古代房市萬象

■戎丹妍

（作者為現代快報記者）

如果研究古代的房市，你也許會發現，今天我們在房地產市場見到的一些現象，早在古代就已經存在了。

在多數人的印象中，房地產交易也就是最近二十幾年的事情，因為建國之初是不允許買房賣房，更不允許買地賣地的，而售樓部、開發商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶，這些熱門詞匯都是最近這些年才出現的。然而事實并非如此。

古代房地產開發商多為玩票

根據考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現了土地交易，在戰國時就有房屋買賣。

在一個名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關于房地產交易的銘文：惟三年三月既生魄壬寅，矩伯庶人取瑾璋于裘衛，財八十朋，厥貯，其舍田十田；矩或取赤琥兩、麂韨兩、賁鞈一，財廿朋，其舍田三田。

意思大致就是在公元前919年農歷三月份，一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

這是目前發現的最早的一宗不動產交易，它的性質是土地抵押，跟現代開發商拿著土地使用證到銀行辦理抵押貸款性質差不多。

有土地買賣，就應該有房產商開發。那么，最早的房地產商究竟出現在什么時候呢？是否這時候就已經有人開始琢磨著從房地產中謀取暴利的商人了呢？

如果我們所說的開發商指的是現代房地產開發企業，那么中國古代肯定是沒有這樣的開發商的，因為中國古代沒有企業，而且在古代，房地產市場主要還是以二手房買賣為主。

在古代，一套住房的第一代業主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場上買來的，都是第一代業主自己蓋的。房子蓋好后，因為種種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業主，然后再賣給第三代、第四代業主。總的來說，從戰國到明清，中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產權年限一說。

不過到隋唐時，倒是有人專門開發商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發商。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

竇乂生在陜西，很小的時候就死了爹娘，跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，于是開始向房地產行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。

再后來，竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結成死黨，有求必應。有這種靠山保駕護航，竇乂發得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱“竇半城”。

除了像竇乂這樣的開發商，古代的開發商還有一些是公務員、退休干部等，甚至官府自己就是開發商。

比如在北宋，中央政府下面就有個專門搞開發的機構，叫做“修完京城所”。這個機構本來只能是修筑城墻和宮殿，后來城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個機構就開始轉型，開始給中央財政搞創收。怎么搞創收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。

但是所有這些開發商都不專門從事房地產開發。

職業開發商為何不能生存？

為什么古代沒有純粹的開發商。首先，從漢朝開始，傳統中國一貫重農抑商，單靠造房子賺錢，會被大伙瞧不起。

其次，做開發商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關系，哪個環節都得花錢。尤其買地，流動資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有一個辦理房地產抵押貸款的例子，說的是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢。這點兒錢別說搞開發，吃一頓大餐都不夠。

直到民國時期，外國銀行紛紛到中國開展業務，開發商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業開發商直到民國才出現。

不過在中國古代，最不利于職業開發商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。

以唐朝為例。唐玄宗在位時，土地政策里有這么一條：“應給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，諸買地者不得過本制。”意思就是說，老百姓的宅基地是由政府劃撥的，大小取決于家庭等級和家庭人口。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規定的指標。

在唐朝，商人屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買20畝地，用這20畝地搞開發，一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買地會怎么樣呢？

唐朝法律規定：“諸占田過限者，一畝笞十。”意思是買地超過指標的，得挨板子，每超出一畝指標，挨10大板。

名人買房也辛酸

古代房價高不高，視不同朝代而定。

以北宋為例，首都開封的房價不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結婚，沒有新房，蘇東坡很著急，最后還是借了一個朋友的房子，才算把喜事辦了。

蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前，蘇轍寫過一首詩，說“我生發半白，四海無尺椽”，又說“我老未有宅，諸子以為言”，意思是，我活了大半生，頭發都花白了，還沒弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來，他們還老是抱怨我。

古代人買房子，也跟現在人一樣，要考慮很多因素。

最主要的是看房價是否承受得起。不管是古代購房者，還是現代購房者，買房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒在首都買房，而是到其他相對便宜的地方買房。而唐代詩人白居易買房更有意思，跟現代都市打工族的買房經歷很像。

白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進士，三十二歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在中央辦公廳負責校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當于一個小縣的縣長，不過工資卻不低，每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂里租了四間茅屋，因為離上班的地方遠，又養了一匹馬代步，此外還雇了兩個保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來。但是存了十年，他也沒能在長安買下一套房子。

后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長安城的衛星城，買下一處宅子，平時住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點和現在的大都市白領差不多，在郊區買房不住，而在城里租房上班。

房價如此之高，古代也催生了房奴，不僅有房奴，也有蝸居。

北宋初年有個大學士叫陶轂，他親眼見過老百姓的住房是多么緊張。“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。”就是說房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小復式。臥室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起來，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》里出現的場景差不多。