基于GIS的房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)研究

[摘 要] 在構建房地產(chǎn)智能評估機制的基礎上，設計開發(fā)基于GIS的房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)。本文闡述房地產(chǎn)智能評估的系統(tǒng)架構和功能模塊，設計GIS地理數(shù)據(jù)庫及其引領智能評估功能實現(xiàn)的業(yè)務流程。該系統(tǒng)綜合了房地產(chǎn)評估智能化和GIS導評的技術優(yōu)勢，為GIS的推廣應用提供了可以借鑒的模式。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)評估;信息系統(tǒng);地理信息系統(tǒng)

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 09 . 029

[中圖分類號]F270.7;TP302.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1673 - 0194(2010)09- 0075 - 04

1引言

近年來，隨著信息技術、互聯(lián)網(wǎng)技術的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)評估部門紛紛借助計算機完成評估工作，但僅限于評估某些特定內(nèi)容，大部分部門尚未實現(xiàn)對整個流程的計算機化。將評估的整個流程系統(tǒng)化、自動化，建立起智能的房地產(chǎn)評估的信息系統(tǒng)，將是未來房地產(chǎn)評估作業(yè)的主要方式。另外，由于房地產(chǎn)評估行業(yè)的特點，有大量的空間位置信息和周邊環(huán)境信息， 如房屋樓盤的地理位置及其屬性信息、周邊環(huán)境、估價時點等需要形象直觀地描述和表達，因此可以將GIS引入到評估系統(tǒng)中，建立起全方位、全流程的并且能夠?qū)崿F(xiàn)圖形操作管理的智能評估系統(tǒng)。

將MIS和GIS有機結合，利用MIS實現(xiàn)評估流程的自動化、智能化，借助GIS實現(xiàn)空間圖形的形象化、直觀化，建立房產(chǎn)圖形、圖像、文字三位一體化管理的智能房地產(chǎn)評估系統(tǒng)，能夠針對評估行業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，有效彌補其不足。

2房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)

利用MIS建立的房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)有7個模塊:注冊登錄模塊、房產(chǎn)評估模塊、案例信息模塊、公文流轉(zhuǎn)模塊、后臺管理模塊、房產(chǎn)資訊模塊、電子地圖模塊。

注冊登錄模塊主要實現(xiàn)用戶的注冊以及登錄。智能房產(chǎn)評估系統(tǒng)是多角色參與的系統(tǒng)，本企業(yè)評估師、技術總監(jiān)以及普通用戶都可使用，實現(xiàn)信息的共享。在案例信息模塊中，可以實現(xiàn)案例查詢、案例錄入，并可對案例屬性信息進行維護管理。公文流轉(zhuǎn)模塊主要用于實現(xiàn)公司內(nèi)部辦公的自動化，不同身份登錄獲得不同的響應權限，登錄人員可以對公文進行增加、查閱、刪除，按照評估的流程和進度實現(xiàn)文件的流轉(zhuǎn)。后臺管理模塊是有操作權限的人員登錄后臺管理操作頁面，通過此頁面進行用戶信息維護管理的工作。房產(chǎn)資訊模塊主要是顯示與房產(chǎn)相關的新聞、消息等。

本系統(tǒng)的核心是房產(chǎn)評估模塊，它能夠?qū)崿F(xiàn)計算機自動估價。評估模塊所選擇的方法為使用最為廣泛的市場比較法，通過輸入待估價的房產(chǎn)的基本信息，如地理位置、物業(yè)類型、估價時點、建筑面積等相關數(shù)據(jù)，選出可比案例，進而通過計算顯示待估價房產(chǎn)計算結果并自動生成房產(chǎn)估價報告。

自動估價模塊具有智能性，通過引入BP神經(jīng)網(wǎng)絡的遺傳算法增加系統(tǒng)的智能學習功能，系統(tǒng)能夠根據(jù)輸入的地理位置片區(qū)、建筑結構、物業(yè)類型等條件，自動修正待評估對象的相關系數(shù)，如成新系數(shù)、樓層系數(shù)、朝向系數(shù)等，使評估系統(tǒng)具備自學習自適應的功能。

眾所周知，城區(qū)中街道、房屋等的地理位置可能出現(xiàn)重名或者相近的狀況，單純通過文字的錄入很難準確定位樓盤的位置。另外，評估人員還需要重復性地輸入待評估樓盤的基本信息并且保證信息的正確性。這些客觀狀況無疑使評估工作十分煩瑣，增加了工作的難度。

通過建立電子地圖模塊，用GIS引導房產(chǎn)評估，案例信息等相關功能模塊，實現(xiàn)圖文表互動，能夠迅速地改善評估流程，更能增加評估的客觀性，有效地提高房產(chǎn)評估質(zhì)量。

3基于GIS的系統(tǒng)設計

3.1系統(tǒng)整體架構

本系統(tǒng)以ArcGIS的ArcGIS Server +ArcEditor為平臺，ArcGIS Server是一個發(fā)布企業(yè)級GIS應用程序的綜合平臺，提供了創(chuàng)建和配置GIS應用程序和服務的框架，同時也可應用.NET開發(fā)個性化應用程序，可以滿足各種客戶端的各種需求。ArcGIS Server還包含ArcSDE空間數(shù)據(jù)管理技術，ArcSDE是ArcGIS系統(tǒng)的一個關鍵部件，它是ArcGIS與關系數(shù)據(jù)庫之間的GIS通道。ArcEditor是標準桌面工具，用ArcEditor來設計，管理地理信息。

房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)選擇Windows 2000 Advanced Server/ Windows Xp作為操作系統(tǒng)，采用分布式的B/S結構， 支持環(huán)境為IIS 5.0，數(shù)據(jù)庫采用Microsoft SQL Server 2005數(shù)據(jù)庫。Microsoft SQL Server 雖然沒有擴展對空間數(shù)據(jù)類型的支持，其二進制類型，即Image字段，可以完全管理復雜的二進制數(shù)據(jù)流。在普通的和高級的GIS應用中，都需要這些二進制流來表達復雜的線要素和多邊形要素。ArcSDE用來管理Microsoft SQL Server 2005數(shù)據(jù)庫。系統(tǒng)服務器為ArcGIS Server和處于中間處理層的Web服務器。采用目前先進的開發(fā)技術Visual Studio 2005+Ajax+Asp.net對系統(tǒng)進行開發(fā)。系統(tǒng)架構如圖1所示。

3.2基于GIS的電子地圖模塊

3.2.2電子地圖的框架結構

工作人員登錄房產(chǎn)評估系統(tǒng)后，將進入由電子地圖引導的主頁面。電子地圖模塊顯示的是房屋的圖像信息和屬性信息。圖像信息即二維電子地圖。屬性信息包括4個特征信息:區(qū)位特征信息、建筑特征信息、鄰里特征信息、多媒體特征信息。區(qū)位特征信息表示的是樓盤的地理位置，并表明樓盤所屬的板塊片區(qū)。建筑特征信息反映房屋的建筑年代、物業(yè)類型、樓層、廳室、建筑面積等。鄰里特征信息反映周邊樓盤小區(qū)、物業(yè)、交通、學校、醫(yī)院等情況。多媒體特征信息是通過影像、聲音、虛擬三維場景等全面地、形象真實地了解房屋的基本特征。

點擊地圖上的樓盤，可以查看樓盤的4個特征屬性信息，同時電子地圖上也會顯示進入其他模塊如房產(chǎn)評估模塊、案例信息模塊等5個模塊的導航標識，使得地圖功能與系統(tǒng)其他模塊功能融為一體。

3.2.2電子地圖的功能設計

系統(tǒng)模塊設計如圖2所示，其中電子地圖模塊用于查詢定位分析房屋的地理位置及其基本信息，引導進入房產(chǎn)評估模塊、案例信息模塊、房產(chǎn)資訊模塊。它的主要功能有基本功能和拓展功能，其基本功能為:

(1) 地圖瀏覽功能。包括基本的放大、縮小、全圖顯示、漫游、移動、距離測量等。

(2) 地圖查詢功能。包括屬性查詢和空間查詢，屬性查詢即利用屬性表的相關屬性對房產(chǎn)所在區(qū)域進行查詢。通過輸入房產(chǎn)名稱或者案例編號，可以在電子地圖上定位此房產(chǎn)并顯示關聯(lián)的屬性信息。空間查詢，即在地圖上選擇地圖元素，可以顯示相應的地圖信息和關聯(lián)的屬性信息。由此可以實現(xiàn)由文查圖，由圖查文。

(3) 地圖屬性信息顯示功能。地圖屬性信息包括區(qū)位、建筑、鄰里、多媒體特征。通過文字、表格、圖片、影像和聲音等多種方式，全方位、多角度展示房屋的特征。

(4) 地圖打印功能。根據(jù)當前的視圖范圍生成地圖，然后通過瀏覽器的打印功能將其打印出來。

電子地圖的拓展功能主要是與其他模塊的交互，通過電子地圖引導至其他功能模塊，其主要功能如下:

(1) 引導評估功能。在電子地圖上點選某樓盤，選擇房產(chǎn)評估標識，進入房產(chǎn)評估模塊，在自動評估子模塊中將顯示此樓盤的已知信息，如地理位置(用板塊片區(qū)表示)、物業(yè)類型、建筑結構等。將待填信息如樓層、估價時點、裝修狀況等補充完整，即可進行房價自動評估。智能學習和碼表維護子模塊中也顯示該樓盤的相關情況。

(2) 引導案例信息功能。在電子地圖上選擇某樓盤，并點擊案例信息標識，可進入案例信息模塊，在案例查詢子模塊中，將顯示該樓盤已有的評估案例信息。在案例錄入中，可錄入關于該樓盤的新案例信息。在案例維護中，可對該樓盤的案例參數(shù)、數(shù)據(jù)進行修改維護。

(3) 引導房產(chǎn)資訊功能。選擇樓盤，并點擊房產(chǎn)資訊標識，將進入該樓盤的房產(chǎn)資訊模塊，可以查看關于該樓盤的消息、新聞、政策、文件等。

4技術實現(xiàn)要點

4.1數(shù)據(jù)庫設計:SQL Server數(shù)據(jù)庫和Geodatabase

SQL Server數(shù)據(jù)庫用來存儲系統(tǒng)所需的數(shù)據(jù)，包括用戶信息、資訊信息、案例信息、工作文件信息、修正系數(shù)和系數(shù)說明數(shù)據(jù)等。此外，SQL Server還存儲本系統(tǒng)中的GIS空間數(shù)據(jù)字典，包括矢量、柵格、TIN、網(wǎng)絡、地址等。

評估系統(tǒng)中存放于SQL Server的GIS數(shù)據(jù)不能直接被ArcGIS Server所讀取，必須借助于ArcSDE實現(xiàn)GIS原始數(shù)據(jù)到Geodatabase的轉(zhuǎn)變。ArcSDE屬于中間件技術，其本身并不能夠存儲空間數(shù)據(jù)，ArcSDE負責從SQL Server中提取GIS空間數(shù)據(jù)字典，通過SDE運行的程序包，將GIS高端數(shù)據(jù)整合到應用層ArcGIS Server中。

本系統(tǒng)采用地理數(shù)據(jù)庫是ArcSDE Geodatabase，它將系統(tǒng)所涉及的地理要素以表格的形式存儲，每行記錄代表一個要素。Geodatabase作為一個全新的空間數(shù)據(jù)模型，是建立在關系型數(shù)據(jù)庫SQL Server數(shù)據(jù)庫之上的空間數(shù)據(jù)庫。它在一個公共模型框架下對系統(tǒng)GIS所表達的地理空間特征如矢量、柵格、TIN、網(wǎng)絡、地址進行同一描述。

4.2創(chuàng)建Geodatabase

(1) 定義Geodatabase的庫結構。ArcSDE Geodatabase表現(xiàn)的是本系統(tǒng)中樓房等建筑物這些地理空間要素的行為、規(guī)則和關系。它用可擴展的建模語言(XML)圖表的形式表達，并將庫結構模型分為:要素類﹑要素數(shù)據(jù)集﹑表和關聯(lián)類。

(2) 創(chuàng)建要素類。要素類包含了一系列相似的空間幾何對象，即點﹑線﹑面這些幾何圖形的對象化，本文把系統(tǒng)所需的地圖文件導入數(shù)據(jù)庫產(chǎn)生要素類。

(3) 創(chuàng)建要素數(shù)據(jù)集。要素數(shù)據(jù)集由一組具有相同空間參考的要素類組成。將地圖文件中的房屋建筑要素類(用點、線、面表示)歸入專題要素數(shù)據(jù)集。地圖中其他標示物如街道、行政區(qū)界、河流等具有幾何特征的要素歸入平面拓撲要素類。

(4) 創(chuàng)建表。可以通過導入已有二維數(shù)據(jù)表格的方式創(chuàng)建Geodatabase表，本系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的表主要包括標示物的分類編碼表和空間分析結果表、房產(chǎn)的基本屬性信息表。這些表是實現(xiàn)信息系統(tǒng)功能的重要信息源。

(5) 創(chuàng)建關聯(lián)類。Geodatabase的關聯(lián)類存儲了要素類、表之間的關聯(lián)關系，本系統(tǒng)使用關聯(lián)類將房屋的空間地理數(shù)據(jù)要素類和基本屬性信息表聯(lián)系起來。通過關聯(lián)類、要素類﹑屬性表和分析結果表之間架構便捷的信息通道，實現(xiàn)了信息的高效傳遞和利用。

(6) 建立房屋屬性文件目錄空間。系統(tǒng)中房屋基本屬性中的多媒體文件、圖像文件等存儲在文件目錄空間中，根據(jù)存儲的文件類型不同建立3個目錄:…\\Images保存柵格文件， …\\Docs保存文檔文件，…\\Medias保存多媒體文件。

5結束語

基于GIS的房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)通過GIS引領評估業(yè)務的進行，經(jīng)過評估企業(yè)的應用，已經(jīng)證明本系統(tǒng)能夠順利地完成評估工作，較之以前的手工作業(yè)和半計算機化作業(yè)已經(jīng)有了本質(zhì)上的提高。本系統(tǒng)不僅適用于評估行業(yè)，也適用于銀行信貸等涉及房價評估和房屋統(tǒng)計分析的企業(yè)，也適用于一般用戶對房屋進行評估。

本文從一般的房地產(chǎn)評估系統(tǒng)出發(fā)，構建GIS的房地產(chǎn)智能評估系統(tǒng)。本文提出了GIS的功能模塊、設計方案以及關鍵技術要點。GIS將緊密結合MIS房產(chǎn)智能評估系統(tǒng)，使評估工作更加便捷，提高工作效率以及工作的準確性、實效性。

房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動中國投資和消費的重要動力， 成為拉動經(jīng)濟和內(nèi)需的重要行業(yè)。構建基于GIS 技術的數(shù)字化、智能化房地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)業(yè)信息化的重要內(nèi)容。將信息技術、GIS技術、多媒體技術、智能化知識應用評估系統(tǒng)中，建立空間維、時間維、價值維的多維立體評估系統(tǒng)，能夠全面提高估價行業(yè)的效率、水平和質(zhì)量， 促進房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康、持續(xù)和快速發(fā)展。

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