海外置業投資手冊

如今，華人海外置業的需求越來越旺盛，而對國人來說，海外置業的機遇更多還是風險更多?如何挑選合適的海外房產呢?

隨著人們收入水平的提高和物業投資理念的不斷成熟，海外置業如今已被越來越多的投資者認識和接受。尤其是在近期新一輪房地產調控政策出臺后，國內各大主要城市房地產市場前景不明，去海外置業正在成為一種新興的高端投資方式。

買的不只是房子

“用買北京二三環一套高層三居的錢，就能在澳洲買一套永久產權的獨棟別墅。”在準備留學澳大利亞的女兒的提醒下，張先生很早就開始關注海外置業。“留學期間住在自己的房子里，不僅能省房租，安全方面也比較有保障。”

近年來，國內出國留學人數迅猛增長，有數據顯示，2009年全國出國留學人數達22.9萬人，其中90％以上都是自費生，并且留學人數同比增長近30％。日益龐大的留學隊伍為海外置業創造了越來越大的需求。

“留學買房只是我們的目標客群的一小部分。我們主要是聽說中國有很多類似溫州炒房團這類的投資者，所以才決定來房展會試試看，這次帶來的項目也主要是位于日本東京市中心的一些高端房產項目。”在近日舉行的北京秋季房展會上，首次參會的Housing Japan株式會社銷售代表這樣告訴記者，“這類投資者更加看重投資回報率。由于全球性經濟下滑，如今東京的高端房產已不再是天價，并且租金回報率一般都在5％～15％左右，非常適合投資。”

作為投資，房價是個非常重要的因素，總體來講，經過金融危機的洗禮，美加日澳等國的房地產市場尚處于恢復階段，相對而言，房價也處于一個較為合理的區位空間，同時有些租金上漲開始加速，投資回報率不斷提高。

投資房地產，買的不只是房子。與投資國內房產相比，投資海外具有一些明顯的優勢。首先，國外房地產市場呈現的是波浪式發展，如果掌握了這種發展頻率，比較容易得到比較理想的收益；其次，歐美國家的房地產市場非常成熟，包括各方面的政策也比較嚴禁，整個市場的政策風險較小，這一點與國內有很大區別，海外置業近期的蓬勃發展很大程度上也緣于國內房地產調控的不確定。再次，與正在發展的中國相比，國外的物業環境和整體配套水平相對完善，投資、自住都比較適合。

熱門區域掃描

除了出于留學移民自住所需，海外置業的選擇范圍較為明確外，作為純粹投資，哪些國家和城市比較適合投資呢?通過大量調查探訪，記者梳理出了一些海外置業的熱點國家和城市房地產市場的基本情況，供人們參考。

美國

金融危機爆發后，人們就開始吵著要去美國“撿便宜”，“賣中國房子，到美國抄底”的故事更是不斷上演。

美國房地產市場經過3年的回調震蕩，全美住房價格累積下跌近30％，目前大部分地區已經止跌，正在從谷底開始緩慢掙扎著企穩回升，是比較好的投資時機。但是置業專家也提醒投資者，美國房價能夠在去年年中驟然見底主要得力于美國政府的救市措施，隨著今年這些措施逐步退市，市場回暖的難度也較大，投資還需謹慎。

過去3年美國房價大跌的一個重要特征就是，使用次級貸款的低端住房因為還貸違約遭致法拍，以大幅低于市價的價格大批量拋售。目前，雖然低端住房法拍高潮已過，但是違約法拍出現了向中高端住房蔓延的趨勢。

另外，雖然美國房市整體止跌回暖，但是具體到不同城市，冷熱有別。目前值得關注的城市主要有紐約、華盛頓、芝加哥、邁阿密等。這些城市房價3年時間累積下跌40％左右，雖然法拍高潮已過，但是目前的交易仍舊比較活躍。

加拿大

對于一向被認為比較穩定的加拿大房地產市場的發展前景，最近一些知名國際研究機構出現了較大分歧。加拿大另類政策中心發表報告認為，房價已上浮至泡沫區域。它提醒，如果目前處于歷史低位的利率上調速度過快或幅度過大，泡沫就有可能破滅。該報告認為，在這種情況下，加拿大將出現美國式崩潰，房價會在一年里下挫30％。幾乎在同一時間，賀維學會也發布了一份研究加拿大與美國房市差異的分析報告。該報告認為，加拿大墜入類似美國的、能摧毀很多業主夢想的“黑洞”的可能性甚小。

雖然無人能夠準確預測加國房市的走勢，但是目前加國的房產從業者的態度比較樂觀。他們普遍認為，一方面，同美國相比，加拿大的按揭貸款政策更加穩固，比較反對風險貸款，次級按揭貸款規模較小；另一方面，加拿大是華人最為青睞的投資移民目標國之一，而實力雄厚的華人移民后，買房置業也必成為一項重要的家庭計劃，一定程度上也支撐了房地產的穩定。

比較適合投資的城市為華人留學移民比較集中的溫哥華和多倫多。一是因為這些城市的經濟發展和城市建設比較理想，二是因為加拿大人更多地選擇買房而不是租房，所以用于純粹投資的房產在華人留學移民比較集中的城市較容易出租。

澳大利亞

澳洲房地產市場有近百年歷史，已經發展得十分成熟，近40年的數據顯示，澳洲房地產平均每7至10年即可增值一倍。再加上近年來，隨著澳洲經濟的發展和移民配額的大幅提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產市場發展潛力值得肯定。

尤其是，這次金融危機后，澳洲政府對購房者實施大力補貼政策，銀行調低購房貸款利率，以及成熟的市場機制和良好的時機把握，共同促成了澳洲房地產市場復蘇好轉，已呈現“卷土重來之勢”。

另外，澳大利亞的生活水準屬于世界上較高的國家之一，其生活成本卻大大低于美英德日等國，澳洲多個城市被評為最適合人類居住的城市。

澳大利亞的各銀行比較認同房貸的低風險，海外投資者較容易獲得房地產貸款，目前海外投資者購房首付比例與當地居民待遇相同，一般為10％，且最高可獲80％的房地產貸款額。最重要的一點是目前澳大利亞對房地產不征收遺產稅。

購房七注意

有收益就有風險。投資海外房產，除了因房價下跌而遭受損失外，由于遠離投資者的日常活動范圍，很容易因為一些信息不對稱的問題，造成投資失敗，需要特別注意，尤其是下面幾個方面的問題更需謹慎對待。

1 選好社區。雖然從均價的角度講，國內外的差距在不斷縮小，但是比如北京二三環和五六環的房價差可能在一倍左右，價差不是特別大，而國外房價的區域性差價特別大，美國華盛頓的貧民區一套70平方米的二居室可能只需要5萬美元，而相隔20多公里的富人區同樣一套房子可能需要40多萬美元，相差十倍之多，因此選房時，社區非常重要。

2 協商要找經紀人，而不是找房主。在海外置業，首先要找房地產經紀公司或經紀人，國外的房產中介市場一般比較規范，這些經紀人或機構必須有合法執照，受法律保護。交易之前先找經紀人，第一比較安全，第二，他們也比較了解當地交易規則，可以幫助投資者減少很多麻煩，比如手續問題、房貸問題等。尤其在日本，房產交易，無論買或賣，都必須找經紀人，進行協商的雙方也不是買賣雙方，而是買賣雙方的經紀人。

3 二手房要請專業人士對房屋進行評估。國外大部分房屋交易都是二手房交易，有的甚至是幾十年的老房子，因此，需要請專業人士對房屋的結構問題、使用情況進行勘察評估，這也是購房者議價的一個重要籌碼。

4 問清費用。海外置業除了購房款和一些手續費、律師費、中介費等常見支出外，購房者還需要弄清楚購房后每年需要支付的各項稅費，包括房產稅，土地增值稅、物業費等，也就是房屋的持有成本。在國外，很多房子都是獨棟住宅，因此，有些房屋需要自己管理，包括草坪的整理、垃圾的處理等，如有失誤，懲罰比較嚴重。也有些房屋有專業的物業管理公司管理，這就需要考慮物業費的問題，有些住宅可能房價并不是很高，但是物業費支出比較大。據了解，加拿大多倫多目前的管理費平均4.5加幣／平方米／月，折合人民幣30元／平方米／月左右，假如i00平方米的住宅僅管理費每月就需3000元。

5 出租和售出問題。如果作為投資，所買海外住宅一般會選擇出租，地段是重中之重，戶型也非常重要，一般小戶型公寓較容易出租。比如日本東京，人們尤其是年輕人絕大多數選擇租房而非買房，這樣在日本一些位于市中心的小戶型倍受追捧。另外，一些國家對于海外投資者出售持有的本國房產有一些特殊規定，比如澳大利亞只允許賣給本地人等，需要多加了解，考慮周詳。

6 產權問題。一是永久產權的問題，并不是所有國家都是永久產權；美國有永久產權；迪拜有99年產權和永久產權；新西蘭是分土地部分和房屋部分，土地部分有永久產權，但是房屋部分有70年、也有50年的。二是因為國外很多住宅的土地和房屋產權分離，可能屬于不同的所有者，所以購房時一定要弄清楚購買的是哪部分，以免未來產生糾紛。

7 繳款問題。由于目前我國銀行換匯有額度限制，攜帶大量現鈔出境有海關限制，所以在交付房款時可能遇到一些困難。一般這時中介機構會提出解決建議，比如通過地下錢莊等方式，有些操作可能處于法律灰色地帶，也有些可能屬于違法行為，購房者需要倍加注意。