長春市住宅小區前期物業管理招投標制度研究

臧煒彤

(吉林建筑工程學院,長春 130021)

長春市住宅小區前期物業管理招投標制度研究

臧煒彤

(吉林建筑工程學院,長春 130021)

針對長春市住宅小區前期物業管理現狀,探討了建立前期物業管理招投標制度的法律依據和現實意義,并在此基礎上提出了推行前期物業管理招投標制度的合理化建議。

長春市;住宅小區;前期物業管理;招標投標;業主

近幾年來長春市物業管理活動雖然有了較大發展,但與國內一線城市相比仍有很大的差距,尤其是在前期物業管理階段,“建管不分”的管理模式引發大量糾紛,業主被毆打或物業服務企業棄管等現象時有發生。因此,加快物業管理市場化進程,推行前期物業管理招投標制度,逐步削減自建自管的比重,建立良好的物業管理市場秩序已經成為當務之急。

一、建立長春市住宅小區前期物業管理招投標制度的法律依據

前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止的物業管理階段。[1]目前長春市大多數住宅小區處于前期物業管理階段,自建自管情況普遍存在,開發商在規劃、設計、建設、銷售階段的歷史遺留問題往往沒能及時發現和糾正,留下很多質量隱患和不當承諾,開發商和物業服務企業之間的“父子關系”決定了物業服務企業無法真正為業主維權;同時由于物業服務企業依附于開發商,缺少服務意識和競爭意識,提供的物業服務質量很難達到業主的要求,矛盾不斷激化。以長春市富豪花園小區為例,該小區建成時屬于長春高檔住宅小區,開發商是從深圳引進的一家房地產企業,其物業服務企業是該開發公司的子公司,當年開發商以物業服務項目作為銷售房屋的賣點,物業服務費每戶每月承諾 15.2元,即平均每平方米不足 0.3元。盡管開發商對其派生的物業服務企業忍痛進行著物業服務費不足的補償,但其遺留的諸多歷史問題仍使物業服務企業與業主之間糾紛不斷,大多數業主拒絕交納物業服務費,使該小區物業管理工作陷入“賠錢賺埋怨”的處境,最終該小區被棄管。同樣的現象近幾年來時有發生,棄管小區不僅給業主日常生活帶來無盡的麻煩,引發的供熱、供水、供電等協調事宜也成為政府主管部門的棘手問題。

按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。2008年 1月 1日起施行的《長春市物業管理條例》第 28條也明確規定,業主、業主大會選聘物業服務企業前,建設單位應當通過招投標方式選聘具有資質的前期物業服務企業,提供前期物業服務。這為長春市住宅小區在前期物業管理階段通過招投標的方式選聘物業服務企業提供了法律依據,只有讓物業服務企業通過競爭的方式進入市場,才能從根本上改變“誰開發,誰物業”的局面,才能提升物業服務企業的競爭意識和服務意識,同時有利于規范物業管理活動,促進物業管理市場健康有序的發展。

二、推行前期物業管理招投標制度的現實意義

(一)保障物業管理市場健康有序發展的需要

雖然 2003年頒布的《物業管理條例》早就推行了前期物業管理招投標制度,但在實踐中并沒有得到完全貫徹,自建自管現象較為普遍;物業服務企業不具備資質等級或超越資質等級承接項目的情況屢見不鮮,沒有形成良好的市場秩序,導致物業管理市場混亂,物業服務企業素質參差不齊。物業管理是市場經濟的產物,競爭是市場經濟的基本特征[2],前期物業管理招投標制度的推行將為物業服務企業提供“公開、公平、公正”的競爭環境,促進物業服務企業在競爭中不斷提升服務質量,通過招投標活動來獲得項目,保障物業管理市場健康有序地發展。

(二)規范物業服務企業運作,塑造物業服務品牌的需要

由于沒有嚴格推行前期物業管理招投標制度,大多數物業服務企業缺少服務意識和競爭意識,在提供物業服務的過程中,服務水平低,服務態度差,提供的物業服務質量與合同約定的標準相差甚遠,物業服務收費不公開、不透明,大量問題的存在導致業主對物業服務企業極為不滿,物業糾紛不斷升級。實施物業管理品牌化發展戰略,不僅是物業服務企業生存和發展的需要,也是物業管理行業必然的選擇[3],而前期物業管理招投標制度的推行,必然使物業服務企業充分認識到塑造品牌對提高競爭力的重要作用,才會不斷規范自身的運作,改進物業服務,從而滿足業主的需求。

(三)提高業主滿意度,維持業主和物業服務企業和諧關系的需要

由于前期物業服務合同是由開發商和物業服務企業簽訂的,對物業的基本情況、服務內容與收費標準、雙方權利和義務、違約責任等作出的規定不明確,或者雖有約定卻沒有嚴格執行,“建管不分”也使得物業服務企業在訂立合同和履行合同的過程中不能真正站在業主的立場上維權,大多數業主認為交納了物業服務費卻沒有得到對應的服務,當物業服務企業延遲履行義務和履行義務不全面時,就會引發業主對物業服務企業的不滿,進而拒絕交納物業服務費,雙方關系不斷惡化,甚至出現物業服務企業棄管或與業主對簿公堂的局面,不利于社區的穩定和諧。推行前期物業管理招投標制度,將促使物業服務企業為了中標不斷提升服務質量,改進服務態度,全面按合同要求履行義務,以滿足業主的需求為工作目標,提供“質價相符”的服務,從而有利于與業主建立良好和諧的關系。

三、長春市住宅小區推行前期物業管理招投標制度的合理化建議

(一)嚴格實行物業管理市場準入機制

實行物業管理市場準入機制的基本要求就是物業服務企業必須具有獨立的法人資格,因此政府行政主管部門應當加強對不具備獨立資質物業服務企業的清理工作,徹底改變“誰開發誰物業”的局面,有效避免因開發商歷史遺留問題引發的糾紛;同時,政府行政主管部門應加強對物業服務企業的監督和管理,嚴格貫徹《物業服務企業資質管理辦法》,及時將不符合資質等級要求、服務不規范、社會形象差的企業進行整頓,大力宣傳服務質量高、信譽好的物業服務企業,幫助這些企業塑造品牌形象;進一步加強對物業服務從業人員的管理,建立物業服務企業從業人員錄用和考核制度,提升物業服務企業從業人員的整體服務水平。

(二)建立物業管理市場競爭機制

提升物業管理整體水平、解決物業管理糾紛最重要的手段就是建立物業管理市場競爭機制,為物業管理招投標活動提供“公開、公平、公正”的市場競爭環境,規范引導開發商在前期物業管理階段通過招投標的方式選聘具有獨立資質的物業服務企業,力爭讓那些服務質量高、品牌形象好的物業服務企業通過競爭的方式獲得項目,進一步帶動更多的物業服務企業不斷改善服務,提高競爭力,行成良好的物業管理市場秩序。

(三)適當引入物業管理招標代理機構

為更好地維護物業管理市場秩序,嚴格推行物業管理招投標制度,可以適當引入物業管理招投標代理機構,由于物業管理招標代理機構具有較強的專業水平和熟練的工作技巧,能夠提高物業管理招標投標工作的效率和質量,有效彌補部分建設單位不具備招標能力的需求,確保物業管理招標投標活動的順利進行。

四、結語

前期物業管理階段在整個物業管理活動中占有基礎性的地位,入住、裝修、針對房屋質量問題的投訴等都集中在前期物業管理階段,物業服務企業的服務和管理工作稍有處理不當就會引發大量糾紛,“建管不分”或協議指定物業服務企業的管理模式已經無法跟上物業管理行業飛快發展的步伐,不僅成為引發前期物業管理糾紛的導火索之一,還嚴重阻礙了物業管理行業的健康發展,不利于形成公平合理的物業管理市場競爭環境。實現物業管理市場競爭的的有序化、規范化及培育和發展物業管理市場的前提條件是建立公平競爭的市場環境和機制[4],推行前期物業管理招投標制度不僅有助于規范物業管理市場活動秩序,為物業服務企業獲得項目提供公平合理的競爭環境,同時能有效減少前期物業管理階段存在的大量糾紛,滿足業主對物業服務日益增長的需求,建立良好和諧的關系。

[1] 李加林,周心怡.物業管理實務 [M].北京:中國建筑工業出版社,2006:68.

[2] 張景伊,陳偉.物業管理基本制度與政策 [M].北京:中國建筑工業出版社,2006:89.

[3] 譚善勇,郭立.物業管理理論與實務[M].北京:機械工業出版社,2005:208.

[4] 董藩,秦鳳偉,劉毅.物業管理法律與制度[M].北京:清華大學出版社,2006:97.

The research on the system of pre-property management's bidding in Changchun's residence commun ity

ZANGWei-tong

(School of M anagem ent,Jilin A rchitectural and Civil Engineering Institute,Changchun130021,China)

In ter ms of property management as the real estate market for new industries and improving the people's quality of life in a certain sense,there are many problems,especially in pre-property management period,with a lot of disputes.This paper analyzes the main reasons about the pre-property management present conditions of Changchun,debates the law basis and practical significance on the system of pre-property management's bidding,some pieces of advice are proposed on this base.

Changchun;residence community;pre-propertymanagement;bidding;proprietor owner

D923.2

A

1009-8976(2010)03-0061-02

2010-05-10

吉林建筑工程學院青年科技發展基金項目 (項目編號: J20091044)

臧煒彤(1977—),女(漢),吉林長春市,碩士,講師主要研究房地產法律、物業管理。