校內私房“拆遷”的法律思考和抉擇

戴優強

徐州市房改,各單位向自己的職工優惠出售公有住房。有的學校將校內公房賣了,購房者中本單位的居多,個別住戶調離時房子沒退,后來買下;有的職工只租未買。

買房人取得了房屋所有權證和國有土地使用權證。擁有兩證的住房進入市場,十幾年間,交易發展為向社會開放,有的住房被買賣數次。學校發現,在教學和其他管理中,學校與住戶相互影響。校園里的住戶學校不便于管理,同時住房占地影響學校規劃和建設。

有的學校想通過拆遷把地收回,委托中介公司評估補償費等。有的校領導到住戶家中做工作,動員搬遷。但是,盡管學校鼓勵住戶搬走,許諾并兌現了獎勵,進展卻不快。有的堅持不走、甚至拒絕與學校接觸,校方著急。這些棘手的住房處理,遠不像當初賣房時那么利索。雙方互不讓步、僵持著,說明在原來交易條件下協商的余地越來越小。學校與住戶“較勁”,主要原因是以前房價平穩,2008年住房市場低迷,而2009年下半年房價瘋漲,至今仍居高不下。房主對拆遷的補償期望被抬高,學校面臨較大資金壓力。

校方解決問題很有誠意、工作也實在,為什么進展慢?通過分析研討拆遷事務涉及的法律關系和抉擇選項,希望能為學校提供借鑒。

一、房屋的法律地位

未出售的住房所有權在學校,住戶只是租用。已出售的住房無論被賣過幾次,只要住戶擁有該房兩證,該住房就完全獨立于學校。住戶用水用電用氣等均依協議而行。

二、住戶與學校的關系

已購住房的學校職工和仍然租用學校公房的職工在工作上要接受學校的安排與領導,他們與學校存在勞動關系,這樣的住戶對單位在工資福利等方面有人身依附性。由于租房戶僅僅是租賃,那么學校可以與承租戶協商解除租賃、也可以勸承租戶自愿退租、還可以提前終止租賃合同而給予承租方適當補償。如果能更多地考慮職工的現實困難、提供新的安置房更好,以體現對職工的關心。

對于已有兩證的住戶,無論是否本校職工,他取得了該房的完整產權,作為房主,他與學校是兩個相互獨立的民事主體。從地域上講,他的住房與學校形成民法上的相鄰關系,各自享有相鄰法律關系的權利并承擔相應的義務。學校將住房拆掉,收回這塊土地,必然觸及雙方利益,這種利益是獨立的、尖銳對立的。學校發展對職工而言是好事,是大局。如果住戶是在職職工,從道義上講,應理解支持學校的發展。

失去經營多年、承載著幸福和希望的住房是郁悶甚至痛苦的。私房使發展受阻,學校感到苦惱。但是,情感因素在這里已經讓位于經濟利益。雙方各有難處,應相互理解,加強溝通,減少摩擦和對抗,在維護自身利益實現各自目標的博弈中努力尋求共識和利害平衡點。

三、學校的地位和策略選擇

公辦學校的土地,在城市屬于國家所有,在農村歸集體所有。政府代表國家將土地無償劃撥給學校。校內公有住房沒有出售以前,土地使用權歸學校;賣房時意味著學校自愿、主動將這一塊國有土地的使用權退還給國家。政府接收了這一小塊土地,購房者又花錢買到了這塊地的使用權,那么,這塊地與學校就沒有關系了。

學校想要收回這塊地,必須與樓房的每一住戶進行交涉,對不同的住戶宜選用差別化策略。

1.對于出租屋:終止租賃、收回住房、拆除、騰地。

2.對有兩證的:買下房屋連同土地使用權。學校與房主訂立房屋買賣協議,到政府的房地產交易中心辦理過戶,取得該房的兩證,然后把房子拆除,就使這塊地空了下來,可以進行校園統一規劃。就是說,學校想要住戶離開,應把住戶的棲身之房和地都買下,而且要自愿、互利、平等交易,買到以后,可以依法自由處置如拆除。要房主離開、騰出土地,通常先買后拆,如果先毀后賠,可能引發激烈對抗。

學校與房主是平等的市場交易主體,雙方可以討價還價。前面的人成交對于后面是否成交、如何成交沒有約束力。學校能以相同交易條件和不同的房主達成交易固然好。如果各住戶要價不同,學校可以以不同的條件和賣方成交,無需顧及已經成交者,因為達成交易的市場環境變了。市場經濟條件下這樣的事例比比皆是,固守不變的條件,就限制了交易,影響目標成就。

房主希望以市場價賣出,學校以市場價為參照付錢,合法合情合理。雖然高于預期,但此一時彼一時,只要現在的決策與工作過程沒有失誤就要坦然接受,除非修改學校發展目標,即放棄收回這塊地的使用權。

學校與房主簽訂了“拆遷”協議,雙方就要依約辦事,如果不履行,違約方需承擔違約責任。這里的拆遷實質是:房主與學校就房屋買賣(權利轉讓)達成一致。學校給原房主這么些錢,在取得兩證后,可以依法處置該房屋、合理使用其土地。拆遷,前提是先買下房子,再把它拆了;原房主賣掉住房得到錢款以后走了,搬遷到其他地方去住。這類似于房地產開發商搞拆遷,花費拆遷補償費,取得房子和土地的使用權,然后拆舊房,規劃、建新住房。房主愿意出讓,就為學校實現目標創造了可能。如果房主認為補償少不愿賣,甚至堅持多給錢也不搬,那么校方只能申請政府出面,以公共利益為由拆遷解決。

此種情形,學校的法律地位先是房屋交易一方,獲兩證后,作為所有權人,獨立自由處置買來的房子——拆除;作為國有土地使用權所有者,依法使用該土地。

3.政府征收,重新劃撥。政府基于公共利益需要,在對權利人適當補償后收回該住房占用的土地,消滅其個人使用權。之后,學校根據建設與發展需要,申請將這塊土地再劃撥歸學校。如果原住戶既不提起行政訴訟也不執行生效的行政決定硬是不搬,政府可以請求法院強制拆除(委托拆遷公司拆房)。此法程序復雜,周期長。作為受益方,學校需負擔征收補償與拆遷費用。這時,學校與原房主沒有直接的權利義務關系。政府和被征收者是管理者與相對人的行政法律關系。徐州有的學校為了重新獲得校內私房下面土地的使用權,實現整體規劃與發展,希望幾十家住戶離開,從最早調研,提出補償方案并實施,到最后“釘子戶”被強制拆除歷時一年。請出政府征收拆遷,比自行拆除復雜、耗時多,總費用高。顯然,這不是雙贏。

4.依法訴訟。比如,停電停水停氣,住戶無法正常生活向法院告狀,學校提要求:希望買下他們的住房,住戶搬走。法院從中調解或做判決,打破了僵局。校方也可以告住戶在相鄰關系中侵犯自己的相鄰權,使住戶選擇搬走。在沒有協商一致的情況下,強制拆房,住戶告狀,學校賠償,也能推動問題解決。

由此可見,學校為了讓住戶搬離、收回住房所占地塊,重新規劃校園,需要花費較高經濟與時間成本。所選策略,最好是雙方協商,適當的以金錢換時間。這樣,程序簡單,氣氛和諧。而互不讓步、久拖不決,雙方皆身心俱疲,不是上策。其中住戶自行搬走應是首選,實現條件是談判。談判就是雙方不斷讓步,尋求平衡點。如果認為住戶確實沒有更多的讓步可能或余地,單位讓一點也許就換來局面的轉機。要綜合考慮經濟、時間、人力、物力、外部形象等實現目標的成本,不唯錢不唯情,權衡得失、平衡損益,選擇合適的應對措施。

如果私房在城市中的民辦學校校園內,學校想要重新獲得房屋下的這塊國有土地,辦法和上面的一樣。如果私房在農村學校校園,學校想要回房屋下的這塊集體土地,必須由村委會出面解決。當然,在農村校園里的私房屬于“小產權房”,搬遷騰地要容易得多。

(作者單位:徐州生物工程高等職業學校)