經濟適用房保障誰的利益

如果允許政府在經濟適用房中分享部分產權，那么，經濟適用房的生產與分配既無效率，同時也沒有公平

近日，清華大學一位學者透露，我國正在起草《住房保障法》，明確規定各級政府如對住房保障不利，將被追究法律責任。但是，按照起草部門的意圖，經濟適用房將采用政府和住戶分享產權的原則，確保經濟適用房不被轉讓。

這一信息得到了有關部門的證實。11月10日，住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，在結合了清華大學理論版、深圳住房保障中心實踐版和人大代表議案等之后，耗時長達10年之久的《住房保障法》草案現在由國務院法制辦在中央各部委和地方政府等小范圍內征求意見，而后進入國務院常務會議，最終遞交到全國人大。

不是未雨綢繆，而是亡羊補牢

坦率地說，我國早就應該制定《住房保障法》，解決保障性住房生產和分配中存在的問題。但是，如果對經濟適用房的所有權進行分割，政府分享經濟適用房產權轉讓收益，那么，經濟適用房的功能就會發生根本性變化。

眾所周知，經濟適用房不同于其他社會保障性用房，經濟適用房不僅僅是消費性用房，它還具有居民財產的屬性。經濟適用房的用戶可以取得所有權，而廉租房的用戶只有使用權。之所以賦予經濟適用房用戶所有權，就是考慮到購買經濟適用房的用戶需要資金時，可以臨時用經濟適用房的產權作抵押，獲得臨時性的貸款。換句話說，經濟適用房不能用于生產經營之目的，但是，可以起到臨時性融資擔保作用。

政府之所以生產和分配經濟適用房，就是要著力培養中產階級，盡可能地縮小社會收入分配差距。當那些仍然處于中下層的居民，依靠工資收入不足以從事投資性活動時，政府可以通過分配經濟適用房，讓他們騰出資金用于投資活動，譬如，可以通過投資教育，獲取更多的知識；可以通過投資相對穩定的債券，增加自己的財產性收入。

在一個轉型社會，經濟適用房的作用是顯而易見的。但是，由于我國行政體制改革不到位，在經濟適用房分配過程中，出現了一些腐敗現象。從一定意義上說，現在，我國經濟適用房已儼然成了公務員適用房，購買經濟適用房的絕大多數為政府公務員或者政府公務員的親朋好友。在這樣的大背景下，曾經有學者提出取消經濟適用房，今后政府不再分配具有產權屬性的住房。筆者贊成加快經濟適用房建設，認為這樣可以讓那些剛剛解決溫飽的居民，盡快地走上中產階級的通道，逐步擺脫住房需求帶來的困擾。但是，越來越多的跡象表明，經濟適用房的分配已經失控，如果不加快行政體制改革，那么，經濟適用房很可能會成為獨具中國特色的“腐敗房”。

當然，這并不意味著我國不再新建經濟適用房。《住房保障法》不僅要解決當前所面臨的問題，而且要解決長遠發展中存在的問題。因此，《住房保障法》必須對經濟適用房作出明確規定。這樣做不是未雨綢繆，而是亡羊補牢。

經適房的流轉成腐敗黑洞

不過，從《住房保障法》起草部門傳出的消息令人感到擔憂。假如政府與居民分享經濟適用房的產權，那么，就意味著政府與民爭利。

首先，政府為了增加自己的財政收入，一定會在經濟適用房的供給方面與住戶合謀，千方百計地增加經濟適用房的流轉速度。而這樣一來，勢必會把較為穩定的經濟適用房變成潛在的商品房，從而使經濟適用房的功能被徹底扭曲。

其次，經濟適用房轉讓產權的利益分配，涉及到復雜的價格評估問題。假如經濟適用房的住戶想要購買經濟適用房的其他部分產權，那么，就會與政府官員合謀，在價格評估時選擇中介機構，降低經濟適用房的價格；假如政府想要贖回經濟適用房，那么，就會千方百計地提高經濟適用房的價格，而這樣一來，政府的利益就會受到損害。當前我國住房價格評估方法很多，但是，評估的差距非常之大。政府參與分享產權，很可能會破壞住房市場交易秩序，而使得經濟適用房的流轉成為一個不可控制的腐敗黑洞。

第三，經濟適用房旨在解決居民的住房問題，在特殊條件下起到融資保障的作用。假如居民將經濟適用房用于抵押，從事臨時性的融資活動，政府在經濟適用房產權中占有一定的份額，那么，當擔保融資出現問題時，政府必然會承擔相應的法律責任。這既增加了政府的商業風險，同時又可能會給不法之徒以可操作的空間。事實上，許多由政府擔保的融資項目，都以破產而告終，政府因此而不得不付出沉重的代價。

總而言之，政府分享經濟適用房的產權是一個餿主意。如果允許政府在經濟適用房中分享部分產權，那么，經濟適用房的生產與分配既無效率，同時也沒有公平。

公平與效率

筆者的觀點是，在短期內政府不應修建經濟適用房，而應當加快廉租房的建設，讓那些剛剛走向社會的大學畢業生和進城務工的農民可以用非常低廉的價格在城市的中心部位獲得住房。這樣他們可以騰出大量的人力物力和財力用于進行知識投資和其他積累，從而盡快地融入現代城市社會。但是，從長遠來看，政府應當大力興建經濟適用房，讓那些解決溫飽問題之后稍有積蓄的城市居民，用自己的金錢購買屬于自己的產權房。當他們在生活中遇到臨時性困難的時候，可以經濟適用房為擔保，短期獲得資金支持。當他們走出生活的困境，積累了更多財富之后，可以在城鄉結合部或者城市的遠郊區購買商品房，改善他們的居住條件。

當然，經濟適用房與我國其他社會保障公共產品一樣，都具有生產的非競爭性和消費的非排他性特征。因此，政府在提供經濟適用房的時候，一定要貫徹效率原則，最大限度地減少經濟適用房的成本，確保經濟適用房的建設不會成為財政負擔；在經濟適用房的分配過程中，一定要貫徹公平原則，防止少數人利用我國經濟適用房分配制度中的缺陷獲得巨額收益。

曾經有人擔心，我國建立社會保障體系會不會變成福利型國家。現在看來，這是典型的杞人憂天。建國后，我國始終實行低福利、低社會保障的發展戰略，盡可能地壓縮居民的消費，以此來騰出更多的資金從事生產經營活動。這樣的社會發展模式，不僅嚴重地損害了居民的社會保障權利，而且使得中國的經濟始終無法擺脫投資生產型經濟發展模式。近些年來消費持續低迷，政府為了拉動經濟，把房地產作為支柱產業，結果導致中國的房地產業畸形發展。現在，國家起草《住房保障法》，不僅要起到保障居民社會住房的作用，而且應具有扭轉我國經濟發展模式的特殊功能。所以，《住房保障法》一定要瞻前顧后，統籌兼顧，絕對不能為了解決經濟適用房分配中存在的技術性問題，而扭曲了市場經濟。

（作者系中南財經政法大學社會發展研究中心主任、教授）

責任編輯：劉瀟瀟