迪拜危機對中國房地產的影響及對策

摘 要 本文介紹了迪拜危機的起因與房地產之間的關系，從而得出了一些啟示與思考，使人們能夠冷靜的看待房地產業的變化及潛在的危機，清晰地理解國家采取的一系列有關房地產業的政策。

關鍵詞:迪拜危機 中國房地產 措施

中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A

一、 簡述迪拜危機

迪拜是阿聯酋第二大酋長國，擁有世界上第一家七星級酒店、全球最大的購物中心、世界最大的室內滑雪場，源源不斷的石油和重要的貿易港口地位，被稱為世界奢華之都。過去四年多以來，迪拜以建設中東地區物流、休閑和金融樞紐為目標，推進了投資為3000億美元規模的建設項目。

近年來，早有跡象顯示迪拜財政不穩定，從今年年初就停止準世界第一摩天高樓到棕櫚島項目。以奢華為本的大規模建設投入使政府與國有企業的債務像滾雪球一樣不斷增加。

維持迪拜神話繼續下去的前提是:房價上漲。可惜的是，金融危機后，根據德意志銀行的統計，迪拜樓價自2008年高位急跌一半，而瑞銀報告預測還會再跌30%，返回2008年的水平將需時數年。房價下跌，直接把迪拜打回了原形。去年9月爆發的全球經濟危機對迪拜已經造成了直接打擊。房價下跌、建設項目被取消等利空因素接連出現，使暫停償還債務的可能性越來越大。

阿拉伯聯合酋長國迪拜當局近日宣布，受巨額債務困擾，其主權投資實體迪拜世界公司將重組，公司所欠約590億美元債務將至少延期6個月償還，延期債務占到迪拜政府全部約800億美元債務的四分之三。迪拜世界公司一旦無力還債，將成為自2001年阿根廷違約以來，全球最大主權基金違約事件。

二、我國房地產現狀

2008 年7 月，美國住房抵押貸款市場巨頭房利美和房地美陷入困境，美國次貸危機開始全面爆發，并蔓延到許多國家，引發了一場全球性的金融危機。我國經濟也深受其害，其中房地產經濟率先進入寒冬，住房價格下降，一些城市出現零交易。隨之而來可以預見的是，土地招拍掛流標，政府沒有財政收入，建筑企業倒閉，建筑工人失業，建筑鋼材等上游供應企業銷售停滯，房屋裝潢和家具行業隨之進入蕭條之列，從而影響到整個國民經濟的收入和社會的健康發展。

房地產行業處于第二產業和第三產業的中間階段，是我國經濟建設的支柱行業。2008 年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢。從全國范圍看， 房地產行業對GDP 增長的直接貢獻度在降低。國家發改委、國家統計局聯合發布的數據顯示，2008 年全國70 個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12 月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。

但進入2009年，在全國多個行業受金融危機影響出現景氣狀況下滑的大環境下，房地產市場卻出現一枝獨秀的火暴局面，房產價格從3月份以來一路飄紅，大幅上漲，如今，房地產業已經占了GDP的6%，四分之一的投資也在房地產行業，30多個產業與房地產關系緊密，銀行乃至大型企業也紛紛為樓市“背書”……一家機構對北京、上海、深圳等地的房地產行業進行調查后得出結論，這些大城市的房屋空置率已經遠遠超過10%的國際警戒線。對房地產業的過分依賴，為我國經濟埋下隱患。

三、我國房市的主要問題

(一)市場發育不良，泡沫化程度較高。

我國的房地產市場市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致其發育不良、利潤率太高而不可持續發展。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國房地產的利潤率高達30%～40%。而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10～20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數房地產商未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實。并人為將房價炒高，致使我國房價遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現了較嚴重的泡沫。

(二)供需結構失衡。

目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。具體表現為:

1、新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。據對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。

2、廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題(發達國家和香港政府主要以提供廉租房為主)。

3、二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

3、房地產市場秩序混亂。

房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為。尤其是一段時期以來，個別開發企業和中介機構誤導市場預期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內非正常上漲。而且隨著房市的不景氣和房價的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產商和中介機構就加大了其機會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內可能進一步加劇。

四、從迪拜中得到的教訓

(一)對房地產和投資的盲目依賴。

迪拜世界所涉及的地產行業，曾是迪拜經濟的發電機，也是迪拜繁榮的標記。這種對房地產的圖騰崇拜和一年來流傳于中國的“房地產業救中國”的論調有異曲同工之妙。就是這種論調，使得在金融危機背景下中國房地產市場迎來了最火爆的一年，二手房交易量是過去三年大牛市的總和，各地房價大幅飆升，差不多都創了歷史新高，全國地王頻現，房地產投資再現紅火場面，可謂在歐美樓市至今跌跌不休的情況下創造了樓市的奇跡。而對于已經與居民收入水平越拉越大的房價，一些專家用所謂的“剛性需求”、“城市化”等根本不值得一駁的理由仍在為高房價充當吹鼓手。

迪拜最主要的投資手段就是通過政府行為過度地投資房地產，過度地負債，而中國也正在“把經濟復蘇的很大一部分希望寄托在房地產投資上，寄托在它帶動其它領域的復蘇上。”這輪經濟復蘇的特征，是包括股市、樓市這類的虛擬經濟先于實體經濟復蘇，而且房地產可以說是非理性的復蘇。中國是農業大國，百姓的生活并不靠它(房地產)帶動，因此房地產不可能是支柱產業，僅僅只是基礎產業。如同燃氣等，只有能源產地，發展成輸出型產業才有可能成為支柱產業。

世界房地產泡沫發展的歷史也告訴我們，迄今為止，凡是房地產泡沫都有破滅的一天。寸土寸金的迪拜沒有躲過，我們更不應該挑戰這樣的神話和幾率。

(二)嚴重依賴負債，金融杠桿過大。

中國房地產業嚴重依賴負債。龐大的刺激經濟計劃中，對房地產投資比重過大。中國人民銀行發布的《中國貨幣政策執行報告(2009年第二季度)》，詳細解釋了今年上半年7.4萬億元天量信貸的具體流向。上半年，基礎設施行業中長期貸款新增1.6萬億元，同比多增1.1萬億元，占全部中長期貸款的51.6%。銀行的信貸有四個方面問題值得高度關注，其中房地產貸款占其二，包括房地產貸款占比以及個人住房貸款占比，這個比例不能忽視。

中國正在通過并購重組在資本市場拉長杠桿，通過再融資擴大銀行的放貸能力，通過地方政府的投融資大面積擴大基建，所有這些投資都會在杠桿收縮時暴露出巨大的風險。”

目前的這種發展模式，與迪拜有著太多相似之處，迪拜事件為中國敲響了警鐘。同時也告訴中國投資者，房價不會下降的神話是不可信的，中國的房價會不斷地調整。

五、面對迪拜我國的應對措施

(一)繼續加強和改善宏觀調控，切實增加有效供給。

一是積極引導和調控房地產市場走勢，確保中央政策措施落實到位。二是繼續優化住房供應結構，引導企業重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，適度發展中高檔商品房，形成檔次住房供給的合理配置。三是要加大保障性住房建設的資金投入，嚴格落實經濟適用住房和廉租房建設有關政策。四是要調整優化產業結構，引導有資信和品牌優勢的開發企業通過兼并、收購、重組等形式成為競爭力強的大型企業和企業集團。五是要抓好新開項目土地供應的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房和經濟適用房的土地供給力度，建立土地閑置超規模、超限期房地產開發企業的退出機制等。從長遠看，政府對房地產市場應采取規劃控制、土地供給、稅收調節、構建住房保障體系等綜合手段進行調控。

(二)切實做好穩定房價工作。

加大經營性商品住宅用地供應量，多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾。從2007年開始連續3年確保全市市區每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里，住宅供應總量達到建筑面積1250萬平方米。

(三)拓展房地產企業融資渠道。

房地產業是一個資金密集型產業，高投資、長期資金占用是其顯著特點，房地產的持續發展主要取決于資金的有效供給。目前，由于銷售市場低迷，企業回籠資金趨緩，融資困難，將影響房地產市場的進一步發展。因此，拓展房地產企業融資渠道，支持企業通過股權融資、投資信托、企業債券等形式直接融資。各地要根據住房建設規劃，建立房地產開發項目庫，將房地產開發項目定期向社會公布，積極引進房地產開發商，并為企業融資創造條件。有效解決房地產開發外部融資問題，從而擺脫房地產信貸單一模式，逐步形成房地產金融引導機制。此外，還要大力吸引國內外房地產開發資金，培育和發展房地產股票市場，分散金融風險，支持房地產業的持續健康發展。

(四)改革房地產管理政策，調整規費征收，緩解開發資金壓力。

一是要在當前情況下，國家和省要上收部分房地產開發管理權限，防止地方政府隨意擴大稅費征收比例等濫用行政管理權限的行為;二是要按照少去、防活的原則，對房地產開發和交易環節的規費進一步清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡可能降低標準，能后置的盡量后置，如基礎設施配套費、勞保統籌基金、人防易地建設費等行政事業收費和政府性基金等，可延期到辦理商品房預售證時收取。

(作者單位:河南財經政法大學工商管理學院)

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