托人事務的合同，委托人委托的事務要與第三方發生一定關系。委托合同的目的就在于讓受托人代理委托人從事與第三方發生一定后果的行為。而在物業服務合同中，則不一定具有與第三方發生關系的目的。雖然物業管理企業聘請專業性服務進行清潔、綠化、維護等業務時，要與第三方發生關系，但這并非物業服務合同的必然性要求，因為物業管理企業自己也可以提供這些服務。

4.處理事務的自主權不同。《合同法》第399條規定，“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這表明了受托人的忠實義務，因此受托人處理委托事務的自主權受到委托人的約束;而物業服務合同中約定的物業管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理企業可以依據合同約定的范圍，獨立自主地開展物業管理服務。業主、業主委員會對物業管理企業開展的物業管理服務活動，只有監督權，而沒有干涉、指揮權。物業管理企業沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。

5.委托第三人事務的范圍不同。在委托關系中，受托人應當親自處理委托事務，經委托人同意，受托人可以轉委托，轉委托的范圍可以是委托事務的全部，也可以是委托事務的一部分。而《物業管理條例》第40條規定，“物業管理企業只可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不可將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”

6.是否適用間接代理制度不同。委托合同中的受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。該規定借鑒了英美法上的代理制度，打破了中國民事立法上只承認直接代理的傳統，確立了間接代理制度。而在物業服務合同中并不適用間接代理，物業管理企業與專業性服務企業簽訂的專業服務合同并不約束業主一方。

7.在是否享有任意解除權上不同。《合同法》第410條規定，“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”這說明委任即以信賴關系為前提，則與當事人之人格發生客觀上不能信賴之情況者，委任關系原則上亦應終止 [2]。而立法對物業服務合同中業主大會的單方解除權有嚴格限制。

8.物業服務合同與委托合同對支付報酬的方式要求也不同。委托合同將處理事務的費用與給委托人的報酬是分別規定的，處理事務的費用，委托人應當預付，對于報酬則在完成委托事務后按合同約定支付。而現行物業管理收費方式一般采用酬金制，由業主或住戶根據物業管理服務合同的規定按月交納固定金額的物業管理服務費，物業管理企業按一定比例提取報酬。

9.歸責原則不同。有償委托合同的受托人處理事務時，因過錯給委托人造成損失的，受托人應當承擔賠償責任;但如果委托合同是無償的，只有因受托人存在故意或重大過失時，委托人才可以要求賠償。而從《物業管理條例》第36條的規定來看，物業服務合同采無過錯責任原則，即物業管理企業無論是否存在過錯，只要其提供的物業服務不符合合同所要求的質量或標準，就應當承擔法律責任。

二、物業服務合同不同于雇傭合同

由于在傳統的房屋管理模式中，房屋管理方通常居于優勢地位，在現代物業管理模式中，為了強調業主同物業管理企業的平等地位，一些媒體的炒作多多少少把物業管理企業放在了業主的“仆人”、“管家”、“保姆”的位置，從而讓人誤以為業主與物業管理企業之間是一種雇傭關系。與雇傭合同相比，二者在形式上也都是當事人一方為他方提供勞務，他方給付報酬的合同，但二者也有區別:

首先，雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經驗完成雇主所要求的任務;而物業服務合同的受雇人即物業管理企業，則是依法設立的專業企業，它依靠自身的資金實力、專業人員的配備以及綜合性的管理服務能力提供物業管理專業服務。其次，雇傭合同的受雇人在完成工作的過程中通常要聽從雇用人的安排和指揮;而物業管理合同的受托人在完成管理服務過程中具有更強的獨立性，只需遵從法律與合同即可，在具體事務上不必聽命于業主的支配。再次，雇傭合同包括勞動合同和提供勞務的合同，前者注重勞動的過程，后者注重勞動的結果;而物業服務合同則既有對過程的關注，也有對結果的追求。最后，雇傭合同受到勞動法等法律、法規的調整，對雇主和受雇人之間的權利義務及雇主所承擔的責任(如受雇人的工傷等)有一些特別的規定。而物業服務合同中雙方當事人的權利義務完全是依據合同來調整的。

三、物業服務合同不同于承攬合同

物業服務合同與承攬合同都是雙務、有償、諾成性合同，但是但二者存在明顯的差別:

1.合同的標的不同。物業服務合同的標的是提供一定的勞務，即對小區物業的管理服務。其目的是使小區的環境清潔、物業保值增值、社會秩序良好。物業服務合同不是制造出一種新物，而是使原有的物保持良好的狀態，物業管理企業的勞動成果是一種無形的東西。而在承攬合同中，承攬方提供的勞務表現為一定的物化勞動，其勞動成果為定作物，是一種有形的東西。

2.合同質量的檢驗標準不同。在承攬合同中，只要承攬人交付的產品達到了合同的要求，那么該方就全面履行了合同義務，因此定作人往往不去關注合同履行的具體過程，而只是關注合同履行的結果，即定作人對承攬人的檢查只是一種結果檢查，只在最后一個環節檢查承攬人是否全面正確地履行了合同。而在物業服務合同中，物業管理企業履行義務的結果，具體體現在小區的環境清潔，社會秩序良好等，不是表現為特定的產品。因此，合同對方對物業管理企業履行義務的狀況的檢查是一種實時地過程監督、隨時檢查，而不是對合同履行的最后成果的檢查。

四、物業服務合同不同于混合合同

所謂混合合同，即一方當事人所負的給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付的對待給付 [3]。正如史尚寬先生所云:“所為混合契約，謂非契約之聯合，而含有相當于兩種以上的典型契約內容之全部或一部之單一契約。”[4] 有學者認為，物業服務合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種 [5]。其認為，業主把其共用部分、公用設施設備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務交托給物業管理企業完成，具有委托代理的性質;物業管理企業把部分事務交付給專營服務公司承擔，具有承攬的性質;物業管理企業在履行合同的過程中，很大程度上是以勞務付出或提供服務的形式進行的，因而具有勞務性質和服務性質。但從合同的履行上看，物業管理給付具有綜合性，整個物業管理服務的過程具有整體、連續的特征，單一服務的提供都不能被稱為物業服務合同。因此，物業服務合同不同于混合合同。

綜上分析，物業合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區劃內建筑物及其附屬設施提供有償服務的合同，其客體是物業管理企業依法律規定和合同約定提供的集體管理與服務于一體的綜合性專業服務，其內容不僅有對全體業主的公共物業的管理和小區秩序的維護，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的維護、更換，對物管用房的妥善利用等，并且涉及到的法律關系也很多，是一類糅合了較強公法關系、物權關系的債法合同。因其在主體、客體、內容等方面與傳統契約區別明顯，且個性強烈，在現行《合同法》有名合同中很難進行類推適用。

所以，物業服務合同作為一種新型的獨立的服務合同，若要解決其法律適用的難題，立法應當考慮在將來制定民法典或修訂《合同法》時將其有名化，以順應司法理性化的需求，提高司法機關辦案效率和辦案品質。

參考文獻:

[1]鈕麗娜.物業管理合同的法律特征及相關案件的審理[J].人民司法，2002，(8):14.

[2]邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京:中國人民大學出版社，2002:184.

[3]張民安，王紅一.合同法[M].廣州:中山大學出版社，2003:440.

[4]史尚寬.債法各論[M].北京:中國政法大學出版社，2000:959.

[5]譚玲，廖鵲鳴.物業管理若干問題芻議[J].政法學刊，2005，(4):64-67.

[6]武順華，謝慶彬.論物業服務合同的特殊性[J].中南財經政法大學研究生學報，2007，(1):138.[責任編輯 吳明宇]