地方房地產細則心太軟

葉檀

在財政壓力與地方金庫壓力之下,一些地方政府出臺的細則貌似張牙舞爪,實則軟弱不堪。

在房地產新國十條出臺后,作為細則,地方房地產新政出臺。眾所周知,地方財政逐漸形成土地財政為主、稅收為輔的政策,地方房地產新政實際上是讓地方政府革土地財政的命。

地方政府表現如何?

4月30日,北京房地產細則出臺,采納了國十條的上限,嚴厲之極;5月5日,深圳房地產新政出臺,被認為失之寬松。最絕的是南京等地區,5月初南京市房產管理局表達了四條意見,事實上是對國十條重要內容的復述,等于什么也沒有說。以筆者接觸的情況來看,各地以觀望居多,既不希望房價大漲忤逆上意,更不希望房價大幅下挫失去財富之源。除非以新的稅收彌補地方財政的不足,否則地方政府難以擺脫房地產之癮。

此次房地產新政的調控核心是扭轉以投資主導的房地產定價體系,回到以消費品定價的軌道上來。北京細則的嚴厲之處表現在對投資住房的行政控制。這是打擊投資的殺手锏。投資客的投資興趣受到抑制,以投資資金為基礎建立起來的資產品價格也就土崩瓦解。非常時期的非常舉措意在達成兩項目標,首先,暫停有投資嫌疑的二套房購買,對于三套及以上住房不提供金融杠桿。其次,打壓集中于北京等大城市的異地炒房客,只有在本地工作生活一年以上的人才有在本地的購房資格。

問題在于,北京市房地產新政雖然嚴厲而精準,卻不能長期實施,因為政府脫離了貨幣、財稅等調控政策,直接介入投資市場的交易關系,會帶來一系列的后遺癥。一旦北京房價出現斷崖式下挫,4月地方財政已經出現下行苗頭,地方政府可以隨時撤出臨時調控政策,轉而變相扶持房地產市場。

被稱為深圳房地產新政的深十三條與京十一條截然不同,北京疾風暴雨,深圳卻“溫柔敦厚”。意在抑制投機的新政均未出臺,作為移民主導的城市,在《關于印發深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見的通知》中刻意回避了非本地居民購房的回避條款,以免房價崩潰。也就是說,深圳事實上沒有出手抑制投資購房,希望繼續維持以投資價格為主體的房地產定價體系。

新政有保有壓,保的成分大于壓。沒有針對投資炒房和房貸政策,以及土地稅費等房地產項目資本金做出具體的規定。細則沒有細化二套房貸款政策,例如提高到60%的規定,或是停止三套房貸政策的具體執行時間。細則也沒有詳細規定保障房供應的計劃和投入資金的情況,沒有制定相關土地稅費的具體操作細節。在懲罰規定上,壓根就沒有可操作的條款和細節。沒有細節的新政漏洞百出,沒有細節的細則缺乏執行力。

針對深圳市房地產新政軟弱無力的批評,深圳市規劃國土委當天回應稱,這些政策結合了深圳本市實際情況,今后樓市投機行為若增加,不排除繼續加大政策的力度。也就是說,深圳市處于觀望階段,會根據市場情況適時調整,但目前不希望出現市場過大的波動。如果深圳房價大幅上升,深圳政府才會出手抑制投資性需求。不難看出,連回應都軟弱無力。

雖然深圳房地產新政有亮點,如叫停保障型住房上市交易,鏟除部分保障房市場尋租沃土。杜絕保障型住房在補足差價后以上市交易,一次性給予購買保障房者以財產性收入的機會,這相當于直接向保障型住房擁有者發放巨額現金。但是,制止保障房尋租,無法抵御房價上漲,原因很簡單,目前的保障住房遠遠不能滿足低收入人群的住房所需,更談不上影響房價,使房價向消費需求回歸。

地方細則顯示了地方政府對房地產調控態度,在財政壓力與地方金庫壓力之下,一些地方政府出臺的細則貌似張牙舞爪,實則軟弱不堪,根本無法執行。相信各方的博弈還將繼續,成交量下挫后,房價處于膠著狀態。只有進一步進行房地產稅費與地方財政收入改革,才能從根本上破解難題。