淺析新準(zhǔn)則下公允價(jià)值對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

張春強(qiáng)

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233041）

淺析新準(zhǔn)則下公允價(jià)值對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

張春強(qiáng)

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233041）

文章根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定和使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的方法，分析了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的運(yùn)用對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并結(jié)合美國的金融危機(jī)，探討了金融危機(jī)和房地產(chǎn)使用公允價(jià)值計(jì)量的關(guān)系，并提出相關(guān)的建議。

公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；遞延所得稅；金融危機(jī)

2006年2月15日財(cái)政部公布了新的會計(jì)準(zhǔn)則，首次將關(guān)于投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則引入準(zhǔn)則體系中，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的引入有利于反映企業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際構(gòu)成情況并促進(jìn)了企業(yè)房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的確認(rèn)和計(jì)量。本文分析了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的引入帶來的影響。但是金融危機(jī)的爆發(fā)也導(dǎo)致對公允價(jià)值計(jì)量屬性的重新思考和質(zhì)疑，筆者也嘗試探討了金融危機(jī)和房地產(chǎn)企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量的關(guān)系，并提出相關(guān)的建議。

一、公允價(jià)值含義及發(fā)展

（一）中美關(guān)于公允價(jià)值的定義

1.我國關(guān)于公允價(jià)值的定義：我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則中規(guī)定：公允價(jià)值，即在此計(jì)量條件下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量[1]。

2.美國關(guān)于公允價(jià)值的定義：《美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則第157號——公允價(jià)值計(jì)量》（SFASNO.157）中關(guān)于公允價(jià)值的定義是：計(jì)量日市場參與者之間的有序交易中，出售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)讓負(fù)債支付的價(jià)格。

（二）金融危機(jī)下關(guān)于公允價(jià)值的變化

1.美國會計(jì)準(zhǔn)則近期關(guān)于公允價(jià)值使用的變化

為進(jìn)一步闡釋如何在非常市況下應(yīng)用公允價(jià)值，2008年9月30日，美國證監(jiān)會(SEC)和FASB聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于在不活躍的市場采用合理價(jià)值計(jì)量的指南，60多名美國議員組成的兩黨聯(lián)合團(tuán)體致信SEC主席考克斯，敦促SEC暫停公允價(jià)值會計(jì)準(zhǔn)則。廣泛征求意見后，又于10月10日做出修正。在90天的研討期內(nèi)，F(xiàn)ASB尚未暫停使用公允價(jià)值條款，但很大程度上，已把不活躍市場下如何確認(rèn)公允價(jià)值的責(zé)任交給了公司管理層。華爾街和國會議員的不懈努力在三月初見成效，F(xiàn)ASB主席在3月12日的國會證詞中表示，委員會將重新審議會計(jì)準(zhǔn)則并將在之后的三周內(nèi)公布新指引。在2009年上半年落幕的二十國集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人倫敦峰會上美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會正式對公允價(jià)值計(jì)價(jià)做出調(diào)整，允許金融機(jī)構(gòu)在證明市場不流動，價(jià)格不正常的情況下，用其他合理的方法來估算持有的資產(chǎn)價(jià)值[2]。

2.國際會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值使用的轉(zhuǎn)變

2008年10月11日，在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則亞洲年會期間，IASB主席David Twee die曾堅(jiān)稱，公允價(jià)值計(jì)量方式是治療的一部分，而不是疾病的一部分。然而，就在兩天之后IASB突然宣布修改相關(guān)條款，允許會計(jì)主體在罕見情況下，可以對非衍生金融資產(chǎn)重分類。IASB認(rèn)為，三季度全球金融市場的衰退，正好符合準(zhǔn)則所指的“罕見情況”，允許執(zhí)行國際會計(jì)準(zhǔn)則的公司自今年7月1日起執(zhí)行新規(guī)。此次修改之倉促，亦十分罕見。

二、投資性房地產(chǎn)的含義、范圍及后續(xù)計(jì)量

（一）投資性房地產(chǎn)的含義

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第二條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。4.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

1.采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。

2.采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

筆者認(rèn)為，準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)范圍的劃定比較全面，對企業(yè)使用公允價(jià)值是持謹(jǐn)慎態(tài)度的，同時(shí)使企業(yè)明確了如何確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，為企業(yè)資產(chǎn)的正確計(jì)量提供了一定的保障。

三、我國使用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的現(xiàn)狀

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值難以準(zhǔn)確計(jì)量

新準(zhǔn)則要求企業(yè)從活躍的房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。而評估價(jià)值難以準(zhǔn)確確定，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是很不容易的，這就限制了公允價(jià)值的使用范圍。同樣估計(jì)公允價(jià)值時(shí)存在復(fù)雜性、不確定性和高成本使少數(shù)企業(yè)有機(jī)會利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤操縱，而這反過來損害了公允價(jià)值的相關(guān)性和可比性[3]。

（二）關(guān)于投資性房地產(chǎn)的負(fù)稅問題

1.當(dāng)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式的時(shí)候，在轉(zhuǎn)換日需要調(diào)節(jié)留存收益，當(dāng)公允價(jià)值大于此時(shí)的賬面價(jià)值的時(shí)候，對差額進(jìn)行調(diào)整，增加未分配利潤。由此產(chǎn)生的變動計(jì)入了所有者權(quán)益。同時(shí)增加了遞延所得稅負(fù)債。筆者認(rèn)為這是屬于根據(jù)《2006年企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第18號——所得稅》第二十二條規(guī)定：與直接計(jì)入所有者權(quán)益的交易或者事項(xiàng)相關(guān)的當(dāng)期所得稅和遞延所得稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入所有者權(quán)益。這種變動產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債就不會在當(dāng)期的利潤表里反映，但在未來期間依然會產(chǎn)生應(yīng)交所得稅。

2.在由成本模式已經(jīng)改變成了公允價(jià)值計(jì)量模式了之后，期末公允價(jià)值在大于賬面價(jià)值時(shí)，確認(rèn)公允價(jià)值變動的同時(shí)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2007〕80號）規(guī)定，金融工具和投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動在持有期間不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這一政策雖然明確了在持有期間公允價(jià)值變動不計(jì)稅，但在處置期間仍舊會形成企業(yè)的應(yīng)交所得稅。

3.自用或者開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)的，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值部分要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債；同樣投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，公允價(jià)值和賬面價(jià)值差額確認(rèn)遞延所得稅調(diào)整所得稅費(fèi)用。

以上可以看出，新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定并沒有減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，只是改變了繳稅的形式。

（三）市場預(yù)期對是否采用公允價(jià)值計(jì)量的影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進(jìn)地發(fā)展，房價(jià)不斷攀升。當(dāng)資金大量進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果不加以宏觀調(diào)控，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌。企業(yè)如果選擇公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值將隨著市場的變化而變動。近一年多來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處在調(diào)整時(shí)期，房價(jià)在一定程度上略有下降，但是對于后期的市場走勢，也很不明確。新準(zhǔn)則中規(guī)定企業(yè)一旦采用了公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)就不能再轉(zhuǎn)回成本模式，這個(gè)規(guī)定在抑制操控利潤的同時(shí)也使得開發(fā)商慎重選擇是否使用公允價(jià)值計(jì)量模式。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)的快速減值，利潤下滑都會對企業(yè)造成負(fù)面影響。

四、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的的影響

（一）積極方面的影響

1.真實(shí)反映企業(yè)的價(jià)值

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式上提供了公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇。公允價(jià)值以自身的特征受到了實(shí)務(wù)界的青睞，尤其是近幾年的市場環(huán)境凸顯了其實(shí)用價(jià)值。比如說，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)由原來的成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益，可能會增加企業(yè)的未分配利潤。還有，采用公允價(jià)值模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，增加資本公積。這些都是公允價(jià)值的使用可能提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，真實(shí)反映企業(yè)的價(jià)值，會使企業(yè)的投資者、債權(quán)人對企業(yè)增加信心。

2.有利于企業(yè)融資

對于一個(gè)企業(yè)來說，融資是一個(gè)非常重要的財(cái)務(wù)管理活動。申請上市是目前流行且實(shí)用的一種融資方式。但是我們國家在批準(zhǔn)企業(yè)上市的過程中有明確的規(guī)定，按照2006年《證券法》的規(guī)定，公司股本總額不得少于三千萬。嚴(yán)格規(guī)定了上市的基本條件，而公允價(jià)值計(jì)量模式的引入和近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展更是為公司帶來了提高凈資產(chǎn)的機(jī)會。從某種程度上說，在增加上市公司數(shù)量的同時(shí)也在提高我國資本市場的活躍程度。

（二）引入公允價(jià)值可能帶來的負(fù)面影響

1.對投資者的負(fù)面影響

當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，資產(chǎn)的價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表日需要根據(jù)市場環(huán)境的變化而做調(diào)整，進(jìn)而影響當(dāng)期的利潤。目前情況下對于一般投資者來說，關(guān)注的是公司的利潤表的變動情況，而不是現(xiàn)金流量的變化。所以公允價(jià)值的變動導(dǎo)致的不同時(shí)期利潤的變化會給投資者的決策帶來一定的影響，進(jìn)而可能促使其股價(jià)的非正常波動。

2.對公司業(yè)績的負(fù)面影響

公司利潤的穩(wěn)定增長也可以從一定程度上反映公司業(yè)績的好壞。目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了幾年的上漲正在處于調(diào)整時(shí)期。如果公司引入公允價(jià)值的計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)價(jià)，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價(jià)格變化的影響，這增加了企業(yè)業(yè)績的不穩(wěn)定性[4]。這可能也就是大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商還不太愿意去使用公允價(jià)值來計(jì)量公司的投資性房地產(chǎn)的原因之一。

3.美國金融危機(jī)下看公允價(jià)值的影響

此次美國金融危機(jī)的發(fā)生的根本原因是美國的金融監(jiān)管的能力無法適應(yīng)美國金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展速度。美國自從經(jīng)歷了9.11事件后為了擴(kuò)大本國內(nèi)需，刺激投資，連續(xù)降息造成資產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，房地產(chǎn)行業(yè)空前繁榮。同時(shí)華爾街創(chuàng)造出次級抵押貸款，向信用等級低及低收入者發(fā)放貸款。之后信貸機(jī)構(gòu)將貸款賣給投資銀行，由投資銀行經(jīng)過資產(chǎn)證券化的方式將貸款打包成證券進(jìn)行銷售。這種金融創(chuàng)新的成功是建立在兩個(gè)基本前提上的，其一是美國的房地產(chǎn)在不斷的上漲，其二是相應(yīng)的監(jiān)管部門能夠保證次級抵押貸款的質(zhì)量。

但是美國房地產(chǎn)2006年開始出現(xiàn)了泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下。而后美聯(lián)儲連續(xù)加息加重了還貸人的負(fù)擔(dān)，也加重了房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。華爾街創(chuàng)造的這么一條價(jià)值鏈在源頭上出現(xiàn)了問題，進(jìn)而導(dǎo)致金融危機(jī)慢慢從美國向世界擴(kuò)散開來。

美國的房地產(chǎn)也同樣使用公允價(jià)值來計(jì)量，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上漲之后，由于諸如泡沫，貨幣政策等的原因資產(chǎn)價(jià)格會急轉(zhuǎn)直下。筆者認(rèn)為，在這一過程中，公允價(jià)值的不規(guī)范使用可能在一定程度上放大了這種市場變化效應(yīng)和增強(qiáng)了對市場信心的打擊力度。

五、結(jié)論

（一）公允價(jià)值是一個(gè)相對先進(jìn)的計(jì)量屬性。其優(yōu)點(diǎn)是能夠真實(shí)地反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，對企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的正確計(jì)量，投資者正確認(rèn)識企業(yè)等都會有積極的影響。必須承認(rèn)用公允價(jià)值作為資產(chǎn)的計(jì)量屬性是必然的趨勢。

（二）公允價(jià)值的引入在我國是比較新的，其正確運(yùn)用的前提條件還不能完全符合，這其中包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境，法制環(huán)境等。同樣這次美國發(fā)生的金融危機(jī)也證明了公允價(jià)值自身沒有問題，它僅僅是會計(jì)的一種計(jì)量屬性，可能在某種程度上對金融危機(jī)的蔓延起到推波助瀾的作用，而問題的關(guān)鍵是美國的金融監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫嚴(yán)重以及對公允價(jià)值的使用上也不符合規(guī)范。

（三）我們的建議是：首先，在吸取美國金融危機(jī)中的教訓(xùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善我國使用公允價(jià)值計(jì)量屬性的制度環(huán)境，同時(shí)建立一套適合中國目前的資產(chǎn)評估制度，強(qiáng)化資產(chǎn)評估在公允價(jià)值運(yùn)用中的作用。其次，企業(yè)在選用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性之前要慎重選擇，正確評估自身所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)地位，及自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略。最后是專家、學(xué)者更多的關(guān)注這方面的現(xiàn)狀及未來的發(fā)展趨勢，進(jìn)行調(diào)查研究，積極提出與公允價(jià)值的正確使用相關(guān)的理論創(chuàng)新。

［1］財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則[Z].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

［2］吳成良.用好公允價(jià)值[N].人民日報(bào)，2009-04-21（6）.

［3］王秀云.論投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在實(shí)際工作中應(yīng)注意的問題[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008，(5)：23.

［4］包穎浩.公允價(jià)值的意義和投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用討論[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2008，6（7）：163.

F293.3

A

1672-0547（2010）01-0040-02

2009-12-27

張春強(qiáng)（1984-），男，安徽淮南人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生。