業主委員會是建設和諧社區的主要載體

孫 元

(廣州大學,廣東 廣州 510006)

業主委員會是建設和諧社區的主要載體

孫 元

(廣州大學,廣東 廣州 510006)

隨著業主維權意識的不斷提高,全國社區管理領域的投訴和糾紛正在不斷上升,矛盾的激化已經影響到社區業主的生活環境。如何處理好社區管理中各種關系,是有效解決各種矛盾糾紛的關鍵。業主委員會作為連接業主與社區管理部門之間的紐帶,它的良好運作將關系到一個小區的安定和團結。業主委員會是社區管理活動中的重要載體。正確發揮業主委員會的作用,對解決社區管理工作中不斷增多的矛盾和投訴、提高社區生活環境、穩定社會秩序是十分重要的。

業主委員會;和諧社區;載體

一個健康的、成熟的和諧社區,應該是社區與政府、社區與企業、社區與社會、社區與生態、社區與群眾處于良性互動和協調發展的社區。社區管理包括兩方面內涵,一方面是對房屋以及設施設備的養護和維修,另一方面是對居住區域內人的行為的管理,維護社區穩定。因此,當大量的人從“單位人”轉變到“社區人”的時候,如何增強業主以及居住人員對社區的歸屬感,提高對社區的信任,達到新型社區管理的人文境界,成為社區管理部門在社區建設大環境下需要著重考慮的一個問題。

一、建設和諧社區業主委員會必不可少

業主委員會是廣大業主權利實現的載體,它不是個別人進行商業性交易的媒介,也不是業主有什么問題都要找的出氣筒,它是一個組織,一個沒有私心,只有公開、公正維護業主共同利益的組織,一個嚴格按照法定程序和章程運作的機構。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的機構,是由全體業主通過業主大會會議選舉產生,是業主大會的常設執行機構,對業主大會負責,具體執行業主大會交辦的各項物業管理事宜。業主委員會作為業主大會的執行機構,是溝通業主和物業管理公司的橋梁,代表和維護著房地產產權人、使用人的合法權益,負有召集和主持業主大會會議、報告物業管理的實施情況、與選聘的物業管理企業簽定物業管理服務合同、聽取業主的意見和建議、監督和協助物業管理企業履行合同、調解物業管理活動中的糾紛、監督業主遵守業主公約等職責。因此,業主委員會在建設和諧社區中具有重要的作用。

首先業主委員會能保障業主權利的實現。業主的核驗權、知情權、選擇權、監督檢查權、收益權等權利的行使僅靠業主個人的力量是做不到的,只有通過業主委員會才能最大限度地實現自己的權利,而業主委員會對這些權利的實現起了保障的作用。其次,業主委員會能協調社區內各部門之間的關系。對于業主,從居住的角度說,希望有一個安全、衛生、舒適、文明的環境,從置業的角度說,希望物業能保值、升值;對于發展商來說,也希望所投資的項目能夠成為同業中的精品,并成為下一個項目能夠引起置業者興趣的成功先例;對于社區管理部門來說,通過提供高水準的管理服務而獲得社會的認可,從根本上講,業主與管理者的利益是共同的,業主委員會能協調各種關系,將各自的優勢發揮出來并有機地結合在一起,社區的共同利益才能實現。第三,業主委員會能使小區物業保值、升值目標實現。每一個業主都希望自己所在的小區物業能夠保值、升值。那么,這個目標靠什么來實現呢?應該靠發展商的承諾兌現,靠各方的鼎力配合,靠業主委員會的科學運作。業主委員會的成立不僅能解決一些具體問題 (不管這些問題是過去遺留的還是眼前要處理的),更重要的是能制訂出一個長遠規劃,這個規劃的前景就是提高小區的知名度,樹立良好的公眾形象而使它成為精品,規劃的目的是使小區物業保值、升值。隨著房地產市場的逐漸完善,業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此,越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現象,它說明了廣大業主的權利自我保護意識在增強,說明了業主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心!

二、業主委員會運作中存在的主要問題

對于業主委員會應如何成立及其相應的責、權、利,現有的政策、法規已作了具體的規定 (比如建設部 33號令等),目前在業主委員會的成立和運作過程中存在著一些問題,這些問題影響了業主委員會的正常進行,埋下了矛盾的種子,甚至成了業主與管理部門對峙的源頭。

(一)業主委員會維權沒有法律保障。根據現在的法律法規,業主委員會既不是群眾團體——未到民政部門報批,又不是公司——未到工商部門報批,更不是政府機構——無上級機構的行政任命,這個“在房地產行政主管部門指導下”(《物業管理條例》第十條)成立的機構沒報批、沒發證,有的僅僅是“到房地產行政主管部門備案”(《物業管理條例》第十六條)。“于是,業主委員會就不具有法人資格,其法律地位也理所當然地受到嚴重挑戰,維權時在實際操作中也受到各種各樣的質疑。”廣州市樓盤小區形成規模已有 10年了,但至今業委會成功招聘物管公司的卻只有幾十家,僅占樓盤總數的 2%～3%。有的小區里,業委會為了行使自己的權利,要自主招聘物管公司,但舊的管理公司為了自身和開發商的利益卻不想撤出,等到雙方對簿公堂時,業委會擺出的理由是:“國家和省的《物業管理條例》、廣州市的《物業管理辦法》有規定,業委會成立后,由業委會選聘的物業公司進行管理。”而物管公司和開發商擺出的理由往往是:“業委會成立不合法,不承認業委會的法律地位。”

(二)業主委員會發揮作用不當。一是選聘權運用不規范。根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》規定,業主委員會具有法定的選聘權。在實際操作中,業主委員會只有在與原物業管理公司解除合同后,才可以行使選聘權重新選聘物管公司。但一些業主委員會沒有認識到這一點,想當然行事,不按有關規定程序行使權利,而是擅自亂用選聘權。二是沒有協調好與物管公司的關系。有的業主委員會(或委員)不通過協商或合法程序來解決與物管公司的矛盾,有的業主委員會主任以“主人”自居,稍不滿意,就到管理處吵鬧,使物管公司無法正常開展工作。

(三)業主委員會利益難協調。產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,從這些業主中選舉出來的業主委員會成員自然代表著各自不同的利益群體,而且他們的工作模式、作風及思想傾向也不同。所以要想在業主委員會內部搞好工作上的互相配合與協調,及時、正確地處理內部成員之間的利益的沖突,不是一件容易的事情。何況業主委員會還要去協調外部單個或少數業主與業主整體利益上的矛盾沖突,以及營造一個全體業主都能接受的物業管理氛圍等等。

(四)業主對業主委員會缺乏信任。業主對業主委員會缺乏關注度、信任度,缺乏對社區管理的參與意識,使業主委員會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織,不能發揮其應有的作用。目前許多大型小區的物管都是由開發商墊錢經營,更換物管公司后這筆經費成了大問題。由于經費不足,加上經驗欠缺,業委會經常會引來糾紛。委員爭取權益意識強烈,但實際操作缺乏經驗,自身素質、組織能力、社會公信力等十分有限,目前,在小區內積極公益的人首先是那些“維權人士”,這些人一旦當選業委會委員,便帶領大家走上“維權之路”,實際就是跟物業管理公司和開發商斗。這些人一旦有私心,就會借機謀求私利。根據北京市房地局小區辦的調查與統計,北京、上海、深圳等地已成立的業主委員會中,能夠充分發揮作用的不足 10%,相當多的業主委員會不能或沒有發揮作用。

三、發揮業主委員會的作用,維護業主的合法利益

良好的社區管理不僅能夠發揮物業的最大使用功能,使其保值、增值,同時也能創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境,最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一和同步增長。因此,業主委員會應當將如何引導小區業主的道德約束和歸屬感工作提到日程上來,逐步樹立以“社區歸屬、社區人文”為特點的新型思想觀念。時至今日,社區作為社會的組成細胞,其功能日趨重要,構建和諧社區已迫在眉睫,業主委員會作為社區的主要載體,重任在肩,需要更多深層次的思考與探索,搞好與社區管理部門的關系十分重要,良好融洽的關系必將加速實現和諧社區的構建。

(一)明確業主委員會的法律定位。業主委員會是社區管理關系中互相依存、互相補充、缺一不可的組成部分,它與其它社區管理部門是具有工作目標一致性、各自職責差異性、地位平等性的部門,不能簡單地定高低、比上下。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會,保障業主委員會的職權,為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會要正確運用監督機制,而不是單一行使“至高無上”的監督權、否決權。這樣才能夠避免與其他管理部門的互相敵視、互相設防的緊張對抗局面。因此,業主委員會定位是否準確,是關系到業主能否參與民主自治的先決條件和重要保障。應通過物業管理法律、法規的立法,直接賦予業主委員會區分所有權建筑物管理人的法律地位,賦予它一定的權利和權威,并規定其應承擔的義務以及應為自身行為所承擔的法律和社會責任。為保證業主委員會主任工作的公平性、專業性、及時性,應該建立業主委員會主任的公開選舉制。業主委員會應加強對業主權利、責任與義務的教育,只要能正確及時地行使業主委員會的權利、履行業主委員會的義務、承擔業主委員會應盡的責任,具備一定專業知識的業主,就可以競聘為業主委員會主任。業主委員會主任應與業主代表大會簽訂聘用協議。

(二)政府要支持業主委員會的工作。業主委員會的發展已是大勢所趨,因此,創造一個有利寬松的法制環境應是當務之急,而這其中,鼓勵、支持業主自己籌建業主委員會則是重中之重。因為,業主委員會是業主主張權利和實現權利的載體,它首先維護的是業主的利益,從這個意義上講,廣大業主積極籌建業主委員會的要求和行動都是正當的,應該給予支持和保護;況且,從目前的形勢看,很多小區 (花園、公寓)的業主委員會都是在業主們的督促和參與下開始籌建或成立的。既然業主們有這樣的熱情和權利自我保護意識,作為政府有關主管部門,就可以順應形勢的要求,制訂出相應的政策、法規,鼓勵和支持業主的權利自治行動。政府有關主管部門要在業主委員會選舉的宣傳、業主代表名額的分配與確定、業主委員會成員的資格和條件等方面發揮政府的權威作用,真正幫助社區組建一支高素質、有權威、有信譽、能正確發揮作用的業主委員會隊伍。政府有關職能部門應積極介入幫助解決開發商或者物業管理公司和業主之間的矛盾。“如果政府有關職能部門能以第三方的立場,公平、公正地組織開發商、業主等方面一起成立代表廣大業主利益的業主委員會,那么業委會反而會成為各方沖突的緩沖地帶。而且,就算有的樓盤已經成立了業委會,政府職能部門的指導也不應該停止。”此外,還應指導他們正確選擇物管公司及發揮其應有的作用。

(三)建立激勵機制和約束機制。提高業主委員會成員的素質。《條例》賦予了業主委員會較大的權力。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成,業主委員會要按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權,同時在維權過程中注意把握好度。對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督,對于損害業主利益的物業管理企業,應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。因此,成員必須具有良好的政治思想品德和優秀的業務管理能力,才能在行使權力的過程中,為業主爭取合法權益。如果業主委員會工作突出,就應該給予獎勵,否則就要給予處罰。另外,還要注意約束業主委員會的行為,保證業主委員會工作的公平性和及時性。業主民主選舉委員是由物業產權決定的,委員選舉標準是《條例》明確規定的,在現階段這樣一個不變的前提下,要想有效發揮業委會作用,確保業委會委員的專業素質符合物業管理需要,縮短合同雙方的差距,就必須加強委員的經驗交流活動,通過向業委會委員宣傳灌輸物業管理專業知識,并輔之以媒體的輿論導向宣傳,促使委員進一步明確業委會職責、義務,使其支持物管企業工作,督促逾期不交物業服務費用的業主限期交納,從而實現合同雙方的合作與共贏。上述活動可由業主出資,企業贊助,行業協會定期組織委員進行多種形式學習、交流、強化,通過學習、培訓取得相應的資格證書,加速業委會委員的成熟過程。通過有關各方的共同努力,將業主、業委會、物管企業擰到一起,做好物業管理工作,保證雙方的合法權益。

(四)加大對業主委員會的監管。物業區域公共事務的業主自治是通過業主大會實現的,由于種種原因業主大會一般一年內也只召開 1次或兩次,而大量日常公共事務通常都授權業主委員會決定并實施。業委會任期有限,結構不穩,多為兼職,組織松散,多為公益,委員素質參差不齊,在運作中其法律地位又具有較大的不確定性,所以一旦形成授權范圍內的工作失誤,或用權不當,造成業主、管理企業利益受損,根據我國現有相關法律法規很難讓當事人承擔相應的法律責任。所以現階段亟待立法,明確有關部門增加相應職責或成立專門組織對此類問題進行指導、規范、監督,加大過程中的監控或結果的執法力度,確保業委會工作得以健康發展。

(五)業主委員會要規范自身的管理服務行為。社區管理項目各異,業主委員會的成員背景所屬不相同,確立一個大家共同的目標是十分必要的,而且要用文字記錄下來,使廣大業主真正體會到業主委員會“真心為民”的做法,而且能夠避免在管理實踐中經常調整發展方向,使管理企業無所適從。也可以最大限度地避免內部成員的分歧,一旦有了廣大業主共同認可的發展方向,業主委員會在選聘、辭退物業管理企業,與物業管理企業的交往中都能夠加以遵循,對各方都是十分有益的。實踐中關系融洽的項目都有模糊或清晰的發展方向與定位,而關系不好的項目大都是沒有共同的愿景。因此,明確愿景,形成共同的目的感和命運感,是構建和諧社區的基石。業委會應妥善解決物管中的相關問題,目前在社區管理中往往出現一些枝節問題,影響正常的管理工作,這雖然不會影響整個社區管理事業的向前發展,但處理不好也會損害業主的整體利益。如:有的小區業主在欠繳多年各種管理費的情況下仍然順利完成房屋買賣及相關過戶手續,造成企業追繳困難,影響企業正常經營,客觀上侵害了已交費業主的合法權益。因此相關部門在辦理過戶手續時應由小區業委會會簽,確保全體業主的公共利益和合法權益。又如:《條例》第二十條規定“業委會應配合公安機關,與居民委員會相互協作共同做好維護物業管理區域內的社會治安”,“業委會作出的決定應當告之相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議”。這些規定有助于業主委員會的健康發展。

(六)建立業主與物業管理企業之間的信任。信任是我們開展各項工作的基礎,沒有信任,各項工作無處談起,為此,業主委員會必須摒棄業主委員會與物業管理企業是“對頭”的觀念。要主動搭起信任的橋梁,坦誠相待,在這樣一個平臺上認識、溝通與交流。行業主管部門、物業管理企業、新聞媒體應當加大宣傳力度,提高業主對物業管理的認識,使物業管理的發展得到社會的支持。作為物業管理活動的主體,業主應該了解市場的規則、物業管理行業的標準、自身的權益以及應承擔的責任,并自愿參與市場的活動。提高業主物業管理的參與意識,明確雙方的權利和義務,物業管理公司也應該增加工作的透明度,雙方建立溝通渠道,尤其注重糾紛與投訴的處理,逐漸消除誤會,相互信任,共同創造和諧的人文環境。社區一直是使人們相互合作和相互信賴的最強有力的機制,而在現實中已漸漸發生偏離,人們之間變得冷漠與疏遠。為此委員會應擔起此重任,行使“社區長”的權利,找回失落的社區,喚起業主與物業管理企業的共鳴,使大家都意識到自己是組織的一員。在這種認識下,各種問題都會變得簡單而迎刃而解,各種矛盾也都變得無足輕重而煙消云散,各個方面的關系都會很融洽,提供服務、享受服務的雙方都會發現真正的快樂就在其中。

(七)業主委員會應聘請法律顧問。根據外國物業管理中的成熟經驗,由業主委員會出資聘請對物業管理方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問,能夠有效地對物業管理合同的簽訂及履行進行審查和監督,為業主委員會提供必要的法律幫助,促進物業管理企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業管理服務。雖然會因此增加業主的費用支出,但對于保障業主的合法權益至關重要。

隨著我國房地產市場的逐漸完善,業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此,越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中,這將增強業主以及居住人員對社區的歸屬感,提高對社區的信任,達到新型社區管理的人文境界。

D638

A

1008-6463(2010)01-0052-04

2009-09-15

廣東省哲學社會科學發展“十五”規劃 2006年度課題“城市社區青少年教育模式研究”(06GH—03);廣州市哲學社會科學發展“十五”規劃 2005年度課題“城市新型社區發展研究”(05YZ102)。

孫元 (1966-),女,山東泰安人,廣州大學公共管理學院社會學系副主任,副教授,主要研究方向為社區管理。

責任編輯 鄭百靈