淺析中國房地產市場

[摘要] 中國房地產行業在經歷了1998～2007年的高速發展后，因遇到08年經濟危機而跌入谷底，但隨即又在政府4萬億的財政刺激政策下再度起死回生，并且形成了具有中國特色的高房價，全球當屬一枝獨秀。本文就當前存在的巨大樓市泡沫為切入點，深入探討與研究當前中國房地產泡沫的形成機制，以達到對中國房地產行業發展進行研究的目的。

[關鍵詞]房地產 泡沫 宏觀經濟政策

一、引言

1998年6月，中央政府取消了福利分房政策，轉而刺激房地產行業的發展，自此以后，中國房地產一直保持飛速發展的態勢，盡管中央政府擇機對其進行宏觀調控，但也未對房地產行業造成較大的影響。毋容置疑，中國房地產行業已經成為國民經濟發展的一個支柱產業。但與此同時，當前的樓市存在的巨大泡沫問題也成了板上釘釘的事實，其中暴露出來的房價過高、結構不合理等問題，導致了嚴重的社會矛盾，也使得房地產業成為社會關注的焦點。

關于目前樓市存在的嚴重泡沫問題的形成機制探究上，本文試圖從多角度來探討房地產泡沫的形成機制，并提出了相應的政府宏觀政策措施。

二、泡沫形成的正反饋機制

住房即可作為商品，又可作為投資品。當作為商品時，其價格受到供求關系的影響，供小于求，價格自然上漲;當作為一種投資品時，其價格又受到預期的影響，人們預期價格會上漲，則價格上漲，反之則亦然。當前存在的樓市泡沫問題的形成是一個惡性循環的過程。投資是建立在預期商品價格上漲的前提上的，而正是由于我國居民巨大剛性需求的國情，導致了房地產預期的攀升，而反過來樓市投機因素的增多又導致房價的進一步上漲，從而形成一個惡性循環，最終導致樓市泡沫的形成。

三、樓市泡沫的形成機制

1.政府財政政策對樓市的影響

對于當前中國樓市存在的泡沫問題，政府的4萬億財政政策顯然難逃其責。在政府4萬億的財政投入中，其中大部分資金都流進了“公鐵基”的重復建設項目當中，并且其中的大部分資金又都進了國有企業的腰包，而今年頻繁出現的國企“地王”現象恰恰印證了國企拿了中央的錢投進了樓市的不良現象，從而在客觀上大大加劇了我國樓市的泡沫化。

2.政府貨幣政策對樓市的影響

從2008年11月份開始取消對商業銀行的信貸規模控制，由此導致了信貸井噴式增長。截止目前為止，據估算，09年的銀行信貸總量已達10萬億巨額的規模，其中的大部分信貸資金都悄悄的流入到樓市，從而加劇樓市的泡沫化進程。

寬松的信貸政策對房地產市場的影響主要表現在以下幾個方面:1)對于開發商而言，寬松的信貸政策使其流動性風險迅速下降，不再需要依靠降價甩賣來回籠現金(2008年底以萬科為代表的房地產開發商就是依靠降低售價來維持現金回籠的)。在房地產市場的價格形成機制中，開發商是主動定價者，開發商的流動性風險解除后，房地產價格就失去了下行的動力。2)商業銀行為了控制風險，將信貸資金主要集中在國有控股的企業，使得這些企業得到了充足的廉價的資金的支持，而這些公司在制造業等領域無法尋找到投資機會，于是將目標轉移到房地產領域，制造了很多“地王”。而土地價格的不斷攀升又助推房價的上漲。3)對于地方政府來說，由于有了信貸資金的不受約束的供給，減輕了賣地生財的壓力。根據有關部門的統計，在2009年的前八個月里，通過地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬億之多。因此，我們看到了2009年前三個季度出讓土地面積的大幅度減少(在價格不斷上漲的背景下，前八個月出讓土地面積同比減少了25.1%)。土地供應的減少助漲了土地價格。4)對于購房者而言，信貸井噴使之產生了強烈的資產價格上漲的預期，買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。

四、樓市泡沫下的宏觀經濟政策探究

將存在著巨大系統性風險的房地產行業作為國民經濟的支柱產業的經濟結構必須得到調整，如今的高房價已成為消滅中產階級的最佳資本品，而普通民眾則只能望洋興嘆。因此，當前房地產行業存在的巨大泡沫問題必須得到有效遏制。

從宏觀政策角度分析，政府大致可從以下幾點政策入手:

其一，從信貸的角度看，極度寬松的信貸政策已經走到頭，未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。故央行應加緊市場流動性的回收工作，降低樓市泡沫刺破的風險，并且有助于低于通貨膨脹的發生。

其二，從政府財政政策角度看，政府應將下一步的政府資金重心向基礎制造業傾斜，降低“鐵公基”項目的資金投入比例，發展實業，防止產業空心化危機的發生，以增強對泡沫破滅時的風險抵御能力。

其三，從政府的金融體系改革來看，政府一方面要加強對整個金融體系的監管力度，一方面應進一步完善中小企業貸款制度，加強對中小民營企業的扶持力度，幫助其技術創新以及產業結構調整，將存在于股市與樓市中的資金向民族實業轉移，從而在根本上解決樓市的泡沫化問題。

參考文獻:

[1]孟昭莉. 中國房地產市場分析報告[J]. 中國中小企業， 2009，(01) .

[2]朱中一. 當前的房地產市場形勢及發展趨勢[J]. 中國房地信息， 2008，(12) .

[3]張宏. 美國次貸危機下的中國房地產市場發展趨勢[J]. 合作經濟與科技， 2009，(03) .

[4]易憲容. 當前國內房地產市場形勢分析與對策[J]. 理論前沿， 2009，(03) .

[5]張金娟. 我國房地產市場的問題及未來發展探討[J]. 當代經濟， 2009，(04).