載體開發:“奉旨應招”到“主動出招”

開發區發展到現在已成為一種產業。從事開發區工作的管理者習慣把開發區土地一級開發而伴生的經濟活動稱為載體經濟。開發區產業化的進程就是公司探索參與區域載體產品開發過程的實踐。不同的時期，圍繞著土地流轉、承載損益、融資方式等方面的差別，區域載體開發的模式經歷了多重變化，而變化的核心在于從政府思維模式轉化為政府主導下的企業運作模式。蘇州高新區參與區域開發就呈現這樣的特點。

開發二級跳

蘇州高新區從一期建設滾動開發(總規劃面積52平方公里，基本完成首期25平方公里，時間跨度為1991年至2000年)到二次創業北擴西進(總規劃面積擴大到258平方公里，時間起點是2001年)。一期建設階段以生產要素集聚、基礎設施建設、招商引資、產業形成、優惠政策為主;二次創業階段以形成園區特色、集約化經營、產業升級、區域城市化升格為主。蘇高新集團的企業運行模式也可以分為兩個階段。

第一階段，蘇高新集團從開發區總公司發展為企業集團，走過了從政府羽翼下的“空殼”公司到市場規則下實體企業的蛻變過程:資本規模逐步擴張、資產關系逐步理順、公司治理逐漸規范、發展定位演進明晰、產業結構分布調整、管理架構改良形成。公司作為高新區最重要的融資主體，累計融資或協助融資80多億元，基本達到了路、水、電氣、郵電等各項配套要求。

二次創業階段，蘇高新集團已不作為直接的開發、損益主體參與建設，而是以項目融資的方式提供資金支持，形成了另一種方式的資金大循環。如:出口加工區2平方公里的基礎設施建設，是由企業在自籌5億元的基礎上，由蘇高新集團旗下的蘇高新股份公司向國家開發銀行申請長期借款5億元，進行開發建設，待形成基礎設施資產后，由區財政以約定的價格(投資直接成本+管理費用+期間利息+合理稅費)回購。

二次創業階段，蘇高新集團在開發模式上有新的創舉:環保產業園和新滸工業園。

環保產業園2003年，蘇高新集團與國家節能投資公司、江蘇省環境科學研究院等出資5000萬元，成立了蘇州國家環保高新技術產業園公司，負責環保產業園的建設管理，建設內容包括智能環保型科技中心、環保宣教中心、產業孵化生產區等，建筑面積20萬平方米，最終形成科研與生產于一體的生態環保科技示范園。環保產業園的開發經驗吸引了全國各地的城市經營者，目前這種模式正在其它中心城市的開發區演繹和克隆。

新滸工業園2003年6月，由蘇高新集團與滸墅關鎮政府共同出資6000萬元，設立蘇州新滸投資公司，一種由政府與企業合作的全新開發運行模式“新滸模式”應運而生。新滸公司主要負責新滸工業園的開發，負責完成工業園所有基礎設施的開發建設，所需資金全部由蘇高新集團負責籌集。新滸公司以“自主開發、自主經營、自我平衡、封閉運行”的模式運作，不僅要負責完成所有諸如道路交通、水電供應等“九通一平”的基礎設施建設，還要完成區域內所有社會事業配套。

新滸模式作為一種成功的園區開發模式，關鍵是解決了投入產出的自我平衡和循環。投入的回報主要有三個途徑:工業用地的熟地出讓收入;政府連續五年，每年在該地塊上安排200多畝的商業用地拍賣指標，級差地租收入歸公司所有;以滸墅關鎮2003年的財政收入為基數，十年內財政以新增稅收為依據，每年給予50%的返還，用以回購基礎設施。

新滸公司作為市場主體建設工業園并自主招商，得以最大限度地發揮市場的能量、提高土地使用率，最快速度推動企業落戶、開工、投產。公司自身也已實現現金流的平衡，通過資產證券化等方式，資本金增加到6.2億元。園區的全口徑財政收入也從2002年的0.37億元增長到2009年的4.3億元。新滸模式下，企業的經濟效益與區域的社會效益取得雙贏。

載體產品開發商業模式及其實踐

以上述兩個專業園區的成功開發運營為起點，我們將這一切載體建設企業化運營的實踐，謂之為“載體開發商業模式”的探索。

1、集團公司研究政府的區域產業開發需求，在深刻體會政府意圖的基礎上組建專門的開發主體。(明確開發主體)

2、向政府申請、爭取特定的政策條件，取得產權明晰、功能明確、價格低廉的土地。(取得開發載體)

3、在符合區域產業規劃的前提下，深入研究特定目標市場的需求，量體裁衣開發出具有市場潛力的適銷對路的產品。(載體產品深度加工)

4、根據宏觀形勢、開發內容(規模、周期)制定合適的融資方案，首先保證項目公司現金流的平衡。(載體融資)

5、在符合政府區域產業政策導向的框架內，取得合理的經濟收益。政府特殊政策扶持的項目或企業，得到相應的補償，以維系園區的投入產出平衡、可持續發展。(開發流程再造)

在這個模式中，開發企業相當于價值鏈上各類資源的總包商、整合商，是現代土地供給制度和金融制度下的特殊經營主體。蘇高新集團在載體產品開發產業經歷了由被動地“奉詔應制”到主動地“尋求產業機遇”的過程，其載體開發商業模式的探索是區域開發實踐中不斷研究政府需求、不斷適應政策變化、不斷優化融資方式、不斷追求經營績效的過程。

近年來，蘇高新集團搭建了多個載體開發平臺:2006年與通安鎮政府、樹山村合資成立蘇州新灝農業旅游公司，進行樹山新農村休閑旅游度假的開發;2007年與上海銘大集團合作，成立蘇州創新設計制造中心公司，進行以OFFICE PARK為理念的科技研發聚居區的開發招商;2008年與蘇州科技城共同成立蘇州科技城生物醫藥公司，從事科技城生物醫藥園的開發;2009年與高新區獅山街道辦事處合資成立蘇州新獅重建公司，重點進行獅山街道轄區內“城中村”的改造項目。通過這些企業化運營的項目，區域政府意圖得到很好體現，項目融資得到銀行支持，企業未來經營效益有了良好預期，真正實現了多贏。

商業是一種使命

目前，載體產品開發已成為區域經營城市的重要手段，土地越來越成為稀缺資源，土地一級開發業務逐漸擺脫了以往觀念上的“賠錢”狀態，載體開發產業化的條件日益成熟，從銀行信貸到資本市場，各路資金追捧載體經濟的氛圍逐步形成。中新蘇州工業園開發(集團)股份有限公司將中新科技城4平方公里內的載體開發建設，作為IPO的募集資金投向項目。龍元建設(600491)與浙江臨安高新區合作土地綜合開發，成為在資本市場中引人注目的事件，公司股價因此有較出色的表現。

2010年，面積42平方公里的蘇州西部生態城的規劃、建設上升為蘇州大市的發展戰略，蘇州高新區新一輪大發展的序幕由此拉開。以蘇高新集團為投資主體的蘇州生態城發展公司已設立，圍繞管委會提出的提升城市品位、促進轉型升級的戰略，蘇高新集團深度介入區域開發的時機十分誘人。以高標準的產業規劃、大手筆的基礎建設、大規模的資金融通、高水平的市場運作為手段，西部生態城開發商業模式的設計至關重要，土地的流轉方式成為關鍵。商業是一種使命!我們期待在中國開發區的發展歷史上，在中國開發區集團公司參與區域開發的歷史進程中，載體開發創新出更好的商業模式。

作者為蘇州新區高新技術產業股份有限公司副總經理、董秘、管理學博士